重慶晚報記者 甘劉林 喻婷婷

　　儘管今年重慶樓市波瀾起伏，但是對於別墅市場而言可謂百花齊放、亮點紛呈，尤其是作為眾多別墅中更為稀缺的純別墅在今年的集中放量，更是為今年重慶樓市增添了諸多看點。

　　從南區的慶隆高爾夫、長江國際原墅、東海定南山，到北區的融創玫瑰園、融創紫泉楓丹、東原湖山樾、悅榕私邸，再到西區的上邦高爾夫、晉愉大嶺湖等眾多純別墅項目的集中亮相，讓今年重慶別墅市場充滿看點與懸念。

　　根據重慶晚報記者不完全統計，目前重慶市場在售及即將入市的純別墅項目，總共將近30個，創造了重慶別墅市場近年來的新紀錄。

　　30純別墅蜂擁入市

　　“限墅令”推高成交

　　高端改善需求釋放

　　提升純別墅市場需求

　　重慶別墅的集中放量，直接加劇了別墅市場的激烈競爭，而純別墅作為更為稀缺的産品類型更受購買者和投資者追捧。

　　“原則上講，自從‘限墅令’之後政府就不再批容積率在1.0以下的地塊，因此就不大可能再出現純別墅項目”，重慶領域機構研發中心副總監張鑫表示，目前市場上的很多純別墅項目基本上都是以前拿的地、並報批了的。因此，目前市場上的純別墅可謂“賣一套就少一套”，其稀缺價值被眾多購房者和投資者所看好。

　　對於為何今年重慶市場會有近30個純別墅集中亮相，在張鑫看來，“這也許只是一個巧合”。“純別墅項目更多是根據政府對地塊的規劃才會出現的，而今年或許剛好碰到了多個純別墅項目同時開發入市”，張鑫解釋道，不過他也指出，隨著重慶經濟的發展，人們對包括純別墅在內的高端品質居住需求也日趨旺盛，這也從某種程度上催生了這些項目的入市。

　　高端改善需求釋放

　　提升純別墅市場需求

　　在重慶純別墅集中入市的同時，其火爆的成交也證實了重慶高端客戶需求的旺盛。

　　“買我們項目的客戶，差不多70%都是自住，而且以前要麼住過洋房、要麼住的大平層”，慶隆屋業行銷總監唐華在接受重慶晚報記者採訪時表示，因此在唐華看來，目前純別墅的銷售火熱，是市場高端改善型需求釋放使然。

　　根據唐華透露，他們項目慶隆高爾夫依託稀缺的南山、高爾夫等資源，1-10月總共賣出了200多套聯排，銷售總金額超過4億元。

　　同唐華持有類似觀點的是重慶融創凡爾賽花園和玫瑰園兩個項目的行銷負責人熊晗亮。在熊晗亮看來，純別墅、尤其是純獨棟基本可以説是建築中的“奢侈品”，他們佔有非常稀缺的資源，同時又有超強的物業開發和打造能力。但是經過多年發展的重慶市場，目前確實存在巨大的高端物業需求，他們有可能是城市新貴，也可能是老牌富豪，他們經過前些年的財富積累和生活閱歷積澱，需要更加舒適和具有品質的物業。而純別墅項目就是他們的最好選擇。

　　重慶晚報記者同時還了解到，位於重慶南區龍洲灣的純別墅長江國際原墅，今年1-10月的簽約備案套數高達260套，也是目前市場銷售較為火熱的項目。

　　超低容積率

　　品質更細膩

　　戶型個性化

　　主題式造景

　　定位更精細

　　更顯尊崇感

　　不同於多數別墅項目小間距、開窗見屋頂、排排坐的“兵營式”格局，純別墅社區往往以超低的容積率、稀缺自然環境的佔有、有天有地的戶型設計迎來更舒適尊崇的別墅居住體驗。重慶晚報記者在走訪慶隆鑽石島純別墅社區時看到，社區容積率僅為0.6，這意味著3000多畝的高爾夫社區，建築物面積僅僅為120萬平方米。每棟別墅之間有150米大間距空間，大院大間距帶來了非常開闊的視野和私密空間。

　　據重慶大學建築成規學院風景園林係副教授、國家一級註冊建築師王中德介紹，純別墅因為容量上不去，必須做高品質才有利潤空間，在空間設計上更加細膩化和個性化。“我曾經看過一個純別墅區的項目，一套300多平方米的別墅還配置了電梯，展現出比普通別墅更高的尊崇感和對生活的高端追求。”

　　純別墅在戶型空間、功能設計、居住舒適度上，同普通別墅區相比具有更明顯優勢。王中德稱，別墅的私家庭院是室內功能延伸，而純別墅區獨立庭院、前庭後院等面積會比普通別墅區大，能夠滿足室內外的活動，比如兒童玩耍、朋友聚會、景觀打造等，居住舒適度更強。

　　主題式造景

　　定位更精細

　　更顯尊崇感

　　重慶市風景園林規劃研究院工程師彭濤在分析純別墅社區與混合型別墅區差異化時表示，純別墅社區的産品每人平均佔有綠地面積和私家庭院更大、景觀綠地私密性更強。一般採用獨立車道設計，車輛直接入戶，為突出社會階級尊崇感，每個單位的造價會更高。

