本報記者 孫奇茹

　　“再過半個月發年終獎了，要不咱把房貸提前還一些，以後少交點利息？”臨近年底，手頭有了一些積蓄的市民林先生打算提前還貸，好減輕明年的還貸壓力。不過，業內人士提醒，提前還貸要算細賬，尤其是已處於房貸末期的購房人，提前還款未必划算。

　　房貸利率下調多數下月執行

　　除個別銀行規定利率調整後要在放貸一年後執行新利率外，根據大多數銀行和購房者簽訂個人房貸合同時約定，利率調整將在次年的1月1日起執行。也就是説，從明年元旦起，有一大批購房者的每月還款情況會有所變化。

　　11月22日央行宣佈貸款基準利率降息之前，商業貸款利率5年期以上為6.55%，公積金貸款利率為4.5%；降息之後，商業貸款利率5年期以上為6.15%，公積金貸款利率為4.25%。

　　以此計算，按照購房者能拿到銀行的房貸利率9折來算的話，一筆貸款金額為100萬元30年期償還的商業貸款，今年每月需支付的月供為5928.17元；而從明年1月開始，每月的月供下降到5699.87元，每月可少還228.3元。

　　“往年每到年底各銀行放貸都比較緊，今年看來還相對好一些。從利率上看，只要客戶資質差不多，平均也能拿到9折的利率折扣。”某大型房産仲介公司的資深業務員苗先生對記者説。從以往慣例來看，每到年末都是銀行額度收緊的階段，各家銀行的優惠利率在下半年通常無從尋覓。今年下半年在央行降息的背景下，北京各家銀行利率優惠不僅沒有消失，範圍進一步擴大。

　　記者詢問了工行、交行、中信銀行等多家銀行的客服熱線、個貸部熱線後發現，超過一半以上的銀行利率能夠給信用情況良好的申請人九折或九五折的優惠。

　　據分析，今年上半年各家銀行額度首先被拿去還去年的舊賬，因此普遍放貸較少，而5月央行提出支援首套房貸款後，房貸市場成交出現一個小高潮，人民幣新增貸款額度也呈上升趨勢。進入下半年後，人民幣新增貸款額呈明顯下降趨勢，這也從側面説明各家銀行內部放貸額度較為充足，因此在央行整體降息的情況下，仍然能夠保持九折或九五折的利率優惠。

　　兩類人不適合提前還貸

　　“最近來諮詢提前還貸的客戶明顯增多。”工商銀行相關負責人説，提前還貸到底劃不划算，要根據還款人具體貸款情況和不同銀行目前執行的存款利率來定。

　　個人房産金融服務機構偉嘉安捷負責人提醒，有兩類人群並不適合提前還貸。一類是選擇商業貸款等額本金還款方式，並且已經處於還款後半期的借款人。如果這類人群處在還款初期，選擇提前還貸可以縮短還款年限，減少利息支出。但如果還款已近尾聲，實際上利息已支付了大半，此後支付的大多是本金，就不適宜再提前還貸。

　　此外，一部分在2008年貸款買房時利率享受了7折優惠的購房者，如果借款人提前還貸是為了購買新房，那麼以目前貸款6.15%的基準利率來看，無論是月供還是總利息支出都會高於當年房貸7折時的水準，所以提前還貸也並不划算，這筆用來提前還貸的閒錢倒不如存進銀行賺利息，或購買理財産品和基金等。

　　值得注意的是，理財産品和基金並不是“零風險”，用打算提前還貸的錢“理財”，需要購房者具備一定的風險意識。

　　另外，如果房貸族們打算提前還貸，最好避開年底12月，主要原因是銀行在年底將面臨內部清賬盤點。而辦理提前還貸需要一定的申請流程，銀行批復的時間較慢，因此房奴們儘量不要在12月份申請提前還貸。

　　提前還貸過早也不適宜。不少銀行接受提前還款的時間通常都是還貸滿半年或一年以上，如果沒到合同約定的時間而提前還貸，銀行就需要收取不同程度的違約金。而從借款人自身角度出發，處於還款初期的借款人提前還貸是比較划算的，因為還款利息的支出一般都産生在還款的初期，而到了後期其實已償還了大部分利息，提前還貸並不合適。

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　　改善型購房人群加快入市

　　受益於此前央行9·30新政二套變首套的直接利好，改善置業型人群在市場中持續“發力”。這部分群體通常具備一定的經濟實力，雙重利好迫使一部分“賣小買大”的剛改型購房人加緊入市，在房貸市場交易中逐漸佔據主導地位。央行降息後也帶動了首次置業人群的購房意願，促使上半年積壓的購買力在第四季度得到釋放。

　　根據北京市住建委公佈的數據，上周北京市二手住宅網簽3042套，環比上漲10.2%，新增二手住宅2582套，環比上漲8.7%。截至14日，12月份北京二手住宅累計網簽5803套，新發佈住宅4958套，與11月同期相比分別上漲32.9%，26%。

　　上周工作日內，住宅單日成交量企穩，均保持在500套以上；12月8日，二手住宅單日網簽量達652套，為12月以來單日成交最高值。9月30日以來，隨著各種利好政策疊加效應影響，二手住宅市場上的改善客居多，這直接導致三居室戶型的走俏。

　　新浪樂居二手房數據顯示，上周購房者關注度最高的戶型為兩居室和三居室，其中三居室的受關注度與新政前相比增長最快。與9月第二周相比，三居室搜索關注度增長三個百分點。改善族的活躍也使一些性價比較高的中高端小區走俏，如珠江帝景、遠洋山水、蘋果社區等。