法制晚報訊 “全滿!全滿!全滿……”這幾天，一問海南各大星級休閒度假酒店的入住情況，幾乎每家酒店的回答都是一樣的。

　　據海南省人民政府副秘書長張震華介紹，APEC期間海南成為北京人旅遊度假的首選，登島人數是去年的三倍。

　　大規模的遊客登島並沒有轉換為海南樓市的客源。“今年比去年還不好賣，去年旺季，我一天可以接到一兩組客戶。今年自十一以來，兩三天來一組客戶很常見。”在三亞某項目做銷售三年的小張告訴記者。

　　銷售不好，卻未影響開發商投資海南的信心。

　　據三亞市房管局數據顯示，前三季度，三亞全市房地産開發投資完成265.1億元人民幣，同比增長20.8%。然而，今年前三季度，三亞全市房屋銷售面積73.99萬平米，同比下降43.7%。

　　投資與銷售形成強烈的反差，這也造成海南市場的新一輪洗牌，本土小開發商在逐漸退出歷史舞臺，取而代之的是資金雄厚、市場化程度高的島外大型房企。

　　集中扎堆開盤 問搶客手段哪家強?

　　日前，記者實地走訪三亞迎賓路，道路兩旁鱗次櫛比地排列著萬科湖畔、萬科森林、融科藍立方、綠城一山湖、金手指三亞1號等近20個樓盤項目。

　　據了解，這些樓盤大部分都計劃在2014年年底開盤，或是將有新産品推出。目前，很多項目正在採取各種優惠措施“瘋狂”認籌，搶佔客戶。

　　記者了解到，鴻坤山海墅今年一期開盤後，去化率達80%。國慶結束後，該項目又推出其他優惠政策。“現在推出的兩房戶型，購買63平米，額外贈送的面積有18平米。“等於花60平米房子的錢，買到80平米的房子。”銷售人員林小姐説，“10月底，我們已開始售賣項目新産品，項目整體均價在20300元/平米。”

　　僧多粥少，是對當前三亞市場最客觀的形容。為了“填飽肚子”，三亞各家項目不得不一方面向島上分銷“施粥”，另一方面大規模地出島“化緣”。

　　記者走訪發現，鴻坤山海墅、融科·藍立方、君和君泰等迎賓路部分項目案場出現了仲介公司人員（即分銷商）。

　　後據知情人士張浩透露，自去年開始，在三亞就有一些樓盤開發商開始與當地房地産仲介公司合作，讓仲介人員駐場售樓處，往項目輸送“人氣”。“項目找仲介來項目駐場賣房，也是看中了他們手上的資源。”張浩説，“案場置業顧問接待項目的自然來客，而仲介人員，則通過他們自己手上的渠道帶客戶到府看房。”

　　據張浩透露，隨著三亞樓市成交量的萎縮，開發商和二手仲介合作的聯動勢頭越來越猛。“房企除需要二手仲介大量客戶資源之外，達到近10個點甚至更高的佣金提成是仲介們趨之若鶩的重要原因。”

　　此外，一些大開發商則放手一搏，大規模出島攬客。紀先生在海南萬科工作多年，一直負責島外行銷，“往年旺季，我已經回島，幫助島上行銷。今年，島上客戶明顯減少，我們還得在東北、北京等地做行銷活動。”他告訴記者。

　　就在上週日，由海南省住房和城鄉建設廳牽頭，包括三亞、海口、陵水等在內的十大樓市供應主力縣市在北京舉報推介會，匯集了萬科、綠城、綠地、碧桂園等29家房企。在北京做完推介後，這一行人便匆匆離去，前往其他城市撒網。

　　對此，三亞當地一名不願透露姓名的行銷負責人表示，萬科、雅居樂、富力這樣的大房企，人員充足、行銷費用較高，有資本出島大規模撒網。“像我們這樣的小項目，沒有人力、財力出島行銷，只能與分銷商合作，這是最簡單、最實際的方法。”上述負責人告訴記者。

　　熊市三亞獲投資反增兩成 企業加速洗牌

　　購房人少了，房子自然不好賣。據三亞官方剛發佈的《2014年三季度三亞市房地産運作情況分析》稱，今年前三季度，三亞全市房屋銷售面積73.99萬平米，同比下降43.7%。

