房地産顧問機構第一太平戴維斯日前發佈全球世界級城市房地産市場報告，以倫敦、紐約、巴黎、香港、雪梨、莫斯科、東京、新加坡、上海、孟買、裏約熱內盧及迪拜12座城市為代表，對全球房地産市場動向、全球住宅價格趨勢以及未來全球房地産市場進行展望。報告預測，到2020年倫敦將成為全球房地産價格最高的城市。

　　經濟復蘇推高倫敦房價

　　報告認為，作為英國經濟復蘇的核心，倫敦房屋的租金不斷上漲，將挑戰經濟承受能力。

　　倫敦房地産市場作為“投資避風港”，其住宅與商業資産吸引了大量尋求資本升值或財富保值的投資者。然而第一太平戴維斯估計，由於高端資産上漲乏力，投資者可能更專注于投資回報。他們會將目光轉向收益率更高的大倫敦市二級地段。

　　根據寫字樓與住宅租賃成本計算，倫敦的居住與工作成本指數目前排名第一。租金上漲給經濟承受力施壓，可能因此削弱倫敦的全球競爭力。例如，倫敦小矽谷及周邊擁有不少租賃成本低的寫字樓，住宅租金也在合理承受範圍之內，這對技術類公司有很大吸引力。但由於城區復興計劃的實施，新項目價格偏高，已遠遠高出原目標租戶的承受能力，倫敦中心地段面臨喪失活力的風險。

　　對於香港的房價，報告認為，伴隨房地産成本縮減、港幣走弱，香港的國際競爭力會增強。第一太平戴維斯世界研究團隊的負責人、報告的作者巴恩斯（YolandeBarnes）認為，如果中國內地進一步開放經濟，香港或許不再是中國內地通向世界的橋梁。目前，香港的主導經濟産業包括金融服務業、旅遊業、貿易與物流以及專業服務業，有必要在此基礎上推進經濟産業多元化。

　　紐約的房屋租金不斷刷新歷史紀錄，但報告認為，稅率上調或對紐約房地産市場施壓。紐約市市長比爾·德·布拉西奧（BillDeBlasio）誓言縮小該市貧富差距，提議革新房産稅體系，將稅收重點向高端房産轉移。稅率的增加將加重紐約房産市場的負擔。中期來看，貸款利率的上調將對住宅價格的漲勢形成抑制。

　　上海房價開啟“減速擴張”時代

　　在這份榜單上，上海排在第十位。報告認為，上海已經設立自由貿易區，作為若干社會與經濟改革的試驗點。改革落實進程緩慢，長期如何發展的問題也仍待解決。經濟增長依賴於施工建設，因此建設活動的減少是一個不利因素。長期來看，隨著建設規模的縮小，經濟擴張速度也會變慢。

　　隨著品位的提高與“名牌疲勞”的出現，中國消費者對名牌奢侈品的需求已有衰減之勢。而在上海房地産市場，光鮮璀璨的大牌房産仍備受追捧。長遠來看，含有更多中國特色建築元素的房産可能會出現需求。

　　此外，報告指出，中國中央政府正著手將相當部分的決策權力下放給地方政府。預計隨著中國經濟改革試水的推進，權力下放的做法將更加深入。

　　多個城市房價存變數

　　報告預計，巴黎、東京、新加坡、莫斯科等地的房價會發生較大的變化。比如巴黎目前的房地産市場表現不佳，這給國際買家創造了機會，因此房價具備上漲空間。巴黎是全球最受歡迎的旅遊目的地城市之一，每年接納遊客3200萬人次，其中外國遊客約佔一半。2013年，巴黎接納中國遊客140萬人次，直接購物消費佔總消費額的47%。預計2014年中國遊客數量將增至180萬人次。在旅遊消費熱的刺激下，奢侈品零售領域迎來鉅額投資，此種現象在未來數年仍將具有重要意義。

　　而日本東京由於要主辦2020年奧運會，新基礎設施項目將主要集中在東京灣地區，這將催生新的公寓與寫字樓項目。預計短期內日本經濟將呈現小幅增長走勢，頂級寫字樓需求將維持高位。

　　新加坡樓市降溫措施繼續壓制高端住宅市場，2014年下半年充滿挑戰。市場調控措施變相提高了購買力，有助於保持新加坡的國際競爭力，因此未來數年中將繼續存在。

　　由於俄羅斯經濟增長減速，莫斯科對國內資金的依賴性將逐漸增強。但國內超級富豪數量較少，且資金缺乏流動性，可能會使房地産市場陷入停滯。2018年國際足聯世界盃將在莫斯科舉辦，屆時莫斯科將成為全球的關注焦點。雖然這一事件將促進這座城市主要基礎設施的改善，但吸引外來投資的機會仍將有限。

　　炒作因素不可低估

　　報告指出，投資者炒作將繼續推漲雪梨和迪拜的高端住宅價格。

　　巴恩斯認為，未來五年中，高層住宅將是雪梨市場表現最好的板塊。不過，受亞洲經濟走勢趨緩、國際原材料需求減少的影響，澳大利亞的經濟近年有所冷卻。由於短期內利率或將上調，而自住購房需求滯緩，房價增速可能再度回落。是否進一步放開房地産市場以吸引外資是雪梨面臨的重大考驗。

　　迪拜近年來的房價漲幅可謂驚人，但價格本身仍遠遠低於其他世界城市。在阿聯酋聯邦按揭貸款限制（目前期房的貸款比例上限為50%）以及房産登記費加倍（但加倍後也僅為4%）的影響下，成交數量的增速已經放緩，市場呈現些許平穩跡象。

　　此外，由於世界盃結束，裏約熱內盧的房地産市場將在2016年的奧運會到來時再次出現大發展。而孟買房産市場的新增供應量一直維持高位。預計隨著經濟前景改善，居住需求回暖，市場供求關係有望再次實現平衡。