2月1日融創23.75億元接手佳兆業上海4個項目，這對目前正處於風雨飄搖中的佳兆業來説無疑是利好。2月2日佳兆業公告稱公司行政總裁金志剛辭任，但仍留任執行董事。這是繼去年12月10日董事長郭英成辭任，隨後執行董事譚禮寧、首席財務官張鴻光離去後，又一次人事震蕩。

　　自去年11月28日深圳房源被鎖，佳兆業一直危機不斷，可謂深陷亂局。

　　亂局中的佳兆業

　　回望這兩個多月，曾為深圳年度銷售冠軍的佳兆業，一定不曾料到，原來11月底房源被鎖僅僅是危機的開端，如果多位高管離職還不算真正的危機的話，那麼，新年伊始佳兆業4億港元匯豐銀行貸款違約、開內地房企國際債券市場違約先例的消息卻是將佳兆業推到風口浪尖，儘管隨後接獲匯豐銀行豁免通知，但債務危機並沒有就此平息。

　　隨著佳兆業多地房源被封，1月18日20多家金融機構申請訴前財産保全，儘管金額遠遠低於佳兆業的現金流，但財産凍結與房源被封，無疑佳兆業處境極為被動。同時，深圳舊改項目，遭合夥人撤資。

　　1月22日，網傳“華僑城將接受佳兆業”，次日此消息被華僑城否認。1月26日新華網稱，融創團隊10余人已進駐佳兆業總部。此時，佳兆業或被融創、華僑城分食的新聞不絕於耳。

　　2月1日融創發佈公告，融創接盤佳兆業上海4家項目公司，總計近23.75億元。此次交易規模不大，卻使佳兆業資産重組整合保值並增值成為可能，提振投資者信心。

　　融創淘的是優質資産

　　2月1日公告顯示，融創全資附屬公司天津騰耀作為買方，分別收購上海青灣、上海榮灣100%股權；上海誠灣兆業與上海贏灣兆業各51%的股權及上述4家項目公司的股東貸款，代價總計近23.75億元。據了解，此次交易佳兆業虧損5545萬元。

　　佳兆業全資附屬公司上海新灣分別持有上海榮灣及上海青灣100%股權、上海贏灣和上海誠灣51%股權。收購完成後，上述三家公司將不再是佳兆業集團的附屬公司。

　　野村報告指，融創收購佳兆業四項目屬正面，融創集團的可售資源增近110億人民幣，支援銷售增長。融創去年在上海的合約銷售約為230億人民幣。該行預期，四個新收購項目，可使融創今明兩年合約銷售升3%-7%，資産凈值增1.5%。該行重申融創為該行的行業首選，目標價9.98元不變。

　　據分析，四個新收購項目中，以浦東新區的浦東金融中心，位於核心地段，附近物業售價約為每平方米4萬元人民幣至7.9萬元人民幣。預期四項目的毛利率約為20%-30%，可謂優質資産。目前，四項目都已領取預售證。

　　業內人士分析，融創雖然收購的是佳兆業的部分資産，但卻極大地緩解了投資者的恐慌情緒，預計這僅是融創對佳兆業的第一次收購，不排除還會對佳兆業展開二三輪收購。

　　融創或可借佳兆業全國佈局

　　2012年，融創以融綠平臺進軍華東6市，並成功進入了上海，2014年底融綠平臺超過綠地、萬科成上海樓市新冠軍。而此次收購佳兆業上海榮灣、青灣、贏灣、誠灣四個優質項目，無疑是其穩步擴張的一步好棋。

　　剛剛收購綠城敗北受挫的融創，拿著綠城歸還的60多個億的現金，毫無疑問會對佳兆業感興趣。

　　從2014年6月末中報數據來看，佳兆業公司的總資産仍達到1056億元，其中現金93.8億元，上市公司股本達到258億元，總負債873億元。有金融公司認為，佳兆業本身經營正常，資産是債務的1.2倍，財務風險基本可控。2014年還是深圳年度銷售冠軍，佳兆業不僅資産優良，而且有品牌效應。融創看好亂局中的佳兆業，也不失為一種眼光。

　　1月28日下午，孫宏斌參與了“你認為誰最可能接手佳兆業”的投票活動，並把票投給了自己的公司融創，幾分鐘這條微網志就被刪除。這也可看出孫宏斌對於佳兆業資産的興趣與信心。

　　佳兆業亂局之中，股權收購成本不會太高。融創此次收購佳兆業上海四項目，一方面，低價位介入是為操作策略，另一方面也是加大在上海的佈局，融創和綠城就上海融綠公司進行了激烈的股權爭奪之後落空，之所以爭奪激烈就是因為對此類上海項目公司的認可，收購佳兆業四項目，實可搭建上海發展的平臺。

　　據佳兆業財務報表，華南一直是其核心佈局，2014年中期業績報告顯示，在2014年1-6月實現的111.6億元合同銷售金額中，來自珠三角的銷售額達到63億元，公司在全國擁有的94個項目中，珠三角區域擁有41個。

　　融創在一線城市僅北京上海有佈局，急於擴張開拓廣東深圳等市場，這也是融創對佳兆業深感興趣的另一個原因。業內人士分析，融創如能收購佳兆業，或可借道進軍珠三角，進一步實現全國佈局。

　　華僑城或接手舊改項目

　　1月22日，網傳“華僑城將接受佳兆業”，當日華僑城停牌，次日華僑城否認。近日又有消息稱，華僑城將接受佳兆業舊改項目。華僑城從1月22日至截稿，一直處於停牌靜默期。

