中國經濟網上海12月30日訊(記者 李治國)以研討2015年房地産經濟形勢與市場走勢為主題的易居論壇日前在上海舉行。上海易居房地産研究院發佈了年度報告《2015年度全國房地産市場報告》，業內著名專家學者發表了真知灼見，獲得與會者的共鳴。來自房地産開發、經紀企業和專業協會、研究機構、銀行、券商等代表三百餘人與會。

　　華東師範大學終身教授、上海易居房地産研究院院長張永岳作為論壇主持人。他率先提出，2015年中國房地産行業如何完善，房企如何積極調整心態並恰如其分地定位，成為高位振蕩樓市下必須解決的問題。雖然年年談形勢，但當前談形勢，尤其考慮到中國整個經濟正進入新常態，未來在風雲變幻的房地産市場中做好展望，將是持續前行的必要條件。

　　2014年“樓市降溫”成關鍵詞

　　隨著房地産市場波動變大，在一定程度上使得房地産的各類解讀和預測出現了背離的觀點。對此，上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為，對於樓市的判斷，關鍵要搭建好“數據—邏輯—預測”的金字塔體系。一個靠譜的預測，絕不是靠拍腦袋、靠經驗、憑感覺就能得出的。首先得有塔基，即大數據和大資訊，只有囊括行業內甚至行業外的(比如貨幣)資訊和數據，才可能做出紮實的預測基礎。同時，要有分析的邏輯和框架，並用來分析和處理數據，從複雜的數據中找出市場規律。才能按照未來的市場環境，根據規律做出預測。

　　論壇上，楊紅旭發佈了《2015年度全國房地産市場報告》，該報告首先對2013年曾發佈的預測報告進行回顧和評價。根據上一年度的報告，預計在經歷2012年復蘇、2013年繁榮之後，2014年全國房地産市場將是“高位震蕩、逐步降溫”的態勢。當前回頭再看，預測基本符合實際走勢。

　　根據易居研究院最新評選的《2014年度全國房地産業十大事件》，一個熱門事件是“房價下行壓力較大?創近十年最大跌幅”。根據國家統計局公佈的《2014年7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》計算得知，2014年7月份，70個大中城市新建商品住宅價格指數環比跌幅0.9%，延續了5月份開始的下跌態勢，但跌幅明顯擴大，相比6月跌幅擴大了0.5個百分點。70城房價指數指標從2005年開始使用，如此計算，7月房價環比跌幅不僅創下了2008年以來最大值，同時也創下了近十年的最大。到了8月份，70城房價指數環比跌幅繼續擴大至1.2%，再創近十年的最大。當然，從隨後幾個月的監測數據看，房價指數跌幅有不斷收窄的態勢。

　　中國經濟體制改革研究會副會長、福卡智庫首席研究員王德培認為，目前房地産市場的降溫和整個國際、國內的宏觀經濟疲軟有密切關聯。某種程度上説，中國目前正面臨“市場萎縮”的尷尬，從中國經濟的“三駕馬車”(固定資産投資、外貿和消費)就能看出來。比如固定資産投資過去十多年的年均增幅可達25%，但目前顯著下滑。由於外貿接觸對象主要是美國和歐洲，其經濟疲軟，也會以多米諾骨牌效應使得中國的外貿從高增長跌到個位數。同時，現在雖然在提振市場消費信心，但礙于消費者收入水準和支付能力不夠的因素，啟動消費的難度也是存在的。

　　明斷大勢是房企求發展的前提

　　張永岳表示，在行業成長和變化的過程中，房企要做好戰略的判斷是極其不容易的，特別是對企業家而言，其戰略判斷、策略和戰術的採用，關係到企業發展的狀況，有時甚至是生死存亡的關鍵。部分房企在過去的發展歷程，證明了其對市場較好的前瞻把握能力，也能夠較好地成為行業的引領者，並共同推動行業的更好發展。

　　但是，2014年市場波動較大，也出現了包括房企兼併重組、破産等負面事件。尤其是雖然目前市場略有回暖端倪，但是否可持續，與會的部分房企代表表示看不懂。在論壇提問環節，上海某豪宅開發商代表就表達了這樣一個困惑。原因是在目前上海市場還沒有完全回暖的時候，上海前灘地區一日內就創造了兩幅地王，樓板價甚至超過6.6萬元/平方米。在2015-2016年這樣一個短週期內，對於這樣一些熱點城市的土地市場應如何判斷、未來的應對策略又應該是如何的，很多房企都表達了類似的困惑。

