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明年樓市政策將定調 刺激需求料成主線

  • 發佈時間:2014-12-08 07:23:00  來源:中國經濟網  作者:張敏  責任編輯:羅伯特

  房地産市場持續回暖,也在悄然影響未來的政策走向。中國證券報記者日前從權威人士處獲悉,經過長時間調研後,智囊機構近期向主管部門提交了一份調整樓市政策的建議,涉及相關稅費調整、微調限購等措施。這些政策建議的共同指向,在於刺激市場需求,促進成交量回升。

  分析人士指出,這些政策是否真正落地,明年1月可能會有定論。理由在於:一方面,年度樓市數據出臺,將為監管層決策提供重要參考;另一方面,年末一系列重要會議召開,在分析明年經濟形勢作出判斷的基礎上,也將定調房地産政策。

  一些機構指出,在數據向好的背後,一線城市面臨的供應缺口仍然較大,對政策利好有著迫切需求。按照政策落地和企業決策週期,市場可能在明年3-4月才會真正有所體現。

  一線城市樓市明顯升溫

  經過多月的平緩升溫之後,房地産市場的回暖速度正在加快。中原地産研究中心統計數據顯示,11月,全國54個城市住宅合計簽約27萬套,環比上漲8.9%,創年內最高月度成交記錄。一二線城市住宅成交環比均上漲13.2%,三四線城市漲幅相對較小。

  一線城市升溫幅度較大,主因在於整體需求偏大所致。據北京市住建委數據,11月北京新建住宅網簽12279套,二手房網簽11180套,二者均創下今年以來月度新高。

  9月末以來出臺的一系列利好政策,被認為是激活市場的主要因素。9月30日,兩部委出臺信貸新政,提出對於首套房“認房不認貸”的標準,並重申最低利率優惠。10月中旬,三部門出臺政策,降低公積金貸款購房門檻。10月29日,國務院常務會議提出“穩定住房消費”的説法。11月21日,央行宣佈降息。

  同時,在多數城市已經對鬆綁或取消“限購令”的基礎上,各地陸續發佈了多項産業和區域發展政策,其中不少條款對房地産業構成利好。

  中原地産首席分析師張大偉認為,上述政策措施帶有明顯的利好性質,不僅對房地産市場的預期影響巨大,而且降低了購房成本。在雙重因素的作用下,很多購房者停止觀望,轉而積極入市。張大偉表示,在各項政策利好的疊加作用下,市場成交量緩慢回暖的形勢短期內或持續。

  一系列托市政策的出臺,引發廣泛爭議。在房地産發展史上,每當市場陷入低迷,隨即便有政策層面的利好消息出臺,並最終挽救市場于危難。這種“低迷即救市”的邏輯,被不少業內人士所批評,認為其會繼續助長土地財政依賴和“房地産獨大”現象。

  住建部政策研究中心研究員王玨林認為,今年的房地産市場成交量雖然無法超過去年的歷史高點,但按照當前的交易勢頭,基本上可以超過2010年和2011年水準。從最近十年來看,成交量仍然處於高位,因此並不存在“低迷”一説。一系列托市政策的出臺,主要目的在於刺激經濟,但在客觀上利好了房地産,尤其是提振了市場信心。

  自住房貢獻不少成交量

  據國家統計局數據,1-10月,全國商品房銷售面積88494萬平方米,同比下降7.8%,降幅比1-9月收窄0.8個百分點。上述數據明顯高於2010年、2011年和2012年同期水準。

  雖然上述數據相對樂觀,但在供需關係逆轉、區域分化嚴重的市場環境下,還隱藏另一重真相。

  一方面,整體市場供需關係已經發生逆轉,供大於求形勢明顯。據統計局數據,自2012年4月以來,全國商品房庫存連續31個月上漲。與最低點時相比,最近兩年多來,全國商品房整體庫存上漲接近9成。全國工商聯房地産商會會長聶梅生此前就表示,庫存龐大的貴陽、昆明,可能成為下一個鄂爾多斯。

  今年以來,住建部經過多輪調研,已經對整體房地産市場做出了“供大於求”的判斷,已出臺的政策方向也以“去庫存”為主。

  另一方面,一線城市的成交量背後,有一定“水分”支撐。一位不願具名的官員指出,北京房地産成交量雖然維持在高位,但相當一部分成交量由自住型商品房所貢獻。

  今年北京入市的自住型商品房已超過5萬套。與2013年北京商品房成交28萬套的峰值相比,佔比約為18%。上述官員表示,按照今年成交量,自住房將可能佔據北京商品房成交近1/4的比重,成為支撐北京樓市的重要力量。

  他表示,若單看數據,決策者可能會得出“市場平穩”的結論,且沒有動力對現有政策作出進一步調整。事實上,由於地塊多是以“捆綁”方式出讓,並“吃掉”企業的大部分土地成本,因此房地産企業的積極性並不高。

