魏女士花110余萬元在廣州買了一套房，過戶後她才發現，房産證上的房屋建築面積比購房合同約定的少了近3平方米。由於房屋面積縮水，她向法院起訴開發商，索賠違約金6萬多元。廣州中院最近在終審判決中駁回了魏女士的訴訟請求。法院認為，房屋買賣合同中明確約定了雙方是“按套計價”購買，因而即使面積縮水也不能再用其他計價方式結算。法官表示，近年選擇按套計價進行商品房買賣的開發商有日漸增多之勢，法官提醒購房者要提高風險意識，在合同中約定好處理方式。

　　起訴

　　房屋面積少了近3平方米

　　2013年5月，廣州市民魏女士“傻眼”了——她幾年前花110余萬元買下的一套房，到手後卻發現少了近3平方米。

　　2009年3月12日，魏女士與廣東耀×房産開發有限公司簽訂了一份《商品房認購協議》，魏女士在協議中約定買下位於廣州市白雲區機場路“鑫耀大廈”的一套房屋。一週後，她又與該公司簽訂了《商品房買賣合同》。

　　這兩份協議或合同，明確了這套房屋的建築面積是68.27平方米，按套出售並計價，房款總價為110.495萬元。

　　然而，2013年5月13日，當房屋登記到魏女士名下後，她才在房産證上發現，這套房的建築面積只有65.31平方米，房屋的實際建築面積比購房合同上少了2.96平方米！按照事後開具的《銷售不動産統一發票》，這套房屋是以單價16185元/平方米成交的。這樣算來，魏女士的直接經濟損失為4.7萬餘元。

　　魏女士認為，開發商交付的房屋建築面積不符合合同約定，明顯違約，為此她向廣州市白雲區法院起訴，要求開發商支付違約金62312.25元。

　　結果

　　因約定按套計價業主敗訴

　　白雲區法院認為，當房屋建築面積與房屋買賣合同約定面積不符時，合同有約定的則按約定處理。法院經查，涉案房屋的實測面積與合同約定面積確有差異，但《商品房認購協議》第一條約定了案涉房屋的建築面積以政府房管部門最後測定為準，而之後簽訂的《商品房買賣合同》約定購買房屋按套出售並計價，所以上述存在面積差異的情形並不屬於開發商違約的情形，判決駁回魏女士的訴訟請求，魏女士還要負擔案件受理費（減半收取）679元。

　　隨後，魏女士向廣州中院上訴。廣州中院認為，雖然《銷售不動産統一發票》顯示，涉案房屋以單價16185元／平方米、建築面積68.27平方米計價，但發票格式是行政主管機關制定的，沒有其他計價方式供選擇，當事人必須按照規定填寫，無權變更，雙方也沒有就房屋計價方式另行約定。另外，開發商與魏女士在《商品房買賣合同》第15條關於面積確認及面積差異處理的約定中，明確表明當事人選擇按套計價方式的不適用該條約定，從而排除了雙方在建築面積産生差異的情況下按以套內建築面積為計價方式對房屋價款進行結算的途徑。廣州中院據此駁回了魏女士的上訴，還判決她承擔二審受理費679元。

　　現象

　　發商以此規避誤差風險

　　審理該案的一位二審法官説，商品房買賣面積誤差——即房屋産權登記面積與合同約定面積出現差異，是近幾年商品房買賣和交易中的常見問題。

　　這位法官介紹，按《商品房銷售管理辦法》的規定， 商品房銷售計價的方式有三種：按套內建築面積計價、按建築面積計價、按套(單元) 計價。

　　而近年來，在選擇按套計價的方式進行商品房買賣的開發商有日漸增多的趨勢，除了有些不良開發商是想借此鑽空子，對房屋面積進行惡意縮水外，主要原因是期房在建設中存在很大的變動性，很多因素不是開發商所能控制的，開發商借此來規避房屋面積出現誤差而導致的風險。

　　“在按套計價銷售商品房因面積誤差糾紛而訴訟到法院的案例中，各地法院處理結果不一。究其原因：一是開發商在採用這種計價方式時行為不規範、約定不完整；二是法院對這類糾紛的處理也沒有形成統一的意見。”這位法官説。

　　法官

　　購房者要提高風險意識

　　？這種情況下，購房者是不是就“任人宰割”了？

　　二審法官指出，無論從開發商的角度還是購房者的角度分析，現階段採用按套計價方式都是有風險的，雙方應當儘量規避可能發生的風險。

　　他説：從開發商的角度來看，需要增加誠信意識，應當在合同中附所售房屋的平面圖，標明詳細尺寸，並詳細約定誤差範圍和處理方式；從購房者的角度來看，應當準確理解按套計價的含義，知悉其可能産生的後果，提高風險意識，約定相應的處理方式；行政機關應當對這一計價方式的使用儘快發佈相關的引導和規範；同時也期望最高人民法院能夠出臺相應的司法解釋，統一各級法院在處理此類糾紛時的認識。(記者 董柳 通訊員 馬英)