去年市區實際房價跌幅8%~15%，住宅及土地交易雙雙跌入冰點；今年政策或將繼續寬鬆，但住宅供求回落可能性大，寫字樓與商住公寓市場競爭激烈——

　　■福州晚報首席記者 江海 文/攝

　　去年福州樓市呈現了怎樣的特徵？而今年的福州樓市又會是怎樣的情況？無論是房地産從業者還是普通市民，相信現在對這些問題都很關心。前日，福州晚報與易居中國克爾瑞資訊集團聯合發佈了《2014年福州房地産市場總結及2015年展望報告》（以下簡稱《報告》）。《報告》認為，2015年福州樓市供求雙雙回落仍然是大概率事件，福州住宅房價會隨著庫存的逐步消耗而先抑後揚，但是在寫字樓和SOHO（商住公寓）市場上，競爭將空前激烈。

　　去年住宅及土地交易

　　都跌入冰點

　　2014年福州樓市難熬，對此已經不需要再耗費筆墨。不過福州晚報記者採訪中卻了解到一些很重要的細節，值得關注樓市的人參考。

　　A 福州市區實際房價跌幅為8%~15%

　　“説到2014年的房價，很多人都覺得是跌，但對於實際跌幅，人們認識上則有很多偏差。比如，我們的監測表明，福州的別墅物業價格2014年不僅沒跌，還環比上漲了46.82%。”克爾瑞資訊集團福州機構總經理張旭東説，2014年福州五區商品住宅成交均價受成交結構改變的影響，年度走勢相對平穩，但是月度走勢下滑明顯，至8月政府輪番出臺救市政策後，降價趨勢才有所抑止，走勢回歸平穩。閩侯方面扣除個案因素影響，走勢與五區基本一致。

　　2014年福州市區房價走勢平穩，主要是受成交結構改變影響。例如，2014年福州別墅物業成交均價為30074元/平方米，環比上漲46.82%，成交金額佔比6.34%，環比增長9.78%。另外精裝物業的成交權重加大，也是影響去年房價的重要因素。

　　記者獲悉，在剔除這些因素後，福州五區去年實際房價的跌幅應該在8%到15%之間。概括來説，2014年福州樓市房價整體走勢為：降價-過渡-降價-救市-趨於平穩。

　　B 住宅交易及土地交易都跌入冰點

　　商品住宅交易量方面，2014年福州市區商品住宅成交量為214萬平方米，閩侯成交量為126萬平方米，雙雙下跌。尤其是閩侯，受到市區降價及限購政策取消的雙重衝擊，跌幅高達43%。

　　在成交熱點方面，受部分大盤集中放量的影響，2014年倉山舊區成交量逆勢大幅上揚，上漲幅度近500%；金山板塊尚有餘溫，在2014年的總成交量中佔比最大，與2013年基本持平；東區及中心城區的成交量雖然有一定程度下滑，但是依舊位列前茅，仍然是福州樓市的熱點。在住宅供應量方面，截至2014年年底，隨著12月供應量的急劇攀升，福州五區和閩侯庫存量和去化週期均創歷史新高。記者獲悉，目前五區和閩侯庫存量為37043套，465.75萬平方米。其中144平方米以下面積段産品庫存壓力較小，而144平方米以上“再改善”及高端産品受制于高單價、高總價、限貸等因素，去化極為緩慢，庫存壓力比較大。

　　在土地市場上，2014年福州主城區及近兩年熱點區域閩侯縣，住宅屬性的土地出讓大幅減少，供應量低至冰點。

　　“現在業內普遍都很關注一個問題，就是住宅用地供應緊缺，而商業辦公用地出讓太多了。”不少福州房地産開發企業負責人對福州晚報記者表示，去年商辦屬性土地佔據9成以上份額，主導土地市場，而早前發展緩慢的馬尾區域，受福州新區規劃利好的影響，住宅屬性用地出讓達近三年最高值，為59.12萬平方米，環比翻兩番。

　　C 寫字樓去化週期為4年SOHO需要2年

　　2014年，福州寫字樓物業供應量達到了46.53萬平方米，達歷年最高，成交量卻僅有15.05萬平方米，為2012年至今的最低谷，供求比例嚴重失調，庫存量節節攀升。

　　根據克爾瑞在福州的調查，2010年福州寫字樓供應面積為13.4萬平方米，而成交面積為8.8萬平方米，供求基本平衡；2011年供求數據分別為28.3萬平方米和9.4萬平方米，明顯供過於求；而到了2012年亦有22.2萬平方米的供應無人埋單；即便在需求最旺盛的2013年，仍有7萬平方米左右的供應富餘。而2014年前三季度，福州寫字樓供需出現了近五年最大的差距，供應面積高達35.54萬平方，而成交卻僅有不足10萬平方米。

　　“由於寫字樓的供應時間節點過於集中，短期內實際使用需求不足，導致供過於求。”克爾瑞福州機構高級分析師黃彬亦説，近期部分新寫字樓的售價幾乎與周邊住宅價格“平起平坐”，甚至出現倒挂。比如，北江濱一個新寫字樓項目的開盤均價為22500元/平方米左右，低樓層價格則在21000元/平方米~22000元/平方米不等。