　　王中德分析道，別墅市場的變化從最開始的粗放型變為精緻型，市場定位越來越明晰，從最初的模倣和抄襲到現在重慶別墅的原創性和本土化、地域化特徵已逐步顯現。

　　重慶別墅的園林景觀打造和整體規劃設計上有明顯有了質與量的提升。彭濤針對這點談到：“別墅景觀從不太重視植物景觀到極度繁複的五重植物造景，到現在較為簡潔的三重植物造景，植物運用變化上近來增加觀花觀葉的色彩變化。重慶別墅園林設計從早期主要學習自然式傳統造園，發展為強調整體風格主題式包裝。現在的純別墅最大特點是依託獨有的山水自然資源，加上獨特的主題式的植物造景，風格上更年輕時尚，富有文化內涵。

　　純墅區置業者

　　注重“擇鄰而居”

　　高端圈層

　　彰顯別墅“附加值”

　　別墅置業能彰顯一個人的品位、經濟實力，因此對於別墅的業主來説，房屋的居住品質、條件、配套等固然重要，志同道合的鄰居也是一個重要指標。

　　東原湖山樾項目相關負責人在對別墅置業者進行分析時表示，購買純別墅社區的客戶除了對別墅品質、社區環境、物業有更高的要求外，“擇鄰而居”也是選擇的重要條件。

　　從事金融工作的張先生，上周剛認購了東原湖山樾一套聯排別墅。而在此之前他幾乎將蔡家的別墅樓盤看了個遍。張先生稱，現在很多所謂的別墅區都是混合社區，同高層、洋房修在一起，根本談不上什麼圈層。而買別墅的人都希望同社會經濟地位相當、愛好和品位相同的人在一起居住。經過了相似的經濟水準與審美能力的篩選，這些鄰居會讓你的生活環境更純粹，沒有太多“雜人雜事”。

　　高端圈層

　　彰顯別墅“附加值”

　　東原湖山樾項目相關負責人指出，由於經濟型別墅區産品售價低於純別墅區，門檻低了，更多人買得起別墅，圈層的高端性也就低了許多。而純別墅區因為價格原因，可以直接遮罩洋房和經濟型別墅的購買人群，購買純別墅區的置業者無疑都具有雄厚的經濟條件，只有最好的産品才能給予圈層附加值。

　　據介紹，純別墅社區的圈層人群從工作和家庭情況來看，分為三類。一類是中小企業家和公司高管，一類是想要從大家庭中脫離出來的富二代，還有一類是社會頂層人士，例如訂下湖山樾售價3億元的臨湖莊園別墅的神秘人士，據悉這位高端買家産業涉及數個行業。

　　價格決定品質，品質凸顯圈層，而圈層則展現身份和層次。慶隆鑽石島相關負責人認為，圈層是別墅生活中密不可分的一部分，高端別墅項目在圈層營造上越來越考究。比如積極組織各種高端活動促進業主間的互動，搭建社交平臺，共用資源等。業主只要能好好把握，很可能從中找到合作者，讓自己的事業錦上添花。

　　上邦高爾夫為了營造圈層生活，從今年9月開始，每次僅邀請一戶業主及其親友，體驗上邦高爾夫獨有的生活。據介紹，除了私宴外，上邦還精心安排天然情調溫泉、一流高爾夫教練全程陪同指導、練習等高爾夫的知識及技巧等精彩活動，為業主量身定制了頂級養生體驗。

　　純別墅或將成絕唱

　　引眾多投資者瘋搶

　　稀缺別墅

　　儘管目前有很多人買純別墅是為了享受高端的品質生活，但是也有很多投資者看重了純別墅的稀缺性以及對稀缺資源的佔有，從而將純別墅作為投資的重要渠道。

　　根據重慶晚報記者了解，在長江國際原墅的購買客戶中，就不乏來自台灣、浙江、福建等地的團購投資客戶，他們既看好該項目的價值，更看好項目所處區域未來的價值提升。

　　不過在張鑫看來，在當前純別墅以及整個高端別墅市場走火的背後，都隱藏著眾多投資客戶的身影。根據張鑫分析，擁有稀缺性的純別墅或高端別墅，除了滿足人們高端品質生活之外，還能滿足投資者、尤其是企業投資者的投資保值功能。同時企業還能通過購買高端物業的手段進行資本運作，從而為企業贏得發展空間。另外則還可以作為企業會所，供企業各種活動所使用。

　　除了張鑫之外，包括唐華和熊晗亮幾乎一致看好重慶未來高端別墅市場的發展未來。在唐華看來，隨著當前樓市的回升，以及未來重慶高端需求的不斷釋放和城市價值的提升，都將催生更加眾多的高端買家，這就為未來高端別墅提供了充足的市場。

　　而熊晗亮則更多是從上海、杭州等豪宅的先例中，判斷重慶未來高端物業的價值將會看漲。“作為建築中‘奢侈品’的豪宅，平均每年的上漲幅度10%基本上很正常，更多時候由於其稀缺性所帶來的價值幾乎不能用貨幣衡量”。熊晗亮更為看好未來的高端物業市場。

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　　稀缺別墅

　　價格半年漲3倍

　　正如相關專業人士所分析的那樣，在重慶別墅市場火熱的背後，尤其是純別墅深受投資者追捧的背後，除了是為了滿足自己的自住需求之外，還看好這些稀缺物業所蘊含的保值增值功能。

　　重慶北碚一知名品牌開發商的相關負責人向重慶晚報記者透露，去年底有個客戶在他們項目買了一套3000多萬元的獨棟別墅，今年6月份左右出售價格達到了1億元，短短半年時間就增值了近3倍。

　　由於政府已經停批了獨棟別墅、高爾夫球場、以及純別墅項目等的開發，因此市場上真正的純別墅、獨棟等高端豪宅基本上是賣一套少一套，未來的保值和增值空間被很多大買家看好。