柏可林 攝

　　去年至今，加拿大樓市一直備受爭議：有人説“泡沫嚴重”，也有人認為是“回歸正常空間”。但就市場看，加拿大樓市似乎真的“好得不行”。

　　日前，加拿大多倫多地産局（TREB）公佈了今年3月上旬大多倫多地區的樓市數據。如業內預計的那樣，多倫多樓市在今年2月提前迎來了“小陽春”後，3月上旬房地産需求繼續保持強勁，並推動成交量和平均價漲幅雙雙突破10%。

　　與此同時，據多倫多CP24網站最新報道，多倫多與溫哥華房地産的春天已提早來臨，這兩座城市在2015年前兩個月的樓市銷售業績相當好，平均價格也比去年同期上升。

　　從數據來看，儘管今年2月為加拿大幾十年來樓市最冷的2月，但多倫多的房市卻異常紅火，房屋銷售量與上年同期相比上升了11%，平均價格則上升了8%。溫哥華2月房屋銷售量比去年同期上升了21%，房屋平均價格上升6.4%。

　　加拿大滿地可銀行高級經濟師SalGuatier分析説，超低的利率、富裕移民的強烈購房需求及稀缺的供應量，使多倫多和溫哥華兩大房地産市場在今春顯示出強勁勢頭。這位經濟師進一步預測，多倫多與溫哥華今年春天的樓市一定會相當紅火。

　　不過，雖然多倫多和溫哥華房地産市場保持樂觀預期，但這似乎不能讓整個加拿大的樓市保持同樣的節奏。

　　《國際金融報》記者獲悉，國際貨幣基金組織（IMF）日前就提醒，加拿大的房市可能會“硬著陸”，過熱的房市和創歷史新高的家庭債務仍是國內經濟發展的阻力所在。

　　那麼，加拿大樓市未來究竟走向何方？

　　中投顧問房地産行業研究員殷旭飛在接受《國際金融報》記者採訪時稱，加拿大整體樓市走向該國經濟發展有密切關係。

　　“整體看，仍可保持穩定發展的趨勢。簽證利好對旅遊城市及其房地産市場有利好，但政府不會放任房價的過快飛漲，同時，簽證與移民有較大區別，因此，對房地産的實際影響會削弱。”他説。

　　多城市樓市火熱

　　央行降息、加元匯率下跌、簽證政策，去年年底至今年3月，各種因素都讓加拿大的房地産市場有些變幻莫測。

　　從市場角度看，加拿大多地區的樓市正處於火熱的狀態。

　　安大略省（下稱“安省”）、特別是大多倫多地區房地産行情火爆。近日，加拿大地産協會（CREA）宣佈修改今年安省房屋均價的預測，將升幅調升幾乎一倍，並有望在明年超過BC省（不列顛哥倫比亞省），居全國之首。

　　記者了解到，去年12月，CREA曾預測今年全國平均房價將微增0.9%至40.9萬加元；至於安省，房價有望增長1.3%。誰料僅一個月時間，央行便降息，同時加元匯率受到全球油價影響而劇跌，安省、特別是大多倫多地區的房市再次被點燃。

　　CREA表示，雖然油價下滑對阿爾伯塔省（下稱“阿省”）和薩斯喀徹溫省（下稱“薩省”）的房市造成打擊，但安省和BC省表現出色，足以彌補前兩者的損失。

　　據該機構新的預測，今年的平均房價有望增長2%至41.6萬加元；安省的房價增長2.5%，比先前的預測高出近一倍。BC省幾年房價增幅有望達到為3.4%，稱冠全國。

　　CREA預測，未來一年，安省房市將是全國市場的領頭羊，房價增幅有望保持今年的水準（2.5%），今年飽受打壓的阿省房價將反彈，獲得2.4%的升幅，BC省則將趨於疲軟，房價增幅可能回落至1.7%。另外，明年薩省及魁北克省預期有1%左右的升幅，大西洋省份的房價將會同今年持平。

　　與此同時，當地機構數據顯示，大多倫多地區平均房價有7.84%的升幅，超過了先前的全國冠軍卡爾加裏省。排第二位的是溫哥華，房價上升了6.38。其他地區房價的增長則在5.5%至5%之間。

