樓市分化加劇 部分城市高庫存壓力未減

　　開發商：高杠桿難以為繼，很多項目面臨“虧多少的問題”

　　□記者 杜宇 北京報道

　　經歷了寒冬的樓市，在一系列政策春風的吹拂下，恢復了些許暖意。

　　儘管國家統計局尚未公佈3月份的樓市數據，但從市場反應以及市場機構發佈的數據來看，部分城市商品房交易量企穩回升，改善性需求入市積極性提高。

　　“我的手機都快被打爆了，那幫仲介簡直要瘋了。”對於北京的周女士而言，3月30日晚上頻繁接聽仲介銷售人員來電的情景，可謂記憶深刻。

　　周女士自去年下半年就開始看房，希望能在孩子學校周圍買一套比原來面積大的房子。樓市新政策的“靶心”直指周女士這樣的改善型需求和自住需求。

　　3月30日，中國人民銀行等三部門聯合發文，明確首套房貸款比例不低於四成；財政部、國家稅務總局聯合發文，明確個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。此前，國土資源部和住房城鄉建設部聯合發文，要求優化住房及土地供應結構。再加上2月底央行降息的作用持續發酵，樓市一片暖意。

　　一線城市表現明顯。根據鏈家地産市場研究部統計，3月北京市二手住宅成交量環比上升17%，同比增加13.5%。

　　部分二線城市也迎來開門紅。據濟南市住宅與房地産資訊網最新數據顯示，一季度濟南新建商品房成交量為197.3萬平方米、17353套，同比上漲70.5%和63.5%。

　　值得關注的是，儘管購房者入市積極性提高，但是並未出現明顯的恐慌性入市情緒。鏈家地産市場研究部分析師張旭説：“與以往相比，此輪調整買賣雙方相對更為理性。”

　　房地産市場的差異性特徵，決定了一部分城市的回暖，並不能減弱另一部分城市高庫存的“寒意”。

　　國家統計局發佈的數據顯示，房地産市場仍然處於調整期，截至2月末，全國住宅待售面積42177萬平方米，同比增長23.4%。

　　在江蘇省揚州市，面對庫存高企，本地消化存量能力有限的市場環境下，萬科、雅居樂等標桿房企紛紛樹起“返鄉置業”的行銷旗號吸引購房者。還有一些本土開發商正準備充分開發當地的旅遊資源，從住宅開發商轉型旅遊地産運營商。

　　住建部政策研究中心主任秦虹表示，我國房地産市場已從總體偏緊進入到階段性的總體偏松、部分區域過剩的狀態。

　　針對消化高庫存，樓市新政策也頻頻出招。國土資源部和住房城鄉建設部聯合發出的通知，明確要求房地産供應明顯偏多或在建房地産用地規模過大的市、縣，可以根據市場狀況，研究制訂未開發房地産用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地産用地轉型利用，用於國家支援的新興産業、養老産業、文化産業、體育産業等項目用途的開發建設，促進其他産業投資。

　　此外，新政策還力求打通商品房和保障房的對接通道，提出將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。

　　綠地集團董事長張玉良説：“過去的高杠桿，傳統的做法在今天很難繼續了，現在很多項目不是賺錢的問題，而是虧多少的問題。面對房地産行業的拐點，我們要轉變發展方式，從粗放式擴張到精細化運營轉變，從投資驅動向價值驅動轉變。”

　　房地産市場差異化明顯，特別是在當前，樓市分化加劇，政策更應體現分類指導、因地施策，避免房地産政策“一刀切”。

　　有業內人士曾説，抑制房價過快上漲時，是全國跟著一線城市吃藥，如今，政府一定要做好分類指導這道考題。

　　此輪樓市新政策旨在“穩定住房消費”，“分類指導、因地施策”政策指向也十分明顯。仔細研讀，字裏行間透露出決策者的“審慎”。

　　在放寬首付比例的同時，提出“在國家統一信貸政策基礎上，指導銀行業金融機構合理確定轄內商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率水準”。

　　在允許調整土地用途上，設置前提條件即“房地産供應明顯偏多或在建房地産用地規模過大的市、縣”。

　　“春江水暖鴨先知”。與政府相比，開發商對於市場更為敏感，往往比政策先走一步。

　　比如此次用地供應政策調整中，在一定前提下，“允許房地産開發企業適當調整套型結構”。事實上，在一些三線四線城市，面對市場過剩，過度追求大戶型的開發商，已將房型改造成瞄準首次置業人群的小戶型，加快了銷售進度。

　　根據以往經驗，樓市新政策能否落地生根，發揮應有作用，還有待觀察。特別是國家層面政策出臺後，如何因地制宜，出臺更切合地方實際的細則，是對地方政府的嚴峻考驗。