　　對此，三亞市房地産協會秘書長劉樹國表示，今年以來，房屋銷售增速下降主要是受到房地産市場銷售不景氣、相關政策法規對房地産的調控、上年同期基數偏大等系列因素的影響，導致三亞市房地産銷售市場均保持在兩位數的下降幅度。

　　去化量下滑，使得本來就庫存高築的海南樓市，積糧更廣。

　　據海南克而瑞最新數據顯示，2014年三亞前三季度住宅市場成交量有所萎縮，成交價格同比有明顯上漲。並且，三亞前三季度商品住宅市場存量環比上漲7.87%，增長速度創新高。

　　當前存量378.35萬平米，2013年第一季度到2014年第三季度海口商品住宅共成交194.45萬平米，月均去化9.26萬平米。

　　根據計算，在無新增供應的前提下當前存量需41個月才能去化完畢，去化壓力加劇。

　　僅迎賓路新入市的項目就達20余個，庫存將越來越多。“今年整體樓市都不理想，有的項目改了一兩次開盤時間，到目前都不敢開盤。”海南克而瑞總經理沈虹分析稱，“如果蓄客量沒有達到預期效果，開發商根本就不敢解籌，可能一解籌就‘死’了。”

　　在銷售低迷之時，三亞今年房地産開發投資依舊保持平穩增長。

　　前三季度，三亞全市房地産開發投資完成265.1億元人民幣，同比增長20.8%；房地産開發企業資金到位354.8億元，比上年同期增長66.3%，資金到位率為133.8%；商品營業用房完成投資25.6億元，同比增長85.8%，比上年同期提高110.5個百分點，高於住宅和其他投資增長。

　　“其實三亞是一個弱肉強食的地方，沒有穩定的客戶來源，沒有充足的資金儲備，就逐漸會被擠垮。”資深業內人士詹鵬説，留下來的應該就是大的開發商和項目，接下來的價格戰或將出現新變化，愈演愈烈。

　　在實地走訪期間，記者在與迎賓路相鄰的榆亞路發現，有的樓盤已經挂出大橫幅，要開始“項目轉讓”。

　　“三亞沒有霧霾、沒有冬天，到三亞買房子就是買健康、買生態環境，今後樓市需求會很大。”沈虹説，但是，房地産商需要進一步提升品質和配套服務，提供差異化的産品，“同質化競爭激烈，沒有足夠實力和不夠專業的企業，或將面臨被市場淘汰。”

　　記者手記 海南不相信眼淚

　　小張大學畢業後，選擇留在海南，做房地産銷售已經三年。一邊與我攀談，一邊抱怨著自己生不逢時。

　　“2010年，國際旅遊島剛剛批下來，早幾年畢業的學長賣房狠狠地撈了一筆，他們有人在海南置業，有人拿錢回了老家。”談話中我得知，他剛畢業那年整了點錢，在海口也買了房，誰知道這幾年市場不好，他還貸的壓力很大。

　　像小張這樣在畢業後，選擇留島的人不在少數，基本上在從事房地産銷售及相關行業，這幾年對於他們來説是不小的考驗。“有很多人扛不住了，選擇了離島，我們這部分置業了還在堅守。”他説。

　　從事這個行業最基層的銷售人員如此，上層的地産公司日子同樣不好過，大魚吃小魚更是市場必然規律，綠城、碧桂園等大型房企通過吞噬滯銷項目，順利進入海南乃至三亞市場。

　　“海南市場門檻在提高，島上的小房企沒錢拿地、無自有渠道銷售，資本雄厚的大房企則在島上瘋狂拿地、搶佔市場。”一位不願透露姓名的開發商告訴我。

　　從今年初開始，萬科收購香水君瀾項目剩餘開發和銷售、廣物收購海南之心三期、中信收購紅磡香水灣二期、碧桂園通過收購部分股份形式注資澄邁海南歐洲風情小鎮與珊瑚宮殿……

　　弱肉強食的三亞市場，從來不相信眼淚，剝離資金週轉壓力的競爭，將讓企業有時間和精力深耕項目本身的品質，這也正是旅遊地産的實質。

　　“躺著掙錢”的房企格局已經漸行漸遠，除了基礎性的配套設施，旅遊地産將注入養生、養老、購物、國際論壇等更為多元化的旅遊體驗。

　　大房企進入市場，也為海南樓市帶來新鮮血液。

　　文／記者 崔陸鵬

　　製圖/劉江