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　　◆讀者求助

　　家住濟南南部某小區業主王大爺近期致電諮詢，反映該小區開發商交房後，房屋出現大量的房屋品質問題，如:上下樓層衛生間管道漏水、樓層之間滲水嚴重、地面凸起，墻面脫落、墻體開裂等一系列問題。王大爺為了留存證據拍攝了大量的照片為證。其中樓層7樓住戶由於樓層之間滲水，導致6層住戶剛剛裝修的房屋受損，鋪設的地板損壞，兩家業主之間引起糾紛訴至法院。王大爺問這種情況，作為業主能否要求解除合同及退房嗎?

　　◆律師解答

　　針對這一問題，北京隆安(濟南)律師事務所房地産法律事務部白金印律師分析由於商品房品質産生問題，購房者能否解除合同和退房要根據開發商交付房屋品質的情況來定。

　　根據我國建築法律法規，房屋品質問題主要包括以下幾類:

　　一、房屋地基基礎工程和主體結構工程的品質問題，包括墻體開裂.地基下沉，房屋傾斜等。

　　二、房屋防水工程的品質問題，包括外墻滲水、屋頂漏水等。

　　三、其他土建工程品質問題，包括門窗不嚴、油漆脫落、室內地坪起砂等。

　　四、電氣管線、上下水管線的安裝工程品質問題，主要是指電氣線路、開關的安裝、排水管道的安裝出現問題。

　　五、供熱、供冷系統工程品質問題，這是指暖氣設備、中央空調設備等安裝工程出現品質問題。

　　白金印認為，並不是出現以上商品房品質問題，購房者都可以要求退房，只有品質問題嚴重、影響到商品房的正常居住使用時，購房者才能要求退房。根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條第1款的規定，因房屋品質問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支援。由此可見，並不是出現任何品質問題，購房者均可以要求退房，只有品質問題達到一定程度，嚴重影響正常居住使用時，購房者才能請求解除合同，向開發商要求退房，同時要求開發商賠償損失。

　　結合本案，王大爺可以要求開發商承擔自己的維修義務，使房屋達到正常合理的居住狀態，如果開發商能夠通過修復使房屋達到正常居住的標準，購房者就無權要求解除合同、退房和賠償損失。相反，如果如果開發商不能夠通過修復使房屋達到正常居住的標準，購房者就有權要求解除合同、退房和賠償損失。

　　◆記者提示

　　那麼什麼情況才算是“嚴重影響正常居住使用”呢?評判的標準是什麼呢?

　　一般認為，嚴重影響正常居住使用是指購房者所購買的商品房出現嚴重品質問題，該品質問題無法通過修復使商品房達到正常的標準，無法通過修復保證購房者的正常居住使用，無法通過修復保證使用者的人身安全，並且無法保證正常使用修復等，應當認定為嚴重影響正常居住使用。在實踐中怎樣認定“嚴重影響正常居住使用”呢?一般來説，應當由工程品質檢測機構對商品房進行品質檢測，根據品質檢測結論來認定是否嚴重影響正常居住使用。

　　(幫辦記者 杜壯)

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