9月30日下午，樓市終於迎來了重磅利好政策，“十一”當天早上各盤就有多套成交

　　在經歷了大半年的低迷行情之後，近期的樓市利好終於接踵而至。“十一”黃金周前夕，佛山、珠海限購相繼鬆綁後，令市場對廣州限購鬆綁的預期增強。9月30日下午，當心情忐忑的房企還在為二套房買家設法融資“湊首付”之際，樓市終於迎來了實質性的重磅利好：央行放鬆了首套房的貸款認定。銀監會發文：“對結清貸款的二套房，貸款可享受首套房政策優惠，首套房利率下限七折”。

　　這毫無疑問是迄今為止最具力度的救市政策，等於是複製了2008年的救市做法。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為，中央此舉意在救市，“力度之大，超出預期”。財經評論員葉檀也認為，“央行放鬆首套放貸，穩定樓市全面開始”。

　　廣州市同創卓越房地産投資顧問有限公司總經理趙卓文指出，“今年以來金融對房地産市場影響最大，其中從緊的房貸政策對購房者打擊很大。這一新政將刺激‘剛需’買家的購房需求，帶給觀望者信心，將拉動樓市的銷售。”

　　信貸鬆綁政策的發佈，能否為“十一”樓市“打雞血”？在昨日黃金周假期第一天，記者走訪了全市多個樓盤現場，基本沒見到有樓盤將央行新政利好消息在醒目位置擺放出來的，顯然在前一天下午才突然發佈的消息讓樓盤無法快速反應跟上，但這也無礙新政策為樓盤帶來興旺的人氣，顯示新政策對市場的提振作用還是相當明顯的。

　　記者 王荔玨

　　黃金周首日樓市直擊

　　“十一”黃金周在央行突然發佈限貸放鬆的重磅消息中拉開序幕，在長假第一天早晨選擇去看樓的，多半是一直想買樓的實客。

　　不少買家尚未知新政

　　早上9時多，位於華南植物園附近的寶翠園售樓部已經人頭涌涌了，這裡舉辦的海獅巡演吸引了不少小區業主前來捧場，其中也有不少是有購買意向的看樓客，保安告訴記者，不到10時就有20多個客戶來看樣板房了。該項目推出了一批一口價單位，折後2.3萬~2.4萬元/m2左右，比2.7萬元/m2的均價便宜不少。在樣板房裏記者碰到在看樓的王先生夫婦，記者詢問他們是否知道央行最新的房貸政策時，他們表示還不知道，而且他們的首套房貸款20年，現在遠沒有還清，他覺得就算出臺救市政策，樓價還是會繼續下跌，再跌一跌才考慮出手，現在只是先看看樓。

　　高端豪宅東風廣場的現場人氣雖不旺，但幾乎全是“實客”。不到半小時，記者就見到已經有兩戶人家刷卡交款了。帶著孩子來買樓的張小姐買下的是一套50多平方米的一房單位，總價270萬元左右，她告訴記者，買房是為了孩子讀書，是二次置業，對於央行的新政她也有所了解，但覺得對自己的幫助不大，因為房價實在太高了，如果買兩房單位，即使首付可以搞定，但每月要還貸2萬多元壓力實在太大，最終也只能選擇買套一房搞定學位算了。

　　在老城區，地處白鵝潭經濟圈的珠江·鵝潭灣是為數不多的全新項目。該盤在國慶首日以“內部客戶專場”之名低調開盤，主力産品為約170平方米四房及145平方米大三房，單價在2.8萬~3.2萬元/m2之間。據介紹，該盤首期推出80套單位，開盤當天去貨超七成。

　　早上10時，記者來到鳳凰城，看到這裡人聲鼎沸。剛送一豪客買家出門的銷售楊小姐一臉興奮。原來，中午尚未到，該盤包括商鋪、住宅在內已經有10多套的成交，而楊小姐剛剛更是開了一張大單：一位來自天河的買家以1300萬元的總價認購了一套498平方米的鑽石墅單位。記者詢問“該買家是否因為限貸鬆綁而入市？”楊小姐坦言：“並非如此，因為買家是一次性付款置業。但楊小姐説，前一晚限貸鬆綁政策公佈後，就有十多個客戶向她詢問貸款放鬆具體操作的可行性。但銀行方面則表示還沒有收到相關的執行文件，估計最快也要11月才能具體操作。

　　“真空期”各有應對招數

　　多個樓盤的銷售人員都表示，雖然央行發文了，但沒有接到銀行的實施細則，他們也不敢跟客戶大肆宣傳，因為央行的政策到地方怎樣執行，決定權還是在銀行手裏。東風廣場銷售人員表示，他們的律師就限購問題諮詢了房管局，房管局表示，“目前是嚴格執行限購，但遲些將會有所放鬆”。