　　對此，旭輝集團董事長林中認為，在波動的市場中，房企關鍵是要強身健體，做好各類積極有效的應對策略。他根據自身企業的開發經驗，認為可以在以下幾個層面進行創新:第一、加快對盈利模式、增長模式和資産模式的創新。第二、積極進行業務的重構，包括行銷、研發、建造、運營等領域。第三、積極在增值服務、金融與網際網路的結合等方面進行拓展。

　　獲得2014年度新財富最佳分析師房地産行業第一名的中信建投證券房地産行業首席分析師蘇雪晶認為，“趕時髦”正成為房企經營上的新特徵，比如成立地産基金已成房企標配、採取O2O模式更成為目前很多房企的創新首選。各類典型房企有各自的具體策略。如招商地産智慧社區正打造O2O的“數字化生活與服務”的現代物業模式，從而在提高創新能力的時候，獲取新的盈利機會。又如世茂“雲服務”為業主提供商務、醫療、教育、消費、定制等全方位貼身服務，打造“生活方式引領者”。這些創新都可供目前其他房企的借鑒。

　　王德培則從整個行業的大趨勢來“安慰”目前部分處於焦慮的房企。他認為，從房地産的大趨勢看，雖有波動，但不可能發生雪崩的現象。對於房企來説，要關注“行業洗牌”這一關鍵詞。房地産行業的成熟，將通過行業洗牌來進行。從長期看，調整時間或達五年左右，然後是再上臺階的態勢。對於各家房企而言，要對未來的市場有信心，同時要有堅定性和堅韌性，學會在等待中尋找商機。

　　政策前瞻成為趨勢判斷的核心要素

　　林中認為，對於未來樓市的趨勢判斷，要緊密結合市場政策的走向。尤其從2014年整年的政策動向看，各類鬆綁和刺激性政策的效應在顯現。在市場化調控的總體思路下，2015年的政策空間將發生明顯變化。

　　回顧2014年，房地産政策的變化可以分為三個階段:第一個階段是1-4月份，基本延續了2013年以來從嚴的基調。第二個階段是4月-9月底，地方政府紛紛放鬆政策，甚至採取較大力度的救市，比如:取消或鬆綁限購、購房補貼契稅、調整普通住宅標準、放寬首付比例、購房入戶調整、放寬公積金購房等。第三個階段是四季度，隨著9月底“央四條”和10月初公積金新政的出臺，限購、限貸進一步鬆綁，地方政府及商業銀行的地方分行，也紛紛出臺更多細則。截至年底，全國46個執行限購的城市中，僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞等五個城市未取消限購，但北京和上海也通過調整普通住宅標準以及其他一些政策，力圖刺激市場需求。

　　楊紅旭認為，觀察未來房地産中週期和政策趨勢，需密切關注三個要素，即包括行業降速、調控換檔和供需變調。對於2015年的經濟政策的判斷是穩中求進、適度寬鬆，首要目標是穩增長。而從中央經濟工作會議的精神看，要保持宏觀政策連續性和穩定性，將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，積極的財政政策要有力度，貨幣政策要更加注重鬆緊適度，並促進“三駕馬車”更均衡地拉動增長。考慮到2015年在穩增長壓力較大、通脹壓力較小的情況下，貨幣政策必將繼續寬鬆化，且採取降息降準等寬鬆化措施，那麼政策面偏暖將成為支撐2015-2016年樓市企穩、復蘇的核心力量。

　　蘇雪晶對2015年的政策調整方向和內容的觀點是:在貨幣政策方面，2015年上半年將進一步貨幣寬鬆，降息降準會延續。從行業政策方面看，一線城市限購將解除，尤其如廣州深圳等城市，限購將迎來全面放開;首付比例下調，從而撬動資金杠桿。從資本市場的政策層面看，房地産再融資審批放鬆，國土部等審批流程取消或簡化。在財稅政策方面，交易環節稅等部分不合理稅費有望調整。但他也同時表示，不動産登記制度配合房地産稅在2018年以前將難完成。

　　 2015年全國樓市總體將探底向上

　　2015年的樓市走勢如何，成為論壇討論最多、最受關注的問題之一。楊紅旭認為，這幾年的樓市週期大致呈現如下態勢。其中2012是三部曲:探底、築底、反彈。2013是一條線:振蕩上行、有驚無險。2014是退燒年:高位振蕩、逐步降溫。對於2015的走勢，從短週期的角度看將是見底年，即呈現“探明底部、調頭向上”的特徵。

　　2014年市場成交量呈現兩個不同階段，上半年成交量持續低迷，但下半年各大城市成交量已出現回暖。對於成交量，易居研究院在論壇上發佈的《2015年度全國房地産市場報告》提出，2015年全國商品房銷售面積可能出現小幅反彈。認為有以下幾個原因:一是經歷了2014年的成交低迷之後，市場有反彈的內在需要。二是貨幣環境較為寬鬆，房地産政策繼續放鬆，個人房貸支援力度加大。三是樓市黃金十年已過，全國商品房成交量正在構築歷史頂部，增幅不可能放大。所以預計全國商品房銷售面積預計2015年增長5%左右。

