8月房價企穩 成交今年最高

　　文、圖/記者陶旺波

　　本月9日，江門市住建局正式公佈了8月江門市蓬江、江海區房地産市場數據，截至8月底，江門市場上的待售住宅已經達到了12600套，庫存消化週期可能達到16個月，已經超過了高庫存的警戒線。9月上旬剛過，江門樓市中秋和“金九”主題行銷活動不斷，但樓市“金九”開局表現相對平淡，參考去年經驗，江門樓市“金九”後市仍然值得期待。

　　8月住宅網簽套數環比增20.8%

　　據市住建局公佈的8月房地産市場數據，蓬江、江海區新建商品房網簽面積為14.10萬平方米，其中住宅面積10.93萬平方米，環比增長20.4%，同比增長3.3%；住宅網簽套數1057套，環比增長20.8%，同比增長15.3%。

　　8月，蓬江、江海區新建商品住宅網簽均價為6330元，環比上漲1.1%，同比上漲0.6%。而截至8月底，市場待售的商品住宅共約12600套。環比增加11.5%，同比增加82.7%。

　　從成交的區域來看，北新區的套數成交比例為37%，超過江海區的28%和濱江新區的21%。

　　從成交的戶型來看，中小戶型（120平方米以下）的套數比例達79%，大戶型（144平方米以上）僅佔5%，成交單價8000元/平方米以上的套數比例減少至5%。

　　江門1~8月新建商品住宅累計網簽面積為73.93萬平方米，同比減少10.5%；累計網簽6893套，同比減少2.0%。成交套數下降較少而成交面積快速下滑，説明今年江門人更青睞小戶型住宅。

　　記者統計發現，8月16個可與7月對比的重點樓盤中，有5個成交均價上漲，2個樓盤成交均價持平，還有9個樓盤的成交均價下降，相比7月的樓盤情況，成交均價下降的樓盤數減少而成交均價上漲的樓盤數則增加。

　　十月銷售或將增加

　　今年金九，恰逢中秋節，不少樓盤都在主打節日主題的行銷活動，不過，實際的效果卻並不明顯。

　　據江門市住建局官網實時數據顯示，9月前10天，江門市區新建商品住宅網簽了281套，去年同期的數據則是接近400套，這至少説明今年的金九銀十開局並不如去年火爆。

　　不過，值得注意的是，去年整個9月江門市區的成交量是821套，開局火爆而後市略顯疲軟，主要是因為去年9月房價快速上漲導致。去年9月，房價單月就上漲了11%左右。今年9月，屬於各大樓盤低價行銷階段，因此價格上的優勢會使得9月後市有足夠的推動力。

　　記者對比去年8月到10月的數據發現，銷售最好的月份是10月，而非9月。更加值得注意的是，去年10月江門樓市在收穫成交紀錄的同時，也站上了均價7000元/平方米的大關。今年樓市雖然氣氛相對低迷，但更加優惠的價格想必會讓不少有購房需求的人心動。

　　9月初的前幾天，記者在踩盤時發現，目前很多看房的人都還處在猶豫之中，他們有購房意願和購房能力，但由於選擇很多，暫時還不打算做決定。

　　記者觀察

　　高庫存去化路漫漫

　　值得注意的是，今年樓市庫存持續上漲，每個月都在上漲，年初的9200套左右的庫存如今已經變成了12600套，按照今年月均成交800套左右計算，這些庫存需要16個月才能消化。根據住建部“高庫存”的定義，消化週期為12到15個月即為高庫存。按照此口徑統計，江門目前的庫存已經超過了住建部定義的高庫存的上限。

　　不過，對市場情況最了解的還是房企自身，對於今年的庫存壓力和樓市局面，各大房企也並不是毫無心理準備。實際上，早在去年10月江門樓市達到高峰時，江門房企已經開始注意放慢拿地和項目建設的進度了。

　　記者發現，也正是從去年10月開始，江門市區內的土地交易市場陷入冷清局面，最活躍的土地市場反而是鶴山。

　　今年截至目前基本上沒有多少商住土地成交，在江門市國土局的土地成交表上，清一色的都是工業用地。

　　記者今年5月在土地推介會上詢問了幾個主要的房地産開發商，不少開發商表示自己在市區都有土地儲備，不急於拿地。而放緩開發速度，保證項目不出現大面積積壓，也是不少開發商暫緩拿地的主要原因。

　　開發商對市場趨勢的判斷和提早打算也使得今年的新開工項目和面積都大減，而今年預售的房源全部都是2012年和2013年樓市飄紅前期開發的項目，由於市場反應的滯後性，才導致現在的庫存壓力相對較大。

　　隨著今年年內這些項目先後開盤和預售，未來全新開盤和預售的項目將會有所減少，市場庫存上升的壓力會降低，去化速度將有所加快。