導讀:即使北上廣深等一線城市取消限購，這一政策對房地産市場整體的影響也是微乎其微的。

　　房地産市場在2014年末出現企穩跡象之後，2015年能否繼續回暖受到市場廣泛關注。由中國社科院發佈的住房綠皮書《中國住房發展報告（2014-2015）》指出，2015年房價將以軟著陸為主，限購政策可能全面退出，一線樓市有望在下半年出現復蘇。從長期來看，房地産市場將呈現時間更長、速度更慢、程度更深的L形調整，中速增長或將成為樓市未來發展的新常態。

　　房地産對經濟影響減弱

　　對於一二線城市的復蘇，看漲已經成為2015年市場普遍的聲音。地産專家楊紅旭直截了當地説“2015年一線城市必漲”。多數業內人士預測，2015年房地産對經濟的影響將會顯著減弱。而這一判斷主要是基於近期各項數據的回暖。

　　在剛剛過去的這一年，進入2014年10月後，全國樓市一改持續多月低迷的局面，成交量確實開始回升。其中，作為樓市風向標的一線城市尤為明顯。從數據上看，CREIS中指數據顯示，10月42個主要城市成交量達2416萬平方米，環比增長12.6%，創年內新高。此外，從更能準確反映房地産市場走勢的30個大中城市商品房銷售面積數據來看，11月其同比增速轉為正增長。

　　中金公司首席經濟學家梁紅預計：“2015年二季度統計局的商品房銷售面積當月同比增長也將轉正。鋻於商品房銷售回歸正增長對房地産投資具有積極影響，2015年房地産投資增速可能超預期，同比增長可能達到10%。”

　　在系列政策微調的推動下，自2014年10月以來，商品房成交面積增速確有改善，且這一勢頭仍在延續。從過往經驗來看，在房地産銷售週期的轉捩點附近，30個大中城市的局部的銷售數據比全局的數據反應更迅速。

　　調整仍是樓市主基調

　　那麼，一二線城市銷售好轉，是否會帶動三四線城市好轉?

　　由於一線城市商品房銷量佔全國銷售的10%左右，目前市場對一線城市商品房銷售增速好轉爭議不大。2014年11月北上廣深商品房銷售面積同比增長13%，但市場對三四線城市銷售好轉存在疑慮。專家認為，根據過往數據來看，當前一線城市銷售回暖，可能是三四線城市銷售好轉的前兆。背後的邏輯可能是，貨幣政策是總量政策，如果貨幣政策變化，對不同等級的城市的銷售均會有影響。三四線城市今年下半年很可能也會走出上行趨勢，但應注意的是，由於這些地方潛在供應仍然太大，因此不可盲目樂觀。經濟學家馬光遠就表示不是十分看好三四線城市地産的前景，他坦言，未來只有20%的城市住房具有投資價值，而這20%更多會出現在一二線城市，即便房貸政策出現微調，受益的也就是這20%。

　　不過，一二線和三四線樓市走勢分化顯著已經逐步得到確認。中國指數研究院發佈報告指出，2014年我國房地産市場步入調整期。受早期拿地、新開工量較大影響，市場供應量增加，需求入市放緩，在供大於求的壓力下，房價結束2013年的上漲趨勢，大多數城市住宅均價出現下跌，不同城市價格走勢分化明顯。

　　業內人士對此表示，儘管一線城市樓市在年末回暖明顯，但是大多數三四線城市依然處在去庫存壓力之下。大多數城市的樓市在2015年將結束持續多年的供不應求、房價單邊上漲的局面。市場已經進入一個供需相對平衡，甚至開始進入了供過於求的局面。與此同時，行業門檻也在不斷提高，主動退出和尋求並購的中小開發商增多，大開發商有機會借此提高行業集中程度。

　　有分析認為，在當前整體呈現疲軟的大背景下，繼續調整將是今年樓市的主基調，房價很難在短時間內大幅反彈。

　　城市與競爭力研究中心主任、住房綠皮書主編倪鵬飛表示，今年住房市場將呈現雙重分化的趨勢：首先，一二線和三四線城市的分化調整，一二線城市需求旺、消化快，調整時間較短；三四線城市需求弱、供給多、消化慢，調整時間較長。其次，短期調整和長期調整的分化。從目前的局勢來看，仍存在短期調整的可能性，而長期的調整則需要很長一段時間。在雙重分化的狀態下，調整難以走出衰退的態勢，整體呈現出乏力表現。不過，部分一二線城市，特別是一線城市的調整和回暖在2015年有可能實現。

　　限購退出回歸市場調節

　　在樓市低迷之際，全國各地陸續給限購限價的調控政策鬆綁，46個曾經出臺限購令的城市，如今僅剩北上廣深及三亞5個城市仍在堅守。而去年底有關上海即將放鬆限購政策的傳言，更讓市場對一線城市全面退出限購令産生期待。

　　在倪鵬飛看來，一二線城市房價今年繼續下滑將是大概率事件。隨著房地産市場不景氣及調控政策的主方向向支援住房消費轉變，仍在堅守限購的5個城市有望在年內全面放開。有專家指出，樓市將更多地通過市場價格而非行政手段調節市場供求。

　　“今年一線城市放鬆限購的可能性是存在的，但全面取消的可能性不大。”不過，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，即使北上廣深等一線城市取消限購，這一政策對房地産市場整體的影響也是微乎其微的。

　　事實上，即使限購令全面實現鬆綁，樓市也難再現過去“黃金10年”的高速增長。此外，2015年，一線龍頭房企已經不再單純追求規模上的全速擴張，開始思考如果更好地內生性成長，“有品質”地增長，這也將成為貫穿全年的主旋律。

　　倪鵬飛認為，密集救市政策的推出雖然對緩解市場恐慌、避免房價硬著陸有積極的作用。但是在住房投資收益過低、住房供給相對過剩的大環境下，即便政府強力刺激，房地産市場也將風光不再。因此，為應對住房市場的調整，政府首先需引導市場預期，加強宏觀調控，穩定住房消費；其次，要加快改革，為市場發揮決定性的調節作用創造環境；最後，要培育新的增長點，發揮房地産對經濟增長的促進作用。