　　對於在目前這段“真空期”成交的客戶怎麼處理，各樓盤方法也不一樣。萬科歐泊的現場銷售人員給買家支招：“你可以先交定金，等發售時再作定奪。到時，如果政策正式執行了，那你完全可以首付三成，若到時政策還沒執行，而發展商又沒有變通政策，你實在湊不齊七成首付也可以退訂，我們的訂金是全數退還的。”也有樓盤則採用更穩妥和減少發展商風險的做法，二次置業的先按照三成支付首付款，約定3個月後付款要達到七成，在簽約時都會對買家進行風險提示。在南沙碧桂園天璽灣，現場提供按揭諮詢的中行人士明確表示，只要在中行貸款，結清貸款的二套房，貸款可享受首套房政策優惠，至於能否利率打7折，則不確定。 記者王荔玨、劉麗琴、王雯倩

　　先別太“High” 漲價你就傻了

　　限貸鬆綁這一救市政策的出臺，最“High”的是房企行銷人員，流露出“打了雞血”、要把前幾個月成交不暢的損失快速撈回來的迫切心情。但從市民的反應來看，卻淡定很多。記者隨機採訪的看樓者或買家，有一半人是並不知道有這一政策出臺的。而限貸鬆綁，受益最大的則是此前賣不動的大戶型。

　　不過，中國指數研究院分析人士就認為，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍在施行方面仍存在難度。有財經人士提醒，銀行不會輕易給出最高的優惠，因為最高法院的司法解釋此前曾明確規定，“個人的唯一一套住宅不能強制拍賣”，因此，首套房的購房者如果不能及時還貸，有可能給銀行帶來較大的風險。相比之下，已經有一套房的改善型買家才是銀行眼中相對優質的客戶。

　　限貸鬆綁政策一齣，有房企及仲介人士就開始聲言謀劃要漲價。記者在踩盤時也不止一次聽到銷售人員在忽悠看樓客説：“只要政策一執行，我們的樓盤鐵定漲價。”但就廣州市場而言，當下理性的做法還應該是以“走量”為主。合富輝煌房地産經濟研究院院長龍斌表示，目前環境下先去庫存再談價，央行政策怎麼落實還要時間，而廣州目前有930萬平方米的可售面積，未售的貨量更多。海量供應之下，匆忙提價顯然非明智之舉。

　　（王荔玨）

　　記者觀察

　　保利樓盤解除限購？

　　保利地産廣東公司董事長余英：“具體我也説不好”

　　銷售人員：有收到通知，但未確定

　　本報訊 （記者王雯倩攝影報道）對於近兩天網路瘋傳的“廣東保利旗下所有廣州本地項目解除限購”一説，10月1日，保利地産廣東公司董事長余英在其個人微網志公開回應：“具體我也説不好，去我們售樓部啊！”

　　記者向保利羅蘭國際的現場銷售求證。據銷售人員介紹，他們確實有收到消息，但都是“私底下操作”，買家若是廣州本地戶口可以購買第三套，而外地戶口購首套房，不用提供稅單和社保證明。不過，銷售人員的語氣也略帶保留，表示現在此放鬆限購的消息還沒最終確定，“最快也要等到黃金周後才能落實。”

　　同日，記者也在保利越秀嶺南林語的銷售人員口中得到相似的答覆。據銷售人員透露，如是本地戶口的第三套房買家，可以先交定金，具體金額視戶型和産品而定。譬如洋房的兩房單位，定金為3萬元，再加2萬元電商款，總共5萬元。若是購買別墅，定金為30萬元。“由於現在公司也還沒最終確定放開限購的消息，萬一情況有變，這筆定金和電商款都可全額退回。”此外，由於別墅定金涉及的金額較大，在消息落實之前，銷售人員也不建議第三套房的買家交定金，“整個退款流程需要1個月，30萬元不是小數目，萬一不成，也怕耽誤了客戶資金週轉。”

　　另外，記者也電話採訪了四大行及商業銀行個人信貸部門的工作人員，對於“限貸”鬆綁，他們均表示暫未收到具體的通知細則，至於細則出臺的時間，受訪人士表示起碼要等到10月底或11月。

　　《家天下》記者論市·松貸效力幾何？

　　觀望或持續 救市還得靠自己

　　在經歷了大半年低迷行情之後，近期樓市的利好消息似乎一下多了起來。有業界人士大膽預測，樓市的調整期只到年底，明年的樓價將會上漲。

　　個人認為，限購限貸的放鬆其實是基於中國房地産市場降溫這一不爭事實下的産物。有專家就指出，2014年的樓市明顯出現了和2013年最大的變化就是市場已經從局部的銷售不暢演變為成交的全線放緩。近期以來，在中小開發商帶頭降價之餘，大房企也紛紛加入了“劈價”的行列，優惠促銷在全國各地已經呈現全面開花之勢。現在，“還清首套房貸再貸算首套”對換房族而言雖然是一大利好，但預計市場的觀望期依然還會持續一段時期。畢竟，就廣州買家而言，總有一種“買漲不買跌”的心理。如今還是樓價在“比賽”誰降得多，這對買家的入市心理影響極大。“等等看吧”是當下不少買家的心態寫照。

