■福州晚報首席記者 江海 文/攝

　　福州自貿區掛牌已經進入倒計時，與自貿區相關的一切再度引起人們的強烈關注。與此同時，國家“一帶一路”戰略正式確定我省為21世紀海上絲綢之路核心區之一，福州新區也在力爭上升為國家戰略，正向相關部門申報。

　　從此前已經批復的上海自貿區經驗來看，樓市在“自貿”效應下，大火了一把，地價、房價、成交量都創下新高。因此，在福州“三區疊加”的效應光環下，再趕上國家密集出臺有利於樓市的種種舉措，福州樓市是否會因此而迎來新的盛宴，成為人們關注的焦點。1

　　自貿區概念已開始影響榕樓市

　　對很多福州人來説，“自貿區”是個很複雜的概念，能把它厘清的普通市民少之又少。不過，對“自貿區”能帶來的影響，很多人都能舉出一二，其中基本上都以樓市為主。比如“上海自貿區獲批的消息一齣，外高橋等板塊的房價一夜飆漲。上海自貿區成立半年，周邊房價普遍上漲三成左右，個別項目上漲幅度甚至達到50%以上”這樣的例子，很多不懂經濟的市民也能隨手拈來。

　　這反映了一個現實：由於固定資産仍然是福州市民財産中最重要的組成部分，任何“利好”都會很本能地被投射到樓市之中。自從去年福州自貿區的消息傳出後，至今已經有一段時間，那麼自貿區概念對樓市産生的效果如何，後市又將如何發展呢？

　　“自貿區已經成為我們最大的賣點，這是毫無疑問的，而且自貿區的建立確實帶來了銷售的穩步提升。但在價格上，我們區域內的幾個盤都保持基本穩定。”昨日，平潭及福州幾個位於自貿區內的樓盤的銷售負責人都這樣表示。

　　樓市中的産品主要分為住宅類和商業類。福州晚報記者調查發現，目前，在自貿區內的住宅樓盤並不多。如馬尾，當前在自貿區內的樓盤有東方名城、名城中心、名城港灣等，而南臺片區更少。在價格方面，馬尾不少樓盤的均價大概為每平方米12000元左右，與福州其他城區比起來仍屬價格洼地，尤其不少樓盤還有特價房源在推。儘管這些樓盤的價格沒有明顯上漲，但在銷售量上已經有明顯的提升。例如，去年上半年平潭銷售住宅大約9萬平方米，而7月～11月銷售了10萬多平方米，這一時間段恰好是平潭加入自貿區的概念逐漸被炒熱的時間段。而在馬尾，近期開盤的幾個樓盤成交量都比較理想，而且日常的看房者數量都在持續上升。而在商業方面，自貿區內的商業項目的成交熱度也在迅速上升。在多個區內的商業項目，福州晚報記者都看到有業主在簽約。很多商業投資者的觀點是，按照上海自貿區之前的慣例，在自貿區範圍內註冊企業將會有很大優勢，因此掛牌後寫字樓及SOHO的需求肯定迅速上升。因此，他們希望搶佔第一桶金，在價格沒漲起來的時候先行入手。2 “福州新區”與“核心區”利在長遠

　　當很多市民仍然將目光停留在自貿區時，很多地産商已經將眼光放到了更廣闊的空間裏。

　　在福建自貿區中，福州片區面積共31.26平方公里，主要分佈在馬尾區、南台島、福清江陰。説實話面積還是有限的，能參與的“玩家”也有限。但福州新區就完全是另一個概念了。福州晚報記者從福州市相關部門獲悉，福州新區規劃控制面積為1892平方公里，面積將是福州建成區面積的十幾倍。其範圍涉及福州沿海沿江的倉山、馬尾、福清、長樂、連江和羅源6個縣（市）、區的60個鄉鎮，其中生態用地不少於50%，可開發建設用地面積約300平方公里。因此，在開發商和業內專家看來，其意義不在提升房價，而在於擴大城市的發展空間，而福州房地産行業的發展空間也隨之同步擴大。

　　從《福州新區建設行動計劃（2014~2020）》中不難看出，基於城市發展“跨江面海”的重大發展戰略之上的這份規劃，其內涵就是要通過發展福州新區核心地帶，帶動其他片區共同發展，從而將福州建設成為現代化的濱海大都市。

　　福州市規劃設計院人士表示，福州新區重點打造“閩江口金三角經濟圈”，通過發展福州新區，帶動城市新區板塊的聯動崛起，從而打通福州城市發展的關鍵命脈。於是，福州新區所在的核心地帶，尤其是東江濱板塊、螺洲板塊和南台島板塊，自然就是發展的先鋒和龍頭，起到引領發展的重要作用。目前就新區核心地帶而言，各大地産商如名城地産、泰禾集團、陽光城集團、新大陸集團、中發置業、大德集團等品牌房企都已經入駐，推動交通及生活配套的不斷完善升級，其中的螺洲板塊正悄然崛起。同時，作為閩江口明珠的瑯岐島也在迅速發展，部分樓盤已經開始開發。還有業內人士認為，福州新區的概念比較廣泛，放眼福州，東二環板塊、南嶼南通新城板塊、西江濱板塊，都與福州新區融會貫通，都可以被認為是正在崛起的新城板塊。目前，在東二環，政府規劃橫嶼組團板塊，同時未來還將有千畝以上的土地出讓，新區特徵凸顯。而南嶼南通新城板塊和西江濱板塊，因為是生活新城，屬於剛需外溢突出板塊，又通常以價格親民、生態資源等取勝，板塊成熟度將進一步彰顯，也具備未來生活新城的特徵。因此，就目前福州樓市格局而言，呈現出“多點開花”的態勢，數個新區板塊都迎來了重要的發展機遇。