　　而SOHO類産品的形勢更是嚴峻。2014年，福州SOHO物業供應達歷年最高的38.08萬平方米，成交面積為21.42萬平方米，同比去年微跌6%，其中，近郊低價SOHO産品佔據絕對主力，領跑福州SOHO市場。成交均價則下滑至12572元/平方米，同比下跌19%。至2014年底，庫存量為37.88萬平方米，以近兩年市場消化水準，去化週期約需要2年時間。

　　今年住宅市場供求雙雙

　　回落可能性較大

　　從上述分析可以看出，2014年福州樓市遭遇多事之秋，日子難熬。因此，在多項救市政策出臺後，很多業內人士都期望2015年的福州樓市能迅速擺脫困境。然而，這個期望，現在看來並不現實。

　　“宏觀政策寬鬆穩定，住宅市場先穩後升，商辦市場持續高壓。”克爾瑞資訊集團福州機構總經理張旭東説，這就是他對2015年福州樓市的預測。

　　A 今年宏觀政策將會繼續寬鬆

　　2014年無疑是中國房地産市場調控政策的拐點。由強力行政干預走向市場化，由令出中央到下放地方。在“分類調控”原則主導下，自下而上的救市措施頻出，超過市場預期，但也在情理之中。畢竟，前期“微刺激”的邊際效應遞減，經濟下行壓力與日俱增，需要穩定住房消費，防止房地産市場進一步下滑，刺激房地産市場以保經濟增速。

　　因此，預計在放鬆“限貸”之後，2015年後續仍會有穩增長的政策跟進，信貸環境將維持寬鬆。

　　B 土地市場住宅用地供應或增加

　　“大家都很渴求住宅地塊，因為現在出讓的商業及辦公地塊這麼多，市場接受度有限。”多家福州房企負責人表示，2014年，福州住宅屬性用地出讓為近幾年的最低值，除馬尾外，主城區及閩侯的住宅屬性用地出讓都降至冰點，辦公物業的供應卻均佔據整體土地供應量的9成以上。

　　由於這一情況已經嚴重影響了住宅的後續供應，預計在2015年，東區板塊及倉山舊區板塊將放開住宅用地供應量。而馬尾區域受新區規劃及自貿區申請成功的影響，區域熱度將再度提升，業內對整體土地放量的預期都比較強烈。

　　C 商品住宅市場供應將減少

　　那麼在銷售方面，今年福州商品住宅的銷售情況會怎樣呢？

　　“從福州五區加閩侯項目的存量及土地存量來看，2015年供求雙雙回落的可能性將比較大。”張旭東表示，福州房價在高庫存壓力之下，未來較長一段時間價格缺乏上漲動力，繼續保持相對低位運作，而隨著庫存的逐步消耗，再加上2014年土地市場的供應短缺，今年下半年市場價格有望小幅回升。

　　在板塊主戰場上，2015年也將發生巨大變化。福州樓市中傳統的熱點板塊如金山、市中心，由於供應斷檔，將陸續退出主戰場，而2014年已經成為熱點板塊的東區及倉山舊區將進一步擴大市場份額，或將成為新板塊的霸主，而閩侯方面曾經的主戰場甘蔗板塊也將逐步冷卻，南嶼板塊或將一枝獨秀。

　　D 寫字樓和商住公寓將遇嚴重挑戰

　　當前，福州寫字樓面臨高庫存高去化的週期壓力，同時又喪失限購限貸優勢，未來隨著鰲峰洲、祥坂、馬尾新城等地更多的寫字樓項目入市，寫字樓市場將呈現一片紅海，競爭程度將空前激烈。

　　在SOHO方面，目前福州市場的庫存雖然不大，但是潛在供應量巨大，未來競爭格局相當嚴峻。

　　記者調查獲悉，就在短短的兩個月前，福州的SOHO市場，還是近郊産品的天下，市區則因項目稀少而逐步沉寂。然而到了去年年底，形勢迅速發生了逆轉。2014年第四季度，福州入市的SO？HO項目總體量達111萬平方米，其中市區高達99.5萬平方米。

　　“據我們統計，以鰲峰洲萬達廣場SOHO入市為節點，福州SO？HO市場正式進入快速發展階段，2010年至2013年總供應量為85萬平方米，而接下來，新一輪SO？HO供應潮總體量預計也將超過80萬平方米，如此龐大的後續體量，在福州還是第一次。”CRIC克而瑞福州機構總經理張旭東坦言。

　　面對“史上最大”的SOHO供應潮，不少人都不禁要問：福州市場能消化得了嗎？“目前市中心SOHO供應量已達到歷史高峰。”CRIC克而瑞福州機構高級分析師黃彬稱，福州SOHO産品可預測的潛在供應量約160萬平方米，如果以2012年最好的成交量37.8萬平方米來算，消化週期也要4.2年，銷售壓力巨大，未來競爭格局極為嚴峻。“從2014年末至今，五區SOHO供應為6103套，成交1619套。與2013年相比，成交量銳減四成。”