文/羊城晚報記者 張秀欽

　　插圖/陳健怡

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　　廣州一手住宅熱點板塊年底新貨掃描

　　詳見B12、B13

　　房貸新政帶動樓市復蘇，也激發了開發商推貨的積極性。據搜房網的統計，單是11月份，廣州推出新貨的樓盤多達40余個，其中，全新樓盤有27個，佔比高達六成。

　　在計劃11月份推出的全新樓盤中，包括了佳兆業城市廣場、廣州華發四季等當年的“地王級”項目。據統計，在廣州今年第四季度推售的全新樓盤中，區域“地王”、“準地王”等貴价地項目有7個。在樓市剛開始復蘇的時候，貴价地紛紛準備突圍。

　　對樓市來説，貴价地項目很多時候是風向標，貴价地能否成為貴价樓，其最終定價及成交狀況，對整個廣州樓市有非常大的影響。

　　市場

　　“地王級”項目推貨高潮到來

　　2013年樓市的瘋狂，也造就了土地市場的瘋狂。去年，廣州樓市出現8個“地王”，其中有區域“地王”，也有全市“地王”。在“地王”頻頻出現的背後，還有眾多貴价地隱身其中。最明顯的是白雲區，去年拍出約2.6萬元/平方米的區域“地王”，還有不少接近2.5萬元/平方米、2.25萬元/平方米這樣的“地王級”項目。合富輝煌的統計數據顯示，廣州2012年的宅地平均樓面價為2805元/平方米；今年上半年平均樓面價為9567元/平方米，是2012年的3.4倍。在3.4倍地價的背後，是去年眾多貴价地、“地王級”地塊紛紛現身。

　　進入今年年底，去年出讓的貴价地、“地王級”項目開始進入推貨高峰。此前有資深業內人士接受媒體採訪時表示，今年年底至明年上半年，將是廣州各區貴价地項目入市的高峰期，這批貴价地多帶著“高端定位、大戶型産品、超高層建築”的標簽。

　　讓人驚奇的是，在今年年底這一波“地王級”項目的賣房高峰中，部分項目在今年年初才剛剛成功出讓：保利黃埔閥門廠項目今年1月初出讓；碧桂園城市花園所在的地塊更是今年3月份才出讓。

　　過去幾年，廣州貴价地出讓後普遍要等兩年左右才賣房，一些“地王”項目，面市的時間可能更長。例如珠江新城2009年出讓的“地王”，開發商拿地5年後才把房子推出市場。現在廣州“地王級”項目拿地一年後已經推出市場，甚至當年拿地、當年賣房，原因何在？

　　“估計還是資金壓力。”廣州市五湖四海集團有限公司副總裁陳瑞標分析，雖然拿下貴价地的多數是大開發商，但具體到每個項目又是小公司，“必須儘快開發、銷售，回籠資金”。

　　對此，局內人有不同的看法。某“地王級”項目的開發商告訴羊城晚報記者，雖然是大開發商，但是他們在廣州的項目越來越少，為保持在廣州市場的份額，即使拿了貴价地，公司也要求儘快推出市場。

　　聲音

　　“地王級”項目賣房時機未到

　　在系列利好政策的推動下，10月份廣州樓市明顯回暖，一手住宅成交量大幅攀升，買家觀望情緒有所減輕，出手慾望增強。房貸新政的出臺，明顯有利於改善型買家入市。這是否意味著今年年底就是“地王級”項目入市的最佳時機？

　　“還未到最佳時機。”合富輝煌首席市場分析師黎文江明確告訴記者，“明年推售會更好，因為屆時銀行的放貸額度將會更加充足。”

　　陳瑞標也持相同結論：“現在廣州限購仍未放開，限購對於高端項目的銷售還有較大的限製作用，明年廣州則有可能鬆綁限購。此外，每逢年底大家手頭都比較緊張，有錢人未必會拿出很多資金買房，明年3月份之後推售會更好。”

　　算賬

　　處於“蝕本”與

　　微薄利潤之間

　　對“地王級”項目來説，現在面臨的一大難題就是定價。定價過高，市場不接受，畢竟現在廣州住宅庫存量接近千萬平方米，買家有大把房子可以選擇；定價過低，則面臨“蝕本”。增城某項目的行銷負責人對東部某貴价地項目表示憂慮，認為在蘿崗、新塘樓盤的夾攻下，該貴价地定價的難度非常高。

　　難度再高也得定價。第四季度已經面市的“地王級”項目有珠江鵝潭灣、佳兆業城市廣場，前者開盤價約為3萬元/平方米，後者均價約為2萬元/平方米。碧桂園城市花園尚未發售，預計折後售價為7300-8300元/平方米（毛坯）。

　　從地價佔房價的比例來看，珠江鵝潭灣為47%，佳兆業城市廣場為60%，碧桂園城市花園為48%-54%。和前兩個樓盤不同，碧桂園城市花園為毛坯發售，如果加上裝修，地價佔房價的比例不會達到五成。今年9月份，去年9月份出讓的花都“地王”項目發售，毛坯售價為1.2萬-1.3萬元/平方米，地價佔房價的比例為47%-51%。

　　黎文江表示，如果地價佔房價的50%，房子還有微薄的利潤；如果達到60%，則基本處於“蝕本”狀態。從近期已經開售的貴价地項目來看，前期售價基本處於“蝕本”與微薄利潤之間。當然，這些“地王級”項目推售的只是首期，開發商多采取低開高走的行銷策略，只要銷售暢順，後期産品的價格將會慢慢提升，其利潤空間也會提升。從開發商反饋的情況來看，珠江鵝潭灣開盤報收超七成；佳兆業城市廣場開盤報收六成。在時下的廣州樓市中，開盤六七成的消化率已屬暢銷，為以後樓價上升打下了基礎。假如房企在控製成本方面做得較好，加上從拿地到推售的時間較短，其利潤空間將會較大。

　　同樣是“地王級”項目，恒大禦府、佳兆業天禦、保利黃埔閥門廠項目等的地價要比上述樓盤高出一大截，這些更高價項目的房子將如何定價、能否得到市場的認可，將更加考驗開發商。

　　今年年底面市或有望面市的“地王級”項目概況

　　項目名稱

　　珠江鵝潭灣

　　佳兆業城市廣場

　　碧桂園城市花園

　　恒大禦府

　　廣州華發四季

　　佳兆業天禦

　　保利黃埔閥門廠項目

　　首期開盤時間

　　10月份

　　11月1日

　　近期

　　今年年底

　　今年年底

　　有望今年年底

　　有望今年年底

　　房子售價

　　（元/平方米）

　　約3萬（帶裝修）

　　均價約2萬（帶裝修）

　　折後7300-8300（毛坯）

　　未定

　　未定

　　未定

　　未定

　　樓面地價

　　（元/平方米）

　　1.42萬

　　近1.2萬

　　4000多

　　近2.5萬

　　1.46萬

　　約2.25萬

　　1.7萬

　　整理/張秀欽 製表/陳健怡