2014年廣州一手商業地産大手成交盤點

　　上周增城萬達出現一宗大筆網簽成交，一個8032平方米的商鋪以8711元/m2簽約，涉及金額近7000萬元。據記者翻查資料，增城萬達2013年3月推出最後一批商鋪，商場也於今年5月開業，這個延遲簽約的商鋪到底有什麼來頭？為此記者向增城萬達相關人士以及仲介人士查詢，據萬達集團有關人士透露，該8032平方米的商業面積實際上是單棟的商務酒店。仲介人士翻查資料發現，增城萬達的商鋪簽約價從2萬多~4萬多元/m2不等，這個大鋪以8711元/m2齣售，的確屬於“筍價”。從8000平方米的體量來看，已相當於增城萬達50萬平方米總體量的1.6%。近期不約而同出現的一宗大宗商業地産成交也與萬達有關，番禺萬達本週出現6.56萬平方米的網簽個案，整棟B1棟寫字樓出售，網簽均價13757元/m2，交易總價9億多元。據消息人士透露，這筆交易與番禺區政府有關，萬達集團早已與買方談好，在番禺萬達發售寫字樓時B1棟就註明是“不另發售”。

　　其實，除了增城萬達商鋪、番禺萬達廣場寫字樓外，今年廣州市發生的一手網簽大宗交易也不少，從中原地産研究部監測數據顯示，天河、增城是大宗交易概率最高的區域，從二手商業地産成交來看，番禺大面積商鋪的成交佔據絕對地位，而天河區寫字樓則是大宗二手寫字樓成交的“旺地”，天河區CBD地位毋庸置疑。

　　據中原地産研究部高級研究員胡少鋒表示，大宗商業地産出售，投資者往往可以與開發商直接洽購，買入的成本比小投資者要低得多，以增城萬達商鋪為例，散售商鋪最低都要2萬多才買到1平方米的商鋪，而投資者大手購入8000平方米單價可以低至8711元/m2。此外，大宗商業地産成交也常見基金公司的身影，新塘盛世名門就是一個基金公司購入，預計未來仍會散售脫手獲利。胡少鋒表示，大投資者大手掃貨，看中區位優勢。以往市中心區每一個商場鋪項目背後都是首先出現在一手網簽上，如天河區駿匯大廈，荔灣區富力盛悅居以及海珠區江南新苑商場。隨著商場鋪項目式微，出現在一手大宗商場地産成交的商場鋪項目日漸減少，且區域有東移的傾向，大宗商鋪或寫字樓都集中在天河和增城兩地。胡少鋒透露，富力盈耀大廈整棟寫字樓及底層商鋪據傳已由一名中大商圈的老闆全部買下，由於投資者以超過12億元整棟買下，有可能獲得商廈的冠名權。

　　文/圖/表：廣州日報記者 李鳳荷

　　商場鋪投資客退場 基金公司登臺

　　以往商業地産大手成交都被一些商場鋪投資者所佔據，他們買下幾千平方米的商場裙樓，對此進行拆細再出售。不過，隨著商場鋪項目式微，商場鋪大手成交日漸減少，取而代之的是長線持有的基金公司或長線投資者。

　　從2014年廣州市商業地産批量成交前五位可以看到，第一位是凱德商用收購綠地中心的交易，8.7萬平方米商場總價25億多元，目前該商場已命名為“凱德雲尚”，商場招商密鑼緊鼓進行中。第二位則是平安集團以約10億元購入近3.3萬平方米的珠控中心，接近10多層的寫字樓。第三位則是增城盛世名門的社區商鋪被基金公司整體購入。中原地産研究部胡少鋒認為，該項目位於增城，屬於政府規劃的商業、高檔住宅核心區，加上市政廣場和地鐵十三號線的規劃，項目區位優勢明顯。此次整宗收購為基金操作，預計未來仍會散售，結合該項目所在區域商業環境，未來出售仍較樂觀。第四和第五位的批量成交則是富力盈耀大廈，據傳為中大布匹商圈老闆大手購入，中原地産人士認為這個項目屬於逐漸稀少的珠江新城可售寫字樓項目，望江、區位好；周邊商業配套、商務環境處於全市較高水準。

　　雖然商場鋪式微，但中原地産人士認為，部分商場裙樓的成交依然有可能作為商場鋪項目售出，如江尚東山的商業裙樓等。

　　商鋪大手交易top7

　　全被番禺“土豪”承包了

　　不説不知道，原來番禺區是全市大手二手商鋪交易的“集中地”，截至目前的2014年二手商鋪大手交易的頭7位，全部由番禺“土豪”佔據，成交面積從2000多~8000多平方米，由於所處區域較偏遠，成交價格多數為“四五字頭”，每宗交易作價幾千萬元。商業地産人士告訴記者，由於二手商業交易有可能産生較大的稅費，前後兩次交易的增值額越大，稅負越重，故此二手商業地産成交的報低價現象較普遍，如位於員村的社區商鋪大手交易，交易單價才8000元/m2，比第九位的蘿崗商鋪高100多元/m2，甚至比匯僑新城的商鋪價格還要低，明顯是由於報低價的緣故。

　　由於珠江新城可售寫字樓不多，二手寫字樓大手買賣也以天河區為主。要買天河寫字樓，除非像中大布匹市場老闆這樣砸下12億元，否則只能向二手寫字樓“埋手”。樓齡較新的惠美大廈二手寫字樓成為今年大宗寫字樓二手交易的榜首位置，成交總價4億多元，從成交面積來看應該是整層出售。據記者了解，匯美大廈當初出售時最低起售面積至少半層，一層只有兩個房産證。今年一手寫字樓網簽第一位由廣晟大廈所佔據，該寫字樓位於花城廣場北端，以整層起售，相信未來大手寫字樓二手買賣多數會集中在這些半層或整層起售的寫字樓項目。