　　“在我看來，加拿大樓市能夠一直保持強勁的增長趨勢，主要依託于多倫多和溫哥華。”加拿大房地産經紀人Jack Li告訴《國際金融報》記者，“尤其是溫哥華，就算安省和BC省的樓市目前很火爆，但是在房價上，它們依舊無法趕超溫哥華。”

　　日前，一份國際城市房價統計報告佐證了Jack的説法。報告稱，加拿大西部城市溫哥華房價僅次於中國香港，排名世界第二。而加拿大房地産協會和美國全國房地産經紀人協會今年3月公佈的統計數據也顯示，溫哥華房價在北美20個大城市中名列第一。

　　一位溫哥華地産公司的工作人員對《國際金融報》記者透露，如今全市最低價的獨立屋（面積在75平方米左右）也要在60萬加元（約348萬元）左右。數據顯示，溫哥華房産均價已達到80萬加元（約464萬元）。

　　“泡沫論”再起

　　隨著房價高企，加拿大樓市泡沫化的話題又一次響起。

　　一家名為晨星（Morningstar）的美國投資研究公司此前甚至預測，加拿大房價未來幾年可能下調三成。

　　有分析認為，在所有經合組織（OECD）國家中，加拿大房地産泡沫最為嚴重。據德意志銀行的分析，按房價與收入比率，加拿大房地産市場相比自身歷史均值高估35%；按房價與租金比率，高估程度達到91%。

　　加拿大房地産資深分析師李黎夫在接受《國際金融報》記者採訪時表示，如根據加拿大當地的房價收入比、租售比等國際標準看，加拿大的樓市從兩年前開始，“就處在危險邊緣”。

　　“目前國內房價持續上漲，但是居民平均收入水準低於美國居民，收入比不上別人的情況下，房價卻直追美國，這顯然是不合理的。而且，結合全國的高負債水準高，上升的失業率上升，房地産業的高成本對於投資者來説，顯然會降低他們的投資興趣，最終影響本國經濟發展。”李黎夫説。

　　一位加拿大地産分析師也對《國際金融報》記者表達了他的擔憂，因為炒作房地産市場，越來越多的空置房屋會在最後給當地樓市“致命的一擊”。“雖然沒有明確的數字，但是業內對於空置房屋不斷增長的數量都心知肚明。”該分析師直言，這些空置房屋的暴露也會讓民眾更為不滿。

　　IMF日前也提醒，加拿大房市可能會“硬著陸”，過熱的房市和創歷史新高的家庭債務仍是國內經濟發展的阻力所在。

　　IMF官方曾貼出一則評論，Hamid Faruqee 和Andrea Pescatori講述了加拿大經濟如何挺過2008年金融危機，同時提到“某種金融危機仍舊在上演，即過熱的房市和居高不下的家庭債務”。

　　評論談及，雖然家庭債務最近穩定下來了，但在過去10年間它已攀到歷史新高，“如今佔到可支配收入的150%，在OECD國家中處於較高水準”。同時，過去15年間全國房價漲幅超過60%，加拿大大城市房價更一路領跑，包括多倫多和卡爾加裏。

　　IMF報告説，近年來聯邦政府已採取措施來遏制加拿大家庭債務的不斷上漲，但“效果有限”。

　　“準確地説，海外投資者雖然熱情不減，但這些投資項目多為豪宅別墅，商業地産。對於加拿大的住宅市場而言，未來可能因為債務問題進入一個寒冬期。”加拿大多倫多房地産經紀人科林在接受《國際金融報》記者採訪時稱。

　　值得一提的是，記者還從相關機構了解到，加國2月新屋動工量年率增長放緩，多戶式住宅大廈項目減少。

　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)公佈的資訊稱，全國2月經季節調整之後的新屋動工量年率，由1月的18.7025萬個單位，下降至15.6276萬個單位，也低於預期的17.9萬個。期內的市區新屋動工量，由1月17.195萬個，下降至14.0722萬個，主要是受多戶式住宅動工量減少至8.6214萬個的影響。