　　作為房企，除了寄望政策的鬆綁之餘，解救自己的利器最終還是要靠産品的競爭實力。在“剛需”買家佔據成交主力的今天，你一味製造利潤相對豐厚的大戶型，那顯然是死路一條；但即便你“好彩”現在手中有的是適銷對路的“剛需”産品，但倘若你的戶型設計不實用、裝修標準、産品品質不如人、物管水準遭詬病的話，那最終也還得是“一邊去”吧。此刻，若想跑出，除了有政策的利好之外，“求關注”、“求走量”還是要靠産品。（王荔玨）

　　限購不放鬆 新政效果有限

　　限貸“鬆綁”從傳聞四起到消息確鑿，僅用了1個多月的時間，比起此前翻來覆去、“只説不做”的各地限購令鬆綁歷程，由央行主導的限貸政策放鬆，速度上倒是快了不少。而房貸方面的“放水”更是房企夢寐以求的良藥。

　　解除限貸對樓市的影響因地而異，但其整體效果應該會比鬆綁限購對樓市的刺激更大。以廣州為例，目前新建住宅庫存已達歷史高位，市場上不但積壓了一批大戶型住宅産品，因限購、限貸政策擱置改善換房計劃的自住型買家數量也日益增多。他們受制于購房名額資格和首付款壓力，即便在眼下“年度最佳抄底期”，面對房企們的大幅度降價，雖心動，卻因首付成數太高，很難有所行動。而央行此次放鬆“限貸”的表態，受惠最多的當屬此類之前被政策誤傷的二套房買家。

　　現時一線城市都對外地購房者的入市限制較為嚴厲，而一線城市又是外來人口較為密集的城市，這部分人口的購買力不容小覷。廣州在去年“穗六條”出臺後，許多原打算趁著房價下行期趕緊入市的外地買家都被拒之門外。倘若對外地人的限購政策稍有鬆綁，譬如將三年的社保或納稅證明調整為兩年或更短的時間，預計將有效帶動樓市，尤其是價格實惠的週邊片區樓盤，其成交量將有望在短期內出現顯著上揚。（王雯倩）

　　政策有了 還看銀行放不放水

　　這次的救市效果真能立竿見影嗎？就像限購放開一樣，短期內可提振市場，但如果央行不給市場注入更多資金的話，長期效果恐不如預期大。

　　數十個城市放鬆限購的熱潮漸漸過去，然而效果卻差強人意。從房貸政策來看，最主要的內容是放鬆了首套房認定標準，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，確實大大降低了置業門檻，但也意味著想享受首套房待遇，就要將手頭的物業及時處理，而在目前這個市道下，想用高價快速出手手中物業也不是太容易的事情。

　　此次房貸政策更多的是放權給市場，最終決定權也仍在銀行。銀行未必願意增加信貸額度，銀行的逐利性決定了其不可能將有限的額度分出更多投入到基本不賺錢的房貸尤其是首套房貸中去。而放鬆限貸之後，必然會釋放出不少潛在購買力進入樓市，房貸需求會倍增，如果信貸投放量不隨之增長，銀行將難以滿足增長的需求，市場依然會出現排隊等貸的景象，看看目前公積金貸款額度之緊張也不難想像到時的情況。而且，臨近年底，市場資金偏緊，如果央行不給市場注入更多資金的話，房貸利率下調幅度也將非常有限。（劉麗琴）

　　誤傷之後下“猛藥” 效果難料

　　據了解，廣州市目前四大行按揭貸款中97%是首套房，二套房僅約3%，三套房不貸。樓市分析人士認為，限貸放開後，首套房“認房不認貸”的標準較之前的“認房又認貸”大幅降低，且央行明確表示，擁有一套住房且房貸已結清的改善型置業者可視為首套房貸，首套門檻降至低點，將刺激居民改善型住房需求。

　　説實在，早在“認房又認貸”的限貸政策出臺之時，市場早已預見到這個嚴苛的貸款政策必定會誤傷改善型置業者。舉一個最極端的例子，一個人買賣房屋兩次，兩次都使用貸款購房，目前名下一套房都沒有，但卻有兩次貸款記錄，請問他還可以貸款購房嗎？答案是否定的，因為他的貸款記錄已有兩筆，第三次住房貸款會被停貸，他只能以一次性付款購買房屋，但在如今樓價高企的時候，早期賣掉的房屋價格與目前的市場價格必定是勢同鴻溝，不靠貸款難以置業。像這種被攔在樓市之外的改善型置業者不勝枚舉，也因此造成四大行按揭貸款97%為首次置業的“畸形”比例。

　　央行政策這次與2009年救市方案有驚人的相似，到底是否會重演“V形”反彈？這讓市場充滿期待。不過如此“猛藥”救市，之前的誤傷現在一劑“雞血針”打下來，樓市又會否變形？（李鳳荷）