　　對於華僑城收購佳兆業舊改項目，業內資深研究人士張宏偉分析：第一、融創並不關心佳兆業的舊改項目，因為這些項目週轉慢，不符合融創的戰略。此外，對於國企華僑城而言，此前以舊改項目發跡，並且擅長舊改項目的操作；第二、華僑城自身資金能力有限，在收購佳兆業的行動上，華僑城比較低調，只做最擅長的；第三、由於佳兆業本身也是以擅長舊改項目操作，華僑城收購佳兆業舊改項目，進一步鞏固其在舊改領域的專業優勢，還可以將這些優勢複製到其他城市。華僑城如收購佳兆業舊改項目也是一件非常划算的事情。

　　深圳舊改只有華僑城這樣的國企才能推動，華僑城接手這些舊改項目不存在難題，有能量和政府談判，業內人士分析。有消息人士稱，華僑城接觸佳兆業較早，隨後接觸的融創儘管意願強烈，但由於缺少政府關係與當地資源，雙方協商後談攏由融創接手佳兆業除舊改外的所有土地與在建、在售項目。

　　事實上，舊改項目利潤高，如華僑城能接受佳兆業舊改項目，對華僑城來説也是一個機會。

　　整體收購還是分步進行

　　據花旗報告，佳兆業上海資産被收購，無助於解決佳兆業與深圳業主之間的問題，因此後續應該會有對佳兆業的整體收購。在上月深圳爆發抗議活動後，目前佳兆業的情況已經引起政府重視，這次上海資産出售或將是整體出售的一部分。

　　花旗分析，融創中國有強烈的動機和能力幫助佳兆業解決流動性問題，看上去是最佳選擇，出售這些項目後，佳兆業在內地的實體應該可以有錢償還股東貸款，從而解決境內債務問題。

　　據悉，孫宏斌看中的不僅是佳兆業的資産，還有其品牌，能最大程度上保留佳兆業的完整性。

　　無疑孫宏斌對佳兆業是感興趣的，可以預測一下，融創下一步是整體收購，還是分區逐步進行呢？

　　截至1月中旬，公開資料顯示郭氏家族仍是佳兆業實際控制人，擁有49.25%的股權。第二大股東為生命人壽持股近30%，公眾持股量僅為20.81%。如融創中國收購郭氏家族49.25%的股份，據花旗報告，該收購代價將在48億至52億港元。另一種方案是，分區收購和分項目收購。

　　據《證券法》，上市公司股東持股比例達到30%時，將觸發要約收購，有義務向該上市公司所有股東發出收購要約。可行的辦法是郭氏家族先向融創出售不多於30%的股權，然後再向其發行可轉債，但這種辦法無法保證融創的大股東地位，

　　對於一家外資家族企業，整體收購實操難度可想而知，佳兆業是一家于開曼群島註冊的外資企業。業內人士分析，如果整體收購，為了化解債務危機，融創還可能必須持續借款去挽救陷入困境的佳兆業。可見，整體收購之難。

　　業內人士分析，目前融創收購佳兆業或可採取三步走戰略：第一是收購有高溢價水準的項目公司，一些優質項目；第二是收購融創佈局的相關城市的項目，這可以使得融創新舊業務形成協同發展效應；第三是適當收購部分融創想進入但沒有涉及的城市或業務的項目。

　　事實上，融創如果全面接手佳兆業，不光是錢的問題，還有産品融合、團隊穩定、政策風險等一系列問題要解決。

　　也有觀點認為，佳兆業資産應分類處理，即分為鎖定樓盤、舊改、招拍挂項目三部分進行處理，以佳兆業的規模和資産的複雜性，一家公司很難全盤收購，最終的結局有可能是多家公司介入。

　　佳兆業黃金時代還會重現嗎

　　2月2日佳兆業行政總裁金志剛辭任，佳兆業管理層可以説分崩離析，甚至有消息人士透露，佳兆業HR已經對公司員工進行了內部通知——“大家各奔前程”。

　　也有聲音分析，佳兆業最困難的時間已經過去了，最重要的是找到一個好買家，不排除繼續進行股權交易，或優質項目資産出售。佳兆業轉讓上海四個項目股權給融創，很大程度上實現了資金回籠，經營壓力、債務壓力相應減輕。

　　據不完全統計，佳兆業2012年銷售額173億元，2013年銷售額239億元。其中2013年，佳兆業在深圳錄得成交金額62.35億元位於第一，超出第二名的萬科將近10億元。這可謂佳兆業發展的黃金時代。

　　1999年成立的佳兆業已走過15個年頭，正值企業的青年期，按照佳兆業計劃，2014年集團的銷售額將突破300億元；同時集團開始運作濱海旅遊度假項目，並將觸角伸至商業、酒店、養老、金融等領域。然而，美好的計劃如今僅在兩個多月的時間竟成泡影，因房源被鎖轉眼引發了危機連鎖反應，股票停牌，以至於人事、債務、資産甚至信心危機。如果佳兆業能很好地處理面臨的危機，或可化險為夷，無論怎樣佳兆業都是一份高品質的資産，即便換了老闆，換了名字。

　　目前佳兆業事件受到廣泛關注，特別是地産同行，還有海外投資者。

　　如果佳兆業危機由於政商關係引發房源被鎖而引起，那麼，佳兆業會不會是個案呢？這是一個令人深思的問題。年底房企裁員的風聲漸緊，這不得不提醒人們對危機的關注。

　　也有業內人士表示，今年房企資金仍然緊張，會不會存在一個系統性風險的問題呢？無疑怎麼樣，佳兆業事情都應令業界反思警醒。

　　有人説，佳兆業成也舊改，敗也舊改，或許佳兆業事件會讓國家重新審視房地産企業和政府合作的合規與合法，重塑政商關係新局面。

　　(圖)佳兆業創始人郭英成，現已辭任公司董事長 融創董事長孫宏斌