　　未來“軟著陸”？

　　不過，面對外界沸沸颺颺的加拿大樓市“泡沫論”，有經濟學家表示這個問題“不足為慮”。

　　CREA首席經濟學家克倫普近日對媒體表示，雖然全國房價持續上升，但沒有泡沫，因為這一數字嚴重受到大多倫多及大溫哥華兩地的影響，無法反映真實的狀況。

　　據悉，本國房價一直是國際經濟學家關注和批評的對象。早前IMF便稱，本國房價過去15年有60%的漲幅，其中有7%至20%的“泡沫”。

　　克倫普表示，雖然2月全國平均房價升至紀錄性的43.18萬加元，一年來增加了6.3%，但只要剔除多、溫兩地的影響，全國平均房價立刻降低至32.69萬加元，升幅只有1.5%。

　　加拿大央行之前發佈的貨幣政策報告中稱，決定維持多年來1%的基準利率不變，且對樓市這樣評估：當前市場數據符合樓市“軟著陸”預期。

　　談及加拿大樓市風險時，曾任加拿大央行行長、現任英國央行行長的卡尼也不以為然。卡尼在接受媒體採訪時就表示，估值方面，加拿大樓市比英國“安全得多”。

　　不過，來自實體經濟方面的樂觀預計或許是對加拿大房市的一個支撐。雖然加拿大的出口以能源業産品為主，但2014年有所轉折，非能源産品出口增加，預計2015年這一趨勢還將繼續。

　　有經濟學家稱，如加拿大國內生産總值（GDP）2015年上漲2.5%，就業率及工資水準呈現良好的發展態勢，那麼。將對整個房産市場起到積極的推動作用。“但如果實體經濟得不到持續改善，則房地産泡沫危機將明顯化，住房市場冷卻與衰退速度之快，或達到20年來前所未有的程度”。

　　加拿大財政部部長喬伊·奧利弗更是強調，他不認為現在的加拿大房地産市場存在泡沫，但注意到溫哥華、多倫多、卡爾加裏三地的房地産市場尤其火爆。

　　“加拿大政府限制抵押貸款的措施已經擠壓了房地産市場的泡沫，目前尚不需要採取任何強硬措施來為房地産市場降溫。”喬伊如是説。

　　Jack Li對此表示贊同。他告訴記者，單就溫哥華來説，當地多數業內人士認為，溫哥華的房價雖然高得嚇人，但實際上泡沫成分並不大。

　　“因為，購買那些昂貴房産的買主大多是近幾年過來的移民，或海外投資者，他們基本不會從加拿大銀行貸款來購買溫哥華的房子，因此即便將來加拿大利率調高，對這些從海外帶錢進來購買房子的人不會有什麼影響，因此房地産泡沫存在的可能性也很低。”

　　所以，只要有新移民不斷進來，對住房的需求就會持續增加，房價被高估的可能性即便存在，房價下跌的可能性也很小。

　　值得一提的是，加拿大央行也曾指出，鋻於全球和加拿大的經濟預期增強，加拿大房地産出現風險的概率較小。目前，加拿大央行和大部分經濟學家都認為，加拿大房地産最有可能出現的是所謂的“軟著陸”，也就是價格逐漸下跌，但不會出現崩潰。兩地的火爆行情將全國平均房價抬高了32%，或10.49萬加元。

　　克倫普還表示，雖然如果利用國際貨幣基金會的研究方法，本國房價由2000年起確實增加了約60%，但自從2009年之後，房價的升勢已經放緩。日後只要多、溫兩地市場的成交量回落，全國的的平均房價自然會下降。

　　殷旭飛則表示，一些媒體觀點認為加拿大房價可能硬著陸，主要是看到加拿大房價近幾年上漲較快，居民及投資者投資房産的比重較大，給部分地區樓市造成一定的風險。

　　“然而，這幾年，對於部分地區樓市發展過快的地區，加拿大政府已經給予一定的干預，比如增加地産稅，收緊貨幣政策等，來抑制投機、投資等行為，從而促進樓市的穩定、健康發展。”