　　此外，從長遠來看，福州新區和國家“一帶一路”建設將大幅拉動包括基礎設施在內的對外投資，加快國內産業結構升級，帶動電子、高鐵、通信、汽車、服務等産業發展，並帶動出口增長。在21世紀海上絲綢之路中發揮龍頭作用的福州，憑藉地理優勢將匯聚龐大的人流、物流、資訊流，最顯而易見的是，越來越多企業入駐福州，商務辦公將率先出現一波需求潮，加上港口經濟發展，地價抬升，對寫字樓也將産生拉動作用。3 概念好有實利 但不可貿然投資

　　自貿區概念已在切實影響樓市，那麼在“三區疊加”之後，對今後的走向，業內人士又是持什麼觀點呢？

　　在住宅方面，業內人士普遍認為，住宅需求會上升。“因為福州自貿區是在原來經濟技術開發區和工業區的基礎上建設而成，園區內主要是工業廠房和倉庫，住宅較少，員工的住宅需求就會直接輻射到周邊。”CRIC克而瑞福州機構高級分析師黃彬認為，自貿區周邊普通住宅必然會因為區內企業的增多而帶來更多的購買需求。而福州房地産專家王阿忠則認為，自貿區不僅是一個免稅的物流區，還帶來金融環境利好、政策利好，以及政府對區域內整體配套設施的提升。整片區域開發，對當地地産商的開發會帶來更多的發展空間，加上港口經濟發展、地價抬升，對樓市也將産生拉動作用。“自貿區作為對外開放領域，關稅降低或直接降低流通成本，這對廠商和消費者都有益，未來一段時間，隨著跨國企業總部和運營中心陸續入駐，區內人氣增加必將有助於整個區域的貿易、産業、金融、人口和消費的提升，同時輻射的範圍更廣泛，這必然會帶動住宅銷售，開發商重視現金流，一般希望項目可以快速週轉。”

　　在商業地産方面，業內人士更為看好。中原地産資源中心總經理溫江霞表示，自貿區對於福州樓市的影響，尤其表現在對商業地産的促進作用上。物流基地建設、商務辦公需求會率先迎來機遇，區域內稅收優勢拉動商品銷售，進而刺激商業物業以及酒店設施的需求。王阿忠也認為，隨著越來越多的企業入駐，對商業地産的帶動肯定很大，特別是促使自貿區內商用物業的增值和租金的上漲。而在短期內，如果沒有足夠的市場供應量，這個熱度將會持續一段時間。自貿區建立後，物流基地建設、商務辦公需求等會率先出現一波需求潮。此外區域內稅收優勢將使商品價格具備競爭優勢，更便宜的進口商品將扎堆進來，在商品價格優勢帶動下，來福州消費的人數將增加，這會提升福州商業貿易行業的景氣度。商貿的發展將刺激商業物業以及酒店設施的需求，這將讓商用物業租金收益水漲船高。因此，未來商用物業將獲得不錯的發展機會。

　　不過，如果覺得因此就可以貿然進行投資，那就錯了。

　　新境界董事長楊鋅表示，自貿區對房地産的影響小于對金融的影響，雖説對房地産會帶來利好，但還要看自貿區帶來相關的配套政策。上海自貿區是推進改革和提高開放型經濟水準的“試驗田”，但每個城市區域的優勢不同，上海根據其城市發展設定自貿區，而受區域性和時間性影響，上海自貿區的利好並不能完全複製到其他城市。根據福州自身貿易以及當前房地産分化情況來看，自貿區熱度近期內不會直接拉動房地産行業，特別是福州的房地産購買力是郊縣的集合，更多依賴的是“回鄉經濟”的拉動。在商業地産方面，隨著更多類型的公司進入自貿區，商務辦公等會率先出現一波需求潮，因此這類商業地産會迎來先機，原有的庫存會快速去化，短期內其對交易的促進作用明顯。但隨著自貿區的推廣，其關注度將逐漸下降。以上海自貿區成立三四個月後的樓市為例，房價普遍比成立之前上漲20%~30%，個別項目上漲幅度甚至在50%以上。但隨著時間的推移，這些地區房價已開始回落。因此，僅僅將自貿區當成房地産概念來炒肯定是錯誤的。此外，還有業內人士認為，對住宅項目來説，自貿區的影響還將存在一定滯後性。因為區域內相關配套尚未發展成熟，短期內也影響了大規模的人口入駐，不利於住宅市場短期內迅速爆發。