  他指出,大規模的自住房建設不僅難以持續,而且會影響到企業的投資熱情。對於供需關係緊張、商品房投資相對不足的北京來説,並非真正利好。其他的很多熱點城市,多少也都存在以保障房來“充數”的問題。

  統計局數據還顯示,自2月以來,全國房地産投資增速已連續9個月下滑,且均低於同期的固定資産投資增速。

   “政策窗口期”有望開啟

  政策措施固然會影響市場,但市場變化同樣會對政策制定産生反作用。中國證券報記者獲悉,相關智囊機構近期向主管部門提交一份調整樓市政策的建議,涉及相關稅費的調整、微調限購等策略。此前,該智囊機構曾對各地樓市進行了長時間調研。

  在稅費方面,上述機構建議降低二手房交易營業稅免征年限。此前業內人士曾呼籲,該年限應由五年調整至兩年。同時,2013年初出臺的“不滿五年或非唯一二手房交易需繳納20%個人所得稅”一項,也被建議廢除。該項政策隨“新國五條”而出臺,被認為極大地提高了二手房市場的交易成本。

  權威人士透露,上述機構還建議對一線城市的限購政策進行微調,賦予外地戶籍人口購買二套房的權利。上述政策的共同指向,在於刺激市場需求,促進成交量回升。

  分析人士指出,一線城市的真實情況要低於數據反映的標準。因此,在樓市政策“持續寬鬆”的通道中,需要更大的政策支援力度。

  短期來看,政策利好恐不會很快落地。上述人士透露,真正的“政策窗口期”將可能出現在2015年1月。一方面,年度樓市數據出臺,將為監管層決策提供重要參考;另一方面,年末一系列重要會議召開,在為明年經濟形勢作出判斷的基礎上,也會給房地産政策的制定奠定基本原則。

  王玨林認為,房地産政策有放鬆空間,比如可以通過降低首付比例的方式,進一步撬動資金杠桿,也可以將獲取購房資格的年限降低,釋放消費能力。但他並不建議對一線城市取消限購。

  另有分析人士指出,在房貸新政出臺之後,銀行在執行中仍謹慎,購房者並未獲得實質性利率優惠。未來房貸利率折扣和首付比例的下浮空間,都有可能在明年做出實質性調整。

  就市場表現而言,雖然多數機構認為回暖勢頭仍將延續。但從長期來看,按照正常的政策落地和企業決策週期,在上述“窗口期”過後,房地産市場將在明年3、4月真正做出反映。

  七成房企或完不成年度銷售目標

  本報記者姚軒傑

  中原地産市場研究部統計數據顯示,截至12月7日,已公佈11月銷售業績的上市企業21家。其中6家完成年度銷售目標的90%以上。恒大、綠城等房企已經提前完成年度任務,萬科、富力、融創、越秀等完成率超過九成,剩餘17家公司可能難以完成今年的銷售任務,完不成任務的公司佔比或達七成。

  中原地産首席分析師張大偉表示,雖然大部分企業在“9·30”之後的銷售明顯好轉,恒大等企業表現優於市場,但大部分企業距離年初制定的銷售目標依然差距很大。完成年度任務不足九成的企業,在最後一個月衝擊完成的難度都很大。

  Wind數據顯示,滬深A股142家上市房企三季度庫存額達2.31萬億元,環比增長5%,同比增長21.5%。從絕對庫存總額看,“招保萬金”依然庫存量最大,分別達到3512億元、2750億元、943.5億元和862億元,合計達8068億元,佔全市場的35%。首開股份、華夏幸福、金科股份、金融街、中南建設、榮盛發展六家企業的庫存總額在500億元以上。

  “大部分企業的庫存積壓嚴重,這種情況下,短期內特別是12月,房企將依然是以價換量的策略來積極去庫存。”張大偉表示。此外,從11月單月業績看,相比10月大部分企業有所回落,放鬆限購及放鬆限貸的政策紅利在11月有所回落。

  四季度銷售總體回暖

  儘管大部分企業難以完成年初銷售任務,但10月以來多項利好政策發佈導致市場情緒變得積極,購房人群明顯增加。“四季度房企銷售總體呈現回暖趨勢。”張大偉説。

  面對年度銷售業績指標的壓力,不少上市房企促銷走貨的力度在近兩個月趨強。在剛剛過去的“雙11”,包括萬科、方興、遠洋、碧桂園[-1.57%]等多家房企借助網際網路平臺,開啟了房地産的電商促銷模式,推出了特價房、房産眾籌等多種線上線下結合的促銷活動提振銷售。其中,方興地産[-0.45%]聯動全國11城22盤,24小時成交42億元,不僅交出了一份漂亮的成績單,更為地産界開闢了一個全新的行銷模式。對於即將到來的“雙12”,多家房企都希望再次利用網購電商平臺拉動銷售。

  不過,面對越來越複雜的市場走勢,房企之間的業績分化變得更明顯。截至12月初,滬深兩市共計27家上市房企公佈了2014年年報業績預告,其中,5家房企預告凈利潤虧損。剔除數據公佈不全的房企後,按照預告凈利潤同比增長下限來看,凈利潤同比上升企業為9家,下滑企業達8家。“未來市場分化將不僅出現在各類型城市,對於企業來説,因為經營策略、管理能力的不同,運營重心的差異,表現也將差距非常大。”張大偉分析。

