在一二線城市商業地産已同質化競爭且供應過熱的大背景下，看似平靜的城鎮商業地産市場已暗流涌動。

　　2月6日，嘉凱城(000918，SZ)國內首個城市客廳項目在浙江店口鎮正式開業，早在2013年底，嘉凱城從住宅開發商悄然轉型城鎮生活服務平臺，此後在長三角多個城市拿地佈局城市客廳，位於浙江店口的城市客廳項目也意味著其首個城鎮生活服務平臺正式運營。

　　嘉凱城集團副總裁兼董秘李懷彬在接受媒體採訪時表示，與傳統商業地産不同，城市客廳立足於城鎮商業，運營業態和模式將發生較大變化，“未來嘉凱城商業資産要做REITs，實現資産證券化。”

　　首個項目落地開業

　　2月6日，作為浙江省國資委旗下的房産上市公司，嘉凱城集團新型城鎮化戰略的首個樣板項目——嘉凱城(店口)城市客廳在諸暨店口正式開業運營，同時，其依託該平臺構建的線上商業模式也輪廓初現。

　　來自浙江省統計局數據顯示，2014年，浙江全省實現網路零售額5642億元，比上年增長47.6%，新興業態分流傳統商貿消費，據對杭州大廈、銀泰百貨、杭州解百和杭州百大四家在杭大型綜合零售企業的數據監測顯示，2014年上述四家企業零售額比上年下降8.4%，比上年的增速回落9.5個百分點。

　　對此，李懷彬在接受媒體記者採訪時表示，由嘉凱城開發的城市客廳項目業態經營和運營模式與傳統商業不同，項目在對接豐富現代商業資源的同時，還引入了教育、文化、醫療、衛生這些公共服務資源，從而打造出一個全面滿足城鎮居民生活需求的本地生活服務平臺。

　　嘉凱城相關負責人告訴媒體，店口城市客廳從開始建設到開業，不到一年時間，招商率超過95%，60多家國內外知名品牌、不同業態的商戶進駐。而相關統計數據表示，店口城市客廳開業前三天，實現銷售收入620多萬元，吸引客流量25萬人次以上。

　　據東興證券研報稱，從每人平均GDP指標來看，城市客廳項目所在鎮基本均處於商業地産加速發展期，但這些鎮目前沒有成熟商業。據了解，每個城市客廳業態主要由三大部分組成:一是政府政務和公共服務配套;二是現代商業;三是當地的農優特以及具有地方特色的産品。

　　圖謀線上線下雙平臺

　　作為主營業務立足於長三角的龍頭房企，嘉凱城自2012年底開始實施戰略轉型，進軍城鎮市場推出城鎮居民生活服務平臺——城市客廳，值得注意的是，在其城市客廳項目中提出應用電商模式。

　　據李懷彬介紹，截至2014年底，嘉凱城已獲取的城市客廳項目一共有15個，其中已竣工的1個，開工的14個，分佈在杭州、紹興、桐鄉、平湖等地。預計到2017年，嘉凱城城市客廳將以“10%標桿項目+90%合作項目，實現輕資産快速複製”的拓展模式。

　　李懷彬進一步表示，嘉凱城計劃在三年內完成以長三角為中心的200家城市客廳的開業，計劃覆蓋3500萬至4000萬的人口，之後嘉凱城將在珠三角、環渤海城市群複製。

　　“佈局城市客廳的對象主要是未來有可能進入小城市行列的試點鎮和重點鎮，嘉凱城會對這些城鎮人口規模、財政收入、GDP、消費偏好等數據進行分析。”李懷彬稱，未來嘉凱城商業資産要做REITs，實現資産證券化。”

　　東興證券研報稱，城市客廳中納入政府政務和公共服務配套，資金方面又嘗試如與中再保合作設立城鎮化發展基金等方式，這一模式類似于公用事業領域的PPP模式，既有利於政府降低地方債務，又能向地方民眾提供高品質的公共服務。對於公司而言，又引入大量資金，也為商業地産帶來豐富客流，實現多方共贏。

　　有市場人士認為，嘉凱城線下平臺戰略的核心是抓住入口，目前受到資本市場熱捧的彩生活對應的是社區入口，而嘉凱城則是城鎮服務平臺這個入口，輻射範圍相對更大，消費意願也更明顯，且同樣可以做線上開發。

　　嘉凱城有關負責人透露，以店口城市客廳為例，其城市客廳項目一方面將設立O2O專區提供商業空間為電商提供服務，促進線上線下的進一步融合;另一方面，還計劃在城鎮居民與電商及政府之間搭建一個線上服務平臺，從而構建出線上線下雙平臺的格局，為提供增值服務和開展大數據業務創造條件。 (市場資訊)