在連跌5個月之後，南京房價跌回到了1年前——昨日國家統計局發佈的10月70個大中城市住宅銷售價格變動數據，給出令人意外的“答案”：儘管10月成交創新高，但南京房價卻還在跌，且自去年以來首現同比下跌。這也意味著，當地房價已重回1年前。

　　我省納入統計的無錫、揚州、徐州三市新房價格也仍持續了環比、同比雙降的格局。

　　銷量漲房價緣何還跌

　　9、10兩個月，70個大中城市新房價格無一上漲。

　　我省納入統計的寧、錫、揚、徐四市也難以獨善其身。10月南京、無錫、徐州三市新建商品住宅價格均環比下跌0.5%，揚州環比下跌1.2%。四城市的房價均同比下跌，無錫同比跌幅3.2%、揚州3.1%、徐州2.8%、南京1.2%。

　　南京房價最引人關注。從環比看，是自今年6月以來的“五連跌”，同比下跌則是今年首現。而在9月限購、限貸雙雙鬆綁後，南京樓市在10月曾上演瘋狂成交場面，當月新房認購量超過了1.3萬套，創下近5年來新高。銷量暴漲，房價緣何還在跌？

　　錫、揚、徐三地樓市10月成交同樣上揚，而三地樓市的同比跌幅更甚。

　　南京市房地産開發建設促進會秘書長張輝同樣疑惑于10月房價的下跌。“隨著銷量井噴，南京大多數樓盤收緊了優惠，個別樓盤甚至小幅漲價，要説房價還在往下降的樓盤基本找不到。”而網尚研究機構統計數據顯示，10月南京新房價格止跌回升，環比上漲0.18%，“這一數據與市民的直接感受可能比較接近”。

　　張輝分析，國家統計局數據在採集上可能存在可商榷之處；同時，10月銷量井噴中，中低價剛需盤在成交中佔比增大，造成整體均價結構性下降；此外，個別樓盤事先制定的10月份價格方案就比9月份稍低，雖然10月市場回暖，但是為了確保走量，並未對既定方案作出調整。

　　省住建廳相關負責人告訴記者，從2011年1月起，我省納入全國房價統計的寧、錫、揚、徐四市新建住宅價格的原始數據來源，都已改為當地房地産管理部門提供的網簽數據，“統計的是所有網簽的住房的成交價，統計部門再根據區位、樓層等多個因素綜合計算出房價變動指數”。

　　這位負責人説，老百姓往往對樓盤上漲房價的感受比較深，但官方統計是把高、中、低檔樓盤進行全方位統計，因此，兩者之間難免有些出入。“比如徐州，棚戶區改造力度較大，當地按照市場化方式出售棚戶區改造後的安置房源，這些房子的價格相對較低，從整體上也會拉低房價。”

　　喊漲其實是虛張聲勢

　　“10月揚州新房成交面積超過了16萬平方米，比9月高，但同比去年10月還是降了46%左右。”揚州世聯投資策劃管理有限公司總經理許世斌直言，揚州樓市並未走出高庫存危機。

　　許世斌説，5月時揚州住房公積金出臺“又提又貸”的利好政策，10月時又出臺“結清首套房公積金貸款再貸仍可享受首套房貸款政策”的利好，加上商貸鬆綁，對當地改善需求都形成一定刺激。“不過，庫存量還是居高位。所以，目前揚州的開發商都不敢漲價，價格促銷還是家常便飯。”

　　高庫存危機同樣存在於無錫和徐州樓市。

　　省住建廳相關負責人坦言，雖然經過了10月成交的噴發，但當前各地樓市庫存卻不降反升。“上半年賣得不好，到年底都想衝量，開發商推盤多了。”

　　南京當前也還有5.3萬多套房源在售，而據統計，年底前當地還有上萬套新房涌市，其中百萬元左右的剛需樓盤就有5400余套，樓市銷售壓力可想而知。

　　事實上，市場之所以會有10月房價上漲的感受，與開發商造勢不無關係。眼看政策利好多發，開發商因勢利導抓住“買漲不買跌”心理，放出漲價或收緊優惠的風聲，然而據365地産家居網摸底調查，10月喊漲或收回優惠的樓盤在全市佔比實不足兩成，不少樓盤在開盤時仍給足了優惠。

　　徐州開發商在樓市成交企暖時也絕不敢掉以輕心，10月不少在售樓盤低價跑量，像雲龍區醫學院附近的德晟君園，在周邊房源價格“6”字頭的情況下，其均價只有5500元/平方米；新城區麗水路的恒基雍景新城，佔據學區資源，房價卻只有4899元/平方米，這幾乎是6年前該區域的房價。

　　未來止跌回穩可能性大

　　10月房價數據公佈後，對於後市的判斷出現分歧。

　　張輝相對樂觀。他認為，11月房價止跌回升可期。“10月南京房價環比下跌0.5%，與9月環比跌幅0.9%、8月環比跌幅1.3%相比，雖然房價下跌通道不改，但是跌幅明顯收窄，出現趨穩跡象，房價的下跌動能實已大幅減弱。”

　　“11月以來，南京樓市新房認購和成交量雙雙穩定在日均300-350套，差不多一個月8500-9500套左右的水準，相當於2009、2013年樓市旺季時的水準，新一輪上升行情大勢已成。”他説，部分樓盤已經接近完成了全年推盤任務，對於這部分樓盤而言，其首要策略已經悄悄地從“單純跑量”調整為“量價兩手抓”，對房價和利潤的訴求有所升溫。

　　但他也稱，多種因素交織下，能不能出現拐點式的回升還有不確定性，但是進一步止跌回穩將是大概率事件，最好的買房時機可能就在11月。

　　“市場的信貸預期變了。”省住建廳負責人説，信貸剛鬆綁時，開發商宣揚會有7折優惠利率，但到目前9折利率都鮮見，就算打個折，門檻還很高，信貸刺激效應在消退。“我也在關注這兩個月南京四五十套的退房，很多就是當初以為有7折利率買了，結果發現根本沒有，只好退掉。”

　　眼下樓市盛傳監管層將實施第三波“救市政策”，中原地産首席分析師張大偉稱，未來與房地産銷售、購買、備案、契稅等相關費用都會出現減免與優惠，托底市場。

　　“畢竟是傳言，未來政策走向還難説。”省住建廳相關負責人對此並未予以評判。但他表示，政府調控就是為了避免大起大落，“未來一段時間，‘以價換量’仍是主流”。

　　本報記者 汪曉霞