昨天上午在京發佈的《中國住房發展報告(2014-2015)》對明年全國住房市場做出預測：一二線城市房價將繼續下滑，三四線城市房價將穩中有降，北上廣深等城市限購政策有望在一年內全面退出。此外，未來商品房庫存積壓導致銷售困難，一半以上的開發商將轉行或在市場中消失。

　　今年住房市場進入自發調整期

　　《中國住房發展報告(2014-2015)》報告係由中國社科院財經戰略研究院和城市與競爭力研究中心聯合發佈。

　　去年，中國住房市場經歷了在瘋狂方上漲中隱現調整的跡象，從今年第一季度開始進入調整狀態，此後，住房投資投機全面退潮，樓市進入自發調整期。

　　2014年1-9月，中國商品住房銷售面積為67669萬平方米，同比下降10.3%，商品房銷售額為40516億元，同比下降10.8%，銷售量與銷售額均出現較大負增長。到2014年9月，房價環比下降的城市急增至69個。

　　中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，這種調整既有經濟增速放緩、全面深化改革與國際大背景的因素，也與保障房建設改變供需狀況有很大關係。

　　從2008年到2013年，全國保障房建設達到1400萬套，惠及3000萬家庭、1.2億人口，截至2014年9月底，已累計解決4000多萬戶城鎮家庭的住房困難。

　　北上廣深限購有望1年內放開

　　報告認為，一二線城市房價明年將繼續下滑，住房投資全面退熱，單靠剛性需求或改善型需求難以消化已有商品庫存、支援房價上漲。另一方面，住房限購或將全面放開。

　　目前，仍然有北京、上海、廣州、深圳四個一線城市和三亞的堅守住房限購政策，倪鵬飛則認為，隨著房地産市場不景氣，以及調控政策的大方向向支援住房消費轉變，五城市這一政策有望在一年內全面放開，此後，住房市場“供不應求”的假設難以立足，房價只漲不跌的神話將完全破滅。

　　值得一提的是，報告預測，未來一半以上的開發商將轉行或在市場中消失，隨著相對過剩時代的來臨，商品住房銷售困難，無需再進行大規模開發。房地産市場將進入真正意義上的寡頭時代。

　　住房市場的觀望情緒也將帶來租房市場的繁榮，報告預測，由購轉租的需求量增加將會導致租賃市場開始活躍，同時，城市化進程推進吸引大量農村人口和外來人口，城中村和棚戶區的改造又使得租賃住房市場逐步萎縮，客觀上將會導致住房租賃價格的繼續攀升。

　　警惕潛在性供給嚴重過剩

　　報告提醒，目前的年均住宅竣工和施工面積遠遠高於需求，未來如果仍然保持這一增長水準，住房將存在嚴重的潛在過剩。

　　“2011年至2013年，全國住房的年均竣工面積一直保持在20億平方米左右，2013年施工面積得益於連續高速增長更是達到了60億平方米，而每年住房總增長加上拆遷重置的需求最大只有12億平方米。我現在要強調的是，潛在的供給過剩問題非常嚴重。”倪鵬飛如是説。

　　具體來講，根據預測，目前一二線城市的住宅相對過剩，但仍然有增長的餘地。至於三、四線城市，已經達到了“絕對過剩、長期過剩”的階段。

　　今年以來，住房市場一個顯著的特點是，住房價格在上升，銷售量卻在下跌。報告指出，目前中國的住房風險不在銷售環節，而是在開發環節。銷售不當、資金緊張、融資高成本，使開發企業面臨資金鏈斷裂和違約風險加大。

　　對於未來住房政策的走向，報告建議，應該取消若干行政性管制措施，讓市場在調整中發揮決定性作用。針對不同城市，也應該實行中央指導、各城市差別調控的辦法。

　　南方都市報