統計局發佈2015年上半年房地産數據顯示 房地産市場銷售量價齊升局面再現

　　統計局昨發佈上半年房地産數據

　　銷售上漲開發增速仍降

　　廣州日報訊 （記者潘彧）昨日，國家統計局發佈2015年上半年房地産數據。數據顯示，雖然商品房銷售面積轉跌為漲，銷售金額增速上升，房企到位資金也有所上升，但是房地産開發投資的增速依然下滑，土地購置面積也有所下降。而近期，多家房企6月銷售數據也提示銷售轉好。

　　業內人士分析稱，上半年房地産市場銷售情況逐步好轉，量價齊升局面再現，而新開工面積下滑趨勢下半年將收窄。

　　房地産開發投資增速下滑

　　昨日，國家統計局發佈2015年上半年房地産數據。數據顯示，2015年1~6月，房地産開發投資43955億元，同比名義增長4.6%（扣除價格因素實際增長5.7%），增速比1~5月回落0.5個百分點。其中住宅投資29506億元，增長2.8%，增速回落0.1個百分點。

　　1~6月，房地産開發企業土地購置面積9800萬平方米，同比降33.8%，降幅比1~5月擴大2.8個百分點；土地成交價款2866億元，降28.9%，降幅擴大3.1個百分點。

　　商品房銷售面積轉跌為漲

　　統計數據顯示，1~6月，商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%，1~5月份為下降0.2%，其中，住宅銷售面積增長4.5%。

　　而在銷售金額方面，1~6月，商品房銷售額為34259億元，同比增長10%，增速提高6.9個百分點。其中住宅銷售額增長12.9%。

　　同時，1~6月，房地産開發企業到位資金58948億元，同比增長0.1%，1~5月為下降1.6%。其中個人按揭貸款7163億元，增長10%。

　　6月銷售額環比上漲超三成

　　“樓市成交數據明顯好轉。”中原地産首席分析師張大偉表示，2015年上半年，房地産市場政策環境在去年逐步寬鬆的基礎上進一步加碼，隨著財稅、信貸、公積金等相關政策的陸續出臺，上半年房地産市場銷售情況逐步好轉，量價齊升局面再現。

　　中原地産研究部統計數據顯示，至今公佈6月銷售數據的房企大部分業績上漲，環比5月的平均上漲幅度達到三成左右。

　　新開工面積下滑將收窄

　　不過，張大偉認為，新開工面積同比依然負增長，房地産開發投資額也一路下滑。顯示出全國房地産市場仍處在艱難的去庫存過程中。

　　克而瑞分析師認為，雖然房地産開發投資增速不斷下滑，但新開工下降幅度逐漸收窄，“隨著企業到位資金和銷售的回暖，這一態勢得到緩解。”

　　蘇小姐一套位於市區中心的物業租約剛剛到期，面臨繼續出租還是整理後出售的選擇。考慮到目前沒有其他更好的投資渠道，而2015年上半年廣州二手租賃市場漲幅回升，她最終選擇繼續出租。

　　據記者了解，樓市回暖，不少投資客開始重投市場買房出租，市場人士預測下半年廣州二手租賃市場回報率有望繼續回漲。

　　租賃回報率

　　同比上漲13個百分點

　　市場上像蘇小姐一樣面臨賣樓好還是出租好的業主並不在少數。由於2014年二手租賃價格增幅快速降低，不少業主在權衡之下選擇賣樓，把資金投入到其他領域。然而，隨著二手市場成交回暖，這種趨勢發生了變化。

　　根據中原地産最新報告，監測白雲、番禺、海珠、荔灣、天河、越秀6個區域45個板塊的269個中高檔住宅樓盤的實際成交租賃價格可顯示，2010~2013年環比增長幅度超過6%；2013年增長超過13%，但在2014、2015年增幅急速降低；2014年只有1.86%，隨著二手住宅成交的回暖，2015年上半年租金漲幅有所回升，增長2.51%。

　　與此同時，廣州二手市場租金回報率也出現好轉。根據中原租賃指數和價格領先指數，廣州住宅租金回報率在2004年幾乎接近8%。而在2014年高房價下，租金回報率最低接近2.4%。2015年第一季度房價下滑，2015年4月份，租金回報率為2.7%。

　　從中原監測269個樣本樓盤來看，2015年6月有26.8%的樓盤投資回報率超過3%，高出2014年6月13.4個百分點。

　　“目前租金回報率有好轉趨勢。” 中原地産研究部客戶主任熊小洪告訴記者，尤其是2房和3房單位最受市場歡迎，佔比接近七成，租賃均價在今年第二季度達到新高位，“從中原成交的不同戶型租金走勢來看，2、3房物業的租金價格呈一路走高態勢，而1房和4房的均價相對較高，租金呈波動態勢。”

　　投資：“雙地鐵”板塊成租賃熱點

　　不少廣州投資客重投樓市“懷抱”，其中長線投資者佔大多數，他們的目的是“邊收租邊等升值”。搜房網二手電商商圈經理謝志超發現，很多投資者的目標明確，會選擇大型商圈或者有明確規劃、具備升值潛力的地段購房，如江南西、北京路、天河城等商圈。

　　由於營業稅“五改二”，有的投資者更是醒目地調整投資策略，買下物業出租兩年後再選擇出售：“採取這種策略的投資者通常可能獲得2年租金收入和10%~15%的樓價增值空間。”

　　投資者王先生就採取這種投資策略。兩年前，光大花園還沒有通地鐵，附近也沒有商業，房價在26000元/㎡左右。王先生買下一套物業，並以接近3000元／月的價格出租。收了兩年租後，光大花園多了購物廣場，地鐵也通車，市場叫價30000~33000元/㎡，王先生獲得了雙重回報。

　　不過，觀察市場可以發現，不少投資客都喜歡選擇公寓投資，認為公寓總價低，投資回報高。謝志超卻認為，如果資金充裕，一般家庭還是更適合入住二手住宅：“商業公寓不限購，這是投資客熱衷購入公寓的重要原因，然而不論是住宅性質還是商業性質的公寓，都有面積小、實用性不高的通病，使用率在55%~70%，最高不超過七成。如果把房産出租，二手住宅比公寓要容易出租。”

　　從租賃熱點了解適合投資的板塊可以發現，雙地鐵交匯的商圈是最好的租賃投資地段，如昌崗、客村、公園前站就是目前租賃的旺地，投資者可以在這些板塊尋找筍盤。

　　預測：下半年租賃市場或上漲

　　如何預測今年下半年租賃市場的走勢？謝志超認為，廣州二手樓市的買賣旺季在7月後，而租賃高峰集中在過年前到4月份期間，因此租金上漲通常在每年年初，幅度在30%~35%。而房價走高則在下半年，“廣州房價的漲幅已在上半年釋放了不少，因此預計下半年房價會有5%~10%的升幅，而租賃回報率將與上半年持平或微跌。”

　　熊小洪則預計，下半年需求量會保持平穩。另外由於租賃市場與買賣市場高度關聯，而下半年二手住宅市場成交量價都有望上漲，因此二手租賃市場的租金或會隨著租盤減少以及成交價格上漲而導致上漲。

　　“另外在高租金的壓力下，更多的租客會到近郊尋找價格更便宜的房租，或者想在市區居住方便工作、生活，但又不能支付較高的租房成本，預計合租的現象會更為普遍。”熊小洪表示。