  地産股配置價值搶眼

  本報實習記者葉濤

  基本面疲弱並未壓制房地産板塊行情太久,11月下旬以來,隨著不少城市房屋銷售數據捷報頻傳,申萬房地産指數[-3.03%]亦跟隨大盤走出一輪明顯升勢。相關數據顯示,11月20日-12月5日,申萬房地産指數漲幅達到15.99%,在行業板塊中名列前茅。伴隨行業基本面改善、增量資金入市步伐加快,當前市場對2015年1月央行啟動降息週期的預期更趨強烈,預計在無風險利率大概率下行的支撐下,地産股還將迎來估值修復以及基本面向好雙重利好,房地産品種配置價值將進一步提升。

  10月下旬至11月下旬,受國內樓市景氣下行趨勢影響,A股房地産股票也明顯陷入沉寂,雖然期間適逢大盤展開第三輪強勢逼空,但申萬房地産指數表現平平,未曾顯露出權重藍籌的“本色”。

  進入11月份,受多地樓市銷量實現逆轉行情,A股房地産股走勢煥然一新。整體上,11月樓市呈現前低後高態勢,11月上半月,全國54個重點城市商品住宅成交面積共1028.18萬平方米,環比10月下旬驟降22%。受央行非對稱降息政策刺激,11月後半段全國主要城市交投熱度均大幅升溫。

  相關統計數據顯示,全國40個重點城市11月最後一週新房成交面積較前三周平均水準上漲5%,其中一線城市成交上升20%,部分二線城市成交量增幅也超過20%。11月一、二、三四線城市樓市銷量分別實現12%、11%和4%的環比增長。

  行業基本面出現改善,令地産股走勢為之一振。統計發現,11月20日-12月5日,申萬房地産指數累計漲幅為15.99%,僅次於非銀金融、銀行、採掘和國防軍工板塊,位居行業漲幅第五名。個股方面,114隻成分股中有108隻上漲,且漲幅超過20%的股票多達25隻,新湖中寶、格力地産、新大地産、華發股份漲幅還分別達到54.23%、53.79%、51.81%和47.06%。

  從目前數據看,主要城市樓市銷量已經連續三周同環比上升,這使得房企拿地積極性顯著提升。據中原地産監控,11月全國20大房企斥資274.65億元拿地,創今年3月以來最高記錄;20大標桿房企中,11月拿地金額超過30億元的有華潤置地[-0.70%]、綠城中國[0.12%]、龍湖地産[0.20%]。

  隨著開發商和購房者情緒回暖,央行降息對樓市景氣度改善還會進一步凸顯。國泰君安證券認為,站在當前時點,地産股仍具繼續參與價值理由有六:一是資金寬鬆之下,基本面向好有支撐。降息作為“9·30”寬鬆政策的延續,對房地産市場銷量改善明顯,預計後續將進入銷量、價格整體平穩回升狀態,基本面進入良性發展軌道;二是地産板塊的上行主要來自於貼現率下降,導致板塊整體估值得以修復,進入降息週期後,估值恢復將持續;三是伴隨行業進入存量地産時代,預計大型房企將借助再融資東風跨界整合,構建激勵機制、引入戰略性投資等都有可能;四是産業資本、QFII等海外資金、融資融券、銀行理財、保險等增量資金整體偏好低估值穩健藍籌,地産板塊大概率受益;五是宏觀層面的降準降息有望成為板塊表現的後續催化劑;六是當前基金配置地産股比例僅佔1%,處於四年來最低,從“低持倉+大空間”角度而言,地産股配置性價比更高。

  興業證券[10.04% 資金 研報]認為,短期內,由於市場對於地産行業基本面回暖仍存有分歧,還需進一步數據確認,所以地産股在前期近期上漲幅度較大的情況下難免出現一些調整,不過中期而言,地産板塊在貨幣放鬆週期中會有較好的絕對收益和相對收益,因此每一次調整都是較好的買入時點。

  申銀萬國[10.38%]證券表示,經過多年調整,目前中國房地産市場上的購房者已基本以自住需求買家為主,表現為首套房或者更新需求。他們在看到有關當局積極救市、維穩房價的舉措後,對於房價止跌轉升的預期,仍是影響他們購買決定的重要因素。因此對行業基本面持續穩步復蘇抱有信心,進一步的貨幣政策寬鬆將成為下一階段的主要催化劑。作為降息週期下基本面受益的主要板塊之一,行業輪動重新青睞地産股的時間不需要等待太久。

  國泰君安認為可以從以下四條主線佈局:一是區域投資主題;二是舊貌換新顏,採用新路徑、新機制、新模式的房企;三是再融資預期強烈、醞釀轉型標的;四是估值水準和發展穩健性兼具的行業龍頭。

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