中央別墅區從1991年一個赴港招商引資項目伊始，經歷了天竺（外銷項目時代）、大湖（本地客群崛起）、後沙峪（自住成為主力）到孫河時代，漫漫二十年，成為北京知名的高端居住區域聚集地。“孫河”--地處中央別墅區，又隸屬朝陽行政版圖，從該區域第一塊土地入市開始，就受到開發商的追捧，龍湖、泰禾、首開、中糧各大房企紛紛入駐...

　　2013年孫河區域大熱

　　作為中央別墅區的新貴—孫河，以下的數字在業界一定是耳熟能詳的：2012年9月26日，龍湖地産擊敗萬科、華遠地産等房企以14.7億元拿下孫河首宗地，溢價率僅為8.7%，折合樓面價僅2.016萬元/平米。但是僅4個月後，與該地塊資質相近的孫河鄉北甸西村W地塊入市，泰禾地産擊敗11家房企以18.5億元的價格和配建2000平方米保障房的代價收入囊中，折合樓面價2.86萬元/平米，溢價率約為49.79%。

　　首開地産在泰禾地産之後，拿下的F、G2宗地，樓面價也達到2.6萬元/平米。就在輿論爭議泰禾地産的地塊是否高估的時候，2013年7月23日下午，中糧地産經過34輪競拍擊敗10家房企，以23.6億元、同時配建3.3萬平米保障房的代價獲得孫河HIJ地塊，溢價率42.1%。扣除保障房面積後，樓面價高達4.84萬元/平米，刷新了北京單價地王。

　　2013年的孫河區域無疑是熱鬧異常的，龍湖、泰禾、首開、中糧的相繼進入，使得該地區樓面價一路從2萬元/平米上漲至近5萬元/平米。該區域異常火爆的原因早已經被專家解讀，鋻於整體容積率為1.1—1.4，屬於低密度地塊，且中央別墅區經過20多年的發展，周邊配套相應成熟，這些都是房企“摩拳擦掌”爭奪孫河區域的原因。

　　2014年孫河地塊兩度流拍

　　不過今年以來，整體經濟增速放緩，房地産市場遇冷，使得孫河這個很有競爭力的區域承受了很大的壓力。2014年9月28日，孫河BCDE地塊降價3.7億，仍然未能打動眾多房企。無論是網上報價還是現場競拍，均沒有收到報價，於是孫河地塊慘遭二度流拍。

　　根據業內人士測算，孫河BCDE塊為混合地塊，其中B地塊為學校，E地塊為商業用地，僅C和D地塊為居住及混合用地，學校和商業建成之後將要還給政府，所以真正可銷售盈利的面積不足10萬平米。以孫河C地塊為例，起始樓面價3.7萬，容積率是1.1，産品的組合形態將會是以小高層、多層住宅、低密別墅産品的組合形態，按照業內常規的規劃排布，低密度産品容積率最多只能達到0.7，而此部分低密度産品的樓面地價將達到6.9萬元/平米，未來進入市場價格將接近15萬元/平米。

　　對比前期已經入駐此區域的龍湖、泰禾、首開和中糧拿地漲幅達到30%—80%之間不等，如此高昂的代價，確實讓眾多房企望而卻步。

　　中糧、首開缺少豪宅開發經驗前景不明

　　最早進駐孫河區域的龍湖地産，其産品龍湖雙瓏原著目前去化已經超過80%，是今年上半年北京別墅成交面積第一名。泰禾的孫河項目北京院子從去年底拿地到今年初開盤，也只用了一年的時間，但中糧地産拿下孫河土地後已經超過一年，項目還處於地基剛開挖的階段，此前中糧地産人士對外透露，孫河項目正在進行前期準備，具體的定價、入市時間説不準。

　　龍湖雙瓏原著是龍湖第二個原著系列産品，現在已經開始開發第三個長城原著項目，且龍湖本身就是做別墅起家，泰禾本身也有運作運河岸上的院子和泰禾紅禦等千萬級豪宅項目的經驗，但中糧地産在北京幾乎沒有什麼豪宅開發經驗。

　　中糧地産官網顯示，在北京中糧地産旗下擁有北京祥雲國際生活區、北京長陽半島以及孫河三個項目，前兩個項目是2009年入市的老項目，也就是説中糧地産在北京惟一的新項目只有孫河項目，但這個項目看起來有些前景不明。

　　另一家拿地的首開集團，幾年前曾以“不擅經營豪宅”為由，將豪宅項目長安8號賣掉。而其在孫河的項目首開·瑯樾在今年11月30日啟幕，主力産品為新法式院落別墅産品，但縱觀首開30多年的發展歷程，其主營業務集中在保障性住房、普通商品房、中高檔公寓、寫字樓和酒店，唯獨缺少豪宅開發經驗，而前有龍湖和泰禾開盤銷售利好的衝擊，後又有中糧遲遲未動的窘境，處於夾心層的首開在孫河的豪宅項目前景很難言説。