　　值得一提的是，最近國際原油價格暴跌對加拿大的經濟也將産生一定影響，尤其是對能源行業衝擊較大。一些分析人士認為，原油價格如果維持在目前的價位上，將使加拿大2015年的GDP下降0.3個百分點，這必然會影響到普通居民的收入，會導致部分居民出現還貸困難。

　　樓市“怪現象”

　　在Jack Li看來，未來加拿大的房地産市場總體還是有點“難以預測”。

　　“去年開始，政策不斷，更是讓外界對當地的房地産市場猜測紛紜，然而，猜測也只是猜測，我們其實很難準確地去預測加拿大房地産市場未來的走向。”他説。

　　回顧加拿大樓市的歷史，不難看出它發展的特別之處。尤其是在2008年的全球金融危機，讓抵押貸款泡沫化嚴重的美國地産市場一度損失慘重，個別投機性強的地區如佛羅裏達州的樓盤一度暴跌60%-70%。但就在“一衣帶水”的加拿大，樓市的回調卻遠小于美國，平均最大回調幅度也僅有15%左右。

　　“一方面，這固然與加拿大金融業政策的穩健保守有關。另一方面，源源不斷涌入的新移民為這個國家提供了強有力的剛性需求。”有分析稱。

　　“因此，我認為加拿大未來的房價應該會保持平穩增長的趨勢，房價可能會繼續上升，但是不會有太大的增幅。”Jack認為，“這是基於目前加拿大的房地産市場推測的。”

　　有意思的是，對於目前的加拿大樓市，記者從當地一家仲介的工作人員那兒了解到，其實從2014年開始，房地産市場就處於一種“奇怪”的境況——投資者拼命搶房，開發商卻冷靜理智。

　　記者了解到，在加拿大的房地産市場，2014年第一位的關鍵詞，當屬“搶Offer”。所謂“搶Offer”，就是眾多買家爭搶一套房源，向房屋賣家出具書面競價函，最後價高者得。當地的仲介告訴機子和，多倫多的一些房屋在今年一二季度甚至能引來二三十個買家搶Offer，結果一套市場價100萬加元的房子往往被哄搶到130萬-150萬加元。有些故意採取低出價策略吸引Offer的屋主，最後“笑呵呵地”將高於出價一倍甚至更高的樓款納入囊中。

　　據加拿大蒙特利爾銀行（BMO）最近公佈的一份報告顯示，在多倫多有44%的買家都加入了競價戰，這是全加拿大搶房比率最高的一個城市。《多倫多星報》的一篇相關報道特別描述道：在多倫多，目前的局面甚至讓一些在房市中打拼多年的經紀人都感到相當驚訝，在購房者的身上，他們看到了一種被絕望所激起的購買欲。

　　但作為“最終接棒人”的終端投資者搶得熱火朝天之際，那邊廂真正能影響市場格局和未來的開發商、建築商卻開始趨於保守和退縮。

　　一些機構投資者已決定退出市場。“自2012年初開始，針對多倫多共管公寓部門的投資就開始減少了。”Alcion Ventures房地産基金的總裁馬丁·澤夫（Martin Zieff）説。

　　澤夫于1995年開始投資多倫多的共管公寓項目。他説，投資多倫多共管公寓項目的利潤空間“比北美其他城市都要低”。

　　“2011年我決定不再投資多倫多的公寓項目，因為公寓項目的收益一再下滑，我們不願再為此勞心費力了。”澤夫説，“為什麼要為這麼少的利潤承擔風險呢？”

　　這樣的觀點直接導致的後果就是市場開工率下降。此前據加拿大統計局公佈的數據，全國興建高密度共管公寓的勢頭開始進入了大幅度消退期，尤其以多倫多的公寓市場最為明顯。消退程度排第二的溫哥華都遠遠地與多倫多拉開了距離。

　　面對這樣糾結的局面，加拿大房地産未來究竟會走向何方？

　　“無論是‘硬著陸’還是‘軟著陸’，都不能憑空亂猜，它要看市場供需關係、市場動向、政府政策等種種因素。”李黎夫認為，加拿大樓市的未來，不會過分樂觀，因為市場開發商不像過去那些年那麼“有激情”，但也絕非悲觀，“因為投資者們還是非常看好加拿大”。