專家觀點

　　2014年，在樓市嚴查、取消限購、限貸新政、撤縣設區、公積金政策調整等積極因素的推動下，石家莊房地産市場保持了持續平穩和健康有序發展，政策刺激産生了一定效果。但不可否認的是，整個樓市的持續觀望情緒較濃，成交量還不太盡如人意，房價普遍缺乏上漲動力，“去庫存”色彩明顯，樓市正在深度調整中艱難地軟著陸。2015，石家莊房地産市場將繼續保持平穩發展的態勢，且量價有望小步溫和提升。因此，“穩中有升”將成為年度石家莊房地産市場發展的主基調。

　　政府或將釋放房地産行業的利好政策

　　2015年我國經濟運作的國際環境總體趨好，世界經濟將繼續保持復蘇態勢。國內基本面和改革因素仍可支撐經濟中高速增長，但一些短期、結構性與長期性因素將會對經濟增長造成衝擊和制約，保持經濟持續平穩增長仍面臨很多挑戰。房地産全國性的量價齊降帶來房地産投資開發力度的銳減，直接影響到宏觀經濟的整體走勢。加之，房地産行業産業關聯度高，與鋼鐵、建材、家電、裝飾材料等多個行業緊密相關，且房地産投資佔固定資産投資比重達四分之一，房地産市場低迷將嚴重掣肘投資及相關行業的增長。因此，政府有可能採取更為積極的財政政策，有望適時適度微調貨幣金融政策，諸如調整稅費、降息降準、微調限購、利率折扣、降低首付比例等。

　　市場可能在今年第四季度呈現回暖跡象

　　據石家莊市住房局提供的數據顯示，2014年石家莊市區全年商品房成交面積同比增長41%，成交均價同比增長7%。由此可見，銷售面積同比增速的下降過程已結束，成交面積上市場在快速恢復。儘管由房地産下降所帶動的經濟下降過程還沒有結束，但正在接近尾聲。商品房上市量將逐步增加，成交更加趨於活躍，房價可保基本平穩。截至2014年底，石家莊新建商品住房供求比為1.03:1，供求基本平衡。按照政策落地過程和企業決策週期的綜合分析，特別是隨著房企穩定去庫存，房地産市場或將在今年第四季度明顯回暖。石家莊房地産市場剛需和改善性需求都很旺盛，這也為市場回暖提供了堅實的物質基礎。同時，房地産銷售回暖往往要領先於房地産投資，加之目前房地産投資活動波動彈性的下降，儘管2015年房地産市場有望回暖，但房地産投資下降趨勢仍會繼續。

　　房企轉型與市場分化的速度進一步加快

　　當前，我國經濟進入了“新常態”，增速的放緩必將推進結構的調整。房地産跟經濟密切相關，國家經濟進入新常態必然導致房地産的新常態，必然倒逼房地産業的轉型升級。2015年將會是石家莊房地産市場更加規範和持續改善的一年，樓市的良性運作正處於“軟著陸”的實現過程中，已非常明顯的樓市分化也將持續下行。繼恒大、保利、萬達、富力來石後，富力、華潤置地以及碧桂園等品牌房企也先後入駐，促使市場發展更加成熟，購房觀念日趨理性，居住品質不斷提升，但多元化發展格局帶來的競爭也是非常激烈的。隨著不動産登記制度的推行，房地産稅箭在弦上，這也加劇了房地産行業的重新洗牌。房企轉型將呈現強者恒強、大者恒大、中小企業被淘汰或兼併的局面。市場分化將使住房産品更加細分、差別更加明顯、業態不再單一。

　　城鎮化、一體化將支撐房地産行業發展

　　新型城鎮化戰略是房地産市場機遇期的重要依託，但新型城鎮化不是房地産的城鎮化，而是人的城鎮化。這個過程絕不是一蹴而就的，核心是要用配套産業來系統解決人“進的來，留得下，能發展”的問題。近兩年，石家莊將市區周邊四鎮與主城區接軌和調整部分行政區劃，拓展了新型城鎮化發展空間，拉開了城市發展的框架，較好地支撐了大省省會建設，但下一步要著力解決好關聯産業轉移和城市功能重構的問題，以增加城市發展的速度和後勁，避免因政策“之風”而點燃房價“虛火”。

　　商業地産將逐步實現區域均衡化和經營差異化

　　據石家莊市住房局提供的數據顯示，截至2014年底，石家莊商業辦公類用房累計可售472萬平方米，供求比為2.02：1，呈現供大於求的局面。按照2014年月均成交7萬平方米的速度計算，完全消化掉現有庫存需67個月，超過正常庫存消化週期。但不可否認的是，商業地産市場在2014年逆勢反彈，且2015年有望努力向前。總體而言，石家莊商業地産整體飽和，局部結構性過剩，區域分佈不均，同質化競爭明顯。

　　影響2015年石家莊房地産市場發展的因素還有很多，持續不斷的樓市嚴查、強勁的改善型需求、龐大的剛性需求群體、“單獨二胎”政策、日益理性的購房觀念等等。儘管當前石家莊房地産市場從直觀層面來看形勢依然嚴峻，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號。2014年，石家莊的樓市表現，既不是崩盤，也不是拐點，而是分化和調整。2015年，經過自我消化和轉型重構之後，石家莊的房地産市場將仍然處於上升通道中，並將更加健康規範。