　　商品房的成交均價也有類似邏輯和判斷理由。報告認為，2015年全國商品房成交均價預計增長3%左右。主要原因是:一是隨著政策環境的進一步寬鬆，商品房成交量反彈，主要城市庫存壓力減小，供求關係有利於房價上漲。二是黃金十年已過，投資投機需求受抑，股市走勢分流部分資金，房價上漲動力不夠強勁。

　　與此同時，衡量房價和樓市週期的重要指標——70個大中城市的房價指數也成為大家關注的焦點。報告認為，70城市房價指數環比增幅預計2015年上半年止跌反彈。主要原因:一是從走勢來看，隨著限購限貸政策的陸續取消、房企去庫存速度加快，使得房價止跌反彈的動力逐漸增強。二是2014年5月70城市房價開始環比下跌，預計本輪下跌時長將超過上一輪降溫期的8個月，可能達到10-15個月，2015年5月前後房價環比止跌。三是同比變化滯後於環比，2014年9月首次下跌，預計2015年二季度跌幅見底。

　　由此看來，會上論及的各類市場指標總體上都有趨於回暖的態勢。在這一預判下，房企的反應如何?未來房企的投資是否又會形成新一輪衝動?對此，蘇雪晶認為，總體看市場樂觀情緒在形成。比如在土地購置面積同比預測上，預計2015年會小幅回升，達到2%的增幅。但是，對投資指標不應太樂觀，預測全年將達到7%。對於在建面積同比方面，預測2015年繼續下行達到4%的預測值。而對於新開工面積同比指標，預測小幅恢復至-3%。

　　 中國房地産新常態正在形成

　　住建部部長陳政高此前在全國建設大會上表示:2015年要準確把握房地産市場運作中出現的新情況、新問題，注意地區間的差異，跟蹤市場走勢，積極應對，主動作為，促進房地産市場平穩健康發展。

　　論壇上，張永岳提出了類似的問題和思考:在中國經濟和樓市新常態的發展要求下，中國經濟社會向何處去、企業如何經營、各個方方面面如何謀求健康發展，已成為共同關注的問題。最根本的問題在於，如何客觀地認清形勢和找到正確路徑。

　　林中認為，作為房企，要密切關注中長期樓市下的新常態特徵。概括來説，這樣一些特徵應包括以下幾個方面。從行業本身的角度看，將是競爭激烈、房價增長平緩以及行業利潤率下滑的表現。與此同時，行業利潤的增長點將從土地增值轉向金融、産品、服務等環節。從城市和人口的發展態勢看，未來高速城市化、高速資訊化與人口結構及需求特徵的變化會形成疊加，這都會影響行業的發展特點，也標誌著整個樓市進入了全面創新的階段。這樣一些趨勢值得房企關注和思考。

　　王德培認為，關注樓市發展，也要關注新經濟的發展態勢。總結來看，目前正存在五類新經濟。前四個分別為第三次IT革命、4.0版本的工業經濟、生物經濟和生命經濟，而第五個就是體驗經濟。對於體驗經濟，可以拿“諾基亞的出局”為例子。諾基亞在兼併收購大會上説了句發人深省的話:我們並沒有做錯什麼，但不知為什麼我們輸了。這個案例的背後，就説明若沒有重視消費需求的體驗功能和趨勢，企業容易出局。這對於房企而言也有類似的啟發。

　　蘇雪晶在論壇上提出“地産重回主流”的觀點。他認為，重回市場已經成為樓市新常態的要求，也反映了未來樓市的基本走勢。之所以有這樣一個提法，就在於房地産在前兩年已經跌出了主流視野。但是，從今年下半年開始，樓市基本面在開始發生變化。而且相對於輿論上的“大拐點”的提法，應更正為更準確的“成熟期”的提法。在某種意義上，也可以説正在步入新常態。在成熟期中，市場會發生分化，但對於一二線城市而言，相應的指標仍有可能出現同比正增長。考慮到目前市場回暖的趨勢，那麼2015年能在2014年的基礎上出現同比增長態勢，就基本是足夠了。

　　據了解，“易居論壇”正成為上海易居房地産研究院智庫平臺建設的重要組成部分。在2014年總共舉辦了七場，圍繞政策與市場走勢、房地産各個專業領域展開了理論和實踐的探索。此類高層論壇活動對於地方政府部門、房企和購房者了解市場、把握趨勢有著參考價值和指導性作用。