樓市是政策市，任何一項政策的出臺，都會迅即讓樓市出現“風吹草動”的景象。而這一回，在《不動産登記暫行條例》出臺後，也有開發商的反應格外靈敏，只不過這一次，他們借勢行銷的是其海外房産。

　　“澳大利亞房價穩定上漲，年增速達7%。澳洲住宅空置率僅1%-2%，中國卻有13%-30%，租金回報率高。具有全球最開放的移民政策，比如房産稅為零、遺産稅也為零。還有獨有的金融政策，購房首付僅5%-10%，貸款可達七八成。澳洲每年增長20萬新移民，年新增住房需求800萬平方米，處於絕對賣方市場……”

　　25日，綠地澳洲公司中國區銷售副經理何錦亮特意從上海趕到南京，他此番的目的就是希望在南京攬客，並組織客戶到上海的售樓處具體了解項目情況。給出的私人飛機澳洲奢華遊等“大禮”格外誘人。他説，今年綠地海外投資超過200億美元，其中在澳大利亞的投資體量最大、發展最快，去年和今年分別收購了兩幅地塊，新近又在昆士蘭收購了皇后碼頭項目。

　　其實，除了綠地，近期萬科、碧桂園等大牌房企以及南京本土的亞東、朗詩等企業，均紛紛進軍海外房産從事房地産開發。何錦亮坦言，國內房地産行業的黃金時代已一去不返。“美國、加拿大、澳大利亞的房産投資盈利水準已超過國內，前兩天上海拍出的地王，樓面地價高達6萬元/平方米，而海外拿地成本相對較低，幾億、十幾億就可以拿一幅不錯的地了。而且海外房地産發展相對規範，加之這些年中國人海外置業越來越多，從我們在澳洲的多個項目看，中國人購房已超過30%，這個錢與其讓老外賺了，不如中國人自己賺。”

　　南京大學商學院經濟學系教授耿強表示，伴隨經濟增速的降擋，資産爆發增長也將告一段落。《不動産登記暫行條例》出臺，將著力於資産存量結構再分配。儘管不動産登記是一項著眼長遠的大工程，但是，其最直接的影響，就是為反腐和開徵房産稅做鋪墊。而這或將助推海外置業升溫。

　　“我們即將發佈一份‘中國商界領袖生活方式調研報告’，其中顯示，很多億萬富翁其實已經不再投資國內房地産，這一階層的人嗅覺最靈敏，從來都是用貨幣投票。他們認為過去十年炒房致富的黃金年代早已過去了，很多人拋售國內房源，轉而到國外買房。”金陵房産研究院院長李子墨説。

　　中國銀行江蘇省分行分析師石晶晶告訴記者，他們在海外有600余所分支機構，經過調研和數據分析，當前中國居民進行海外資産配置的主要目的集中在資産保值增值、移民和子女教育、資産安全性和私密性等方面。

　　“中國已經成為了世界第一大留學生輸出國；中國移民人數則上升至全球第四，2013年中國移民人數達到934.3萬，相較1990年增長1倍多。我們的跨境業務顯示，個人客戶對境外子女教育、金融投資、實業投資、海外置業、投資移民、遺産信託等多方面具有強烈需求。”石晶晶説。

　　面對不動産登記暫行條例出臺背景下，可能進一步升溫的海外置業、移民風潮，業內人士也有諍言。

　　沈湘玲是“中國頂級私人理財機構”諾亞財富的資深理財師。她所接觸到的客戶中，一大半是為了下一代獲得更好的教育及生活環境，從而海外置業或移民。

　　但她坦言，海外理財，與其直接置業，倒不如間接投資與房地産相關的理財産品更佳，“像美國的房産稅收就很高，還有房屋保養費等費用。不如購買一些私募的房地産信託投資基金，有較為穩定的現金流回報。”她還説，由於美國對企業家實行全球徵稅，稅率也很高，因此當前企業家移民美國並不是一條理想之路。

　　“海外置業，須規避風險。在選擇投資國時，應考察其經濟是否處於良性狀態，國內環境是否安全。相對而言，發達國家經濟發展相對穩定，政治、人身也較為安全，但歐美國家房産稅徵收比例高，遺産稅徵收更是高達房價的20%-60%，這也是必須考量到的因素。而如果是海外房産投資，則要關注當地房地産體系是否健全，市場起伏不能大。”何錦亮表示，現在美國的EB5投資移民頗受青睞，投資50億美元到項目並解決十個就業崗位，就有望移民。而去年就出現了投資者血本無歸的案例，“對於EB5項目，一旦看到有‘政府支援、政府擔保’的宣傳，就不靠譜，因為EB5從來得不到政府擔保和支援。”

　　耿強認為，海外置業其實是一件很專業的事，必須關注全球金融市場的波動。“各個國家經濟復蘇的情況不一樣，有的加息、有的降息，比如當前在澳洲置業，選擇澳幣貶值的時候購買適宜，而在美國置業，選擇在美元升值時購買才最佳。”

　　本報記者 汪曉霞