昨天，統計局公佈了4月份的經濟與房地産數據。結果，股市有了一些微妙的反應：一方面上證指數下跌，另一方面地産股板塊大漲。這其中，有何玄機？

　　總體來看，股市經濟的晴雨錶，雖然本輪中國牛市被稱為“杠桿牛”、“改革牛”，但當月度經濟數據超預期的糟糕的時候，股市表現一下也屬正常。今年一季度，GDP增幅已跌至7%，這是09年二季度以來的新低。而新公佈的1-4月數據：消費品零售總額、工業增加值、固定資産投資等數據皆差。尤其是固定資産投資增幅下滑至12%。

　　而地産股走強，則反應了樓市復蘇勢頭。地産股對兩個因素敏感，一是政策變化，二是新房成交量變化。新公佈的數據表明，全國房地産市場，形成了一種反差：潛在供應端收縮，而需求端擴張。

　　從供應端看，1-4月份，全國待售商品房面積繼續攀升，現貨供應比較充足。但是，全國房地産投資、開發企業土地購置面積、房屋新開工，這三個期貨供應指標皆低迷，説明開發企業擴張節奏放緩，不願加大購地與投資。這也隱含著一個信號：明後兩年新樓盤供應將偏少。當前不購進“麵粉”，未來“麵包”就難放量。

　　從需求端看，1-4月全國商品房銷售面積同比下降4.8%，降幅比1-3月份收窄4.4個百分點，比1-2月份收窄11.5個百分點，這是過去一年最小的累計跌幅。而單看4月份，商品房銷售面積同比增長7%，這是2014年以來首次出現單月正增長。説明全國的房屋銷售正在復蘇。

　　其實，一二線城市的住宅成交量，早在去年10月就開始復蘇了。9.30房貸放鬆政策一齣臺，市場預期便發生了明顯改變，購房者入市積極性不斷提高。如今，包括了三四五線城市的全國成交數據，也出現了整體的復蘇，説明市場回暖態勢，已是板上釘釘。

　　關於房價。如果看一線城市房價，則去年年底就已開始止跌反彈。估計今年下半年，多數二三線城市的房價也都會隨之上漲。從全國也來看，1-4月份商品房成交均價同比上漲1.8%，這也是2014年以來的最大漲幅。按此趨勢，將今年和明年全國房價漲幅，還將有所擴大。尤其是明年，需求繼續釋放，但新盤供應放慢（主要是去年和當前購地量偏小），則房價將加速上漲。

　　上述只是分析市場走勢。接下來，探究房地産與經濟的關係。2003年，“國18號文”首次明確房地産業已成為國民經濟的重要支柱産業。後來持續的進行房地産調控，官方不再提“不合民意”的“支柱”二字了。但事實上，無論是發展中國家，還是發達國家，房地産業都是國民經濟的重要組成部分。

　　經濟有三架馬車，投資、消費和凈出口。當前，我國經濟低迷，主要原因是投資降速。投資當中又包括三塊：基建、房地産、工業。今年1-4月投資增幅下滑至12%，其中基建仍保持20%的高增長，但工業投資和房地産投資皆差，其中房地産投資只有6%，而2014年1-4月份還高達16%，過去十幾年的均速更高達20%以上。房地産正在嚴重拖經濟後腿！

　　所以，要想經濟穩增長，必須穩定房地産投資。但要想穩定房地産投資，必須要讓商品房成交活躍。其邏輯是，開發商只有通過銷售回籠資金，才有錢去購地；只有房價上漲，開發商才能賺到錢，才願望擴大再生産；而只有拿地、建房，才能穩住房地産開發投資。

　　因此，房地産與經濟的相互關係及作用機制，註定了：房地産調控必須放鬆，住宅成交必須反彈，房價必須上漲。當然，我們都不希望房價大漲，不要重現2007、2009、2013年這樣的大漲。考慮到我國住宅庫存較大的現狀，今明兩年全國房價不可能大漲。但一線城市和少數二線城市的房價，仍具有較大的上衝動能。君不見，過去半年深圳房價已經漲紅了眼麼。

　　（楊紅旭發表于新京報）