俗話説“一鋪養三代”。曾經，在市區繁華地段租一間店面，做點小生意，是不少人的生存之道。如今，電商發展迅猛，傳統零售消亡論甚囂塵上，産業鏈上正大規模佈局商業地産的開發商，迎來的究竟是機遇還是風險？實體商鋪的投資價值是否會由此打上問號？

　　上月底，萬達聯合騰訊、百度，宣稱要建全球最大的O2O電商，一路高歌猛進。

　　與此同時，在房地産宏觀調控的背景下，大量開發資本先後涌入商業地産。連一貫堅持只做住宅的萬科，也開始涉入商業地産。重慶市場上，兩三年時間，就涌現了大量商業綜合體。

　　在電商的衝擊和大量商業地産涌入市場的同質化競爭下，商鋪還有投資價值嗎，一鋪富三代的傳奇還能延續嗎？

　　電商衝擊

　　商業地産同質化競爭加劇

　　據統計顯示，2013年，中國網購用戶達3.5億，網路購物市場交易規模達到1.85萬億元，網路購物交易額佔社會消費品零售總額的比重將達到7.8%。去年，僅“雙11”一天，淘寶的銷售額就達到了350億元，相當於沃爾瑪中國半年的銷售業績。

　　當網際網路全面深入我們的生活，人們的商業行為逐漸脫離店舖和實體，不僅改變了商業格局，商業地産也面臨挑戰。但同時也要看到，從支付寶宣佈的數據顯示，網購的品類主要集中在服裝飾品、化粧品、數位電器等標準化電子産品。也就是説，受電商衝擊最大的是傳統百貨業，服務業態和體驗業態尚不明顯。這也意味著，以傳統百貨業為核心的商業地産將面臨巨大衝擊。

　　隨著國家對住宅房地産調控的加劇，近兩年來商業地産成為眾多消費者投資的首選。開發商也紛紛加碼商業地産，建造高大上的大型商業綜合體。重慶也涌現出眾多商業地産項目，城市地標性的超高樓宇拔地而起，大型城市綜合體如雨後春筍遍地開花，超級寫字樓、大型購物中心、主題商城等商業形態快速崛起。

　　伴隨巨量新增供應的不斷涌現，同質化競爭也日益加劇。一些購買了商鋪的投資者，面臨著投資虧損的事情時有發生，商鋪成“傷鋪”。面對電商發展越來越迅猛的勢頭，傳統零售消亡論也開始甚囂塵上。為了不讓商鋪投資回報落空，市民投資商鋪也變得更加理性。

　　走差異化路線

　　商鋪仍具投資潛力

　　在電商衝擊和同質化競爭下，商鋪是否仍有投資價值？重慶領域機構市場研發中心營運總監張鑫認為，即使如此，商鋪仍是高價值産品，在房地産所有産品線裏，價值最大，投資回報率最大。但這並不是説，所有的商鋪都有價值。只有優秀的商鋪才具有價值。

　　什麼樣的商鋪才是有投資價值的商鋪呢？張鑫認為，在電商衝擊下，商業地産的定位應走差異化路線。隨著網購以價格優勢搶佔了中低端商品業態的市場份額，商業地産就要在中高檔商品品類中擴大優勢。同時，電商可以直接消費，但無法做到現場體驗，商業地産項目就必須從服務業態和體驗業態中去尋找更多的租金來源。

　　在選擇商業地産項目時，首先要選區域，只有區域發展有機會，商業才會有機會。目前，禮嘉、照母山、龍洲灣，兩路寸灘保稅港等區域，都是政府規劃中極有區域前景的區域。另外，産品本身的設計也很重要。銷售良好的商業，旁邊都有相當體量的開發商自持購物中心，給投資者足夠的信心，金科、龍湖、香港置地等都是如此的模式。

　　購買商業地産，最好選擇實力開發企業的産品。商業物業對資金、招商、物管等要求非常高，不是什麼人都可以玩得轉的。這些都是商業能活得很好的重要因素。

　　未來趨勢

　　線下體驗店與線上電商合作

　　可能很多人認為電商平臺與實體商鋪（購物中心）只是一個競爭的關係。其實，兩者之間還有一個合作發展的機會，這應該是一個未來的趨勢。

　　據了解，一線城市的很多網路實體體驗店，都開在了樓中鋪，形成較為明顯的商業效應。電商平臺與實體商鋪的有機結合，未來或將會對實體商鋪租金收益産生更大降幅。

　　業內人士認為，電商和實體店舖各有韆鞦，各自的優點也都彌補了對方的不足，隨著時代的發展和競爭的需要，二者都在快速發展和自我完善。將來的零售市場，不會出現誰取代誰，因為缺少任何一方，零售市場都將失去平衡，發展腳步和速度也都將放緩。二者只有攜手並進、相互扶持、取長補短，才能使我國商業和零售市場更加繁榮。

　　“今年上半年成交的房地産項目中，商鋪只佔8%，商鋪仍屬稀缺資源。”張鑫表示，因為商鋪的利潤遠高於住宅，未來5年，重慶商業物業會大量涌現，消費者在購買商鋪時，一定要擦亮眼睛，購買具有升值潛力的好産品。

　　重慶晚報記者 陳宋波

　　金舖節鉅惠搶先看

　　鎖定金九旺市“淘鋪”先機

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　　金舖節鉅惠搶先看

　　鎖定金九旺市“淘鋪”先機

　　樓市疲軟態勢下，商業地産異軍突起，今年上半年以147.16萬平方米的成交面積，達到歷史最高點，同比上漲53%。而由重慶日報報業集團主辦、重慶晚報聯合獵鋪網承辦的“重慶首屆大型金舖節”即將現身下周重慶文化産業博覽會（以下簡稱“文博會”），下半年商業地産市場將再掀高潮。

　　據悉，此次文博會以“創意·創新·創富”為主題，參展面積約5萬平方米，近100個行業參展。而第一屆觀展人數20萬人次，第二屆40萬人次，今年參展單位、觀展人數有望繼續創新高，購買力將集中爆棚。而作為文博會一大亮點金舖節，也引發金科、東原、融創、金融街、華潤等品牌開發商競相搶佔黃金展位，分流會展購買力。目前，金舖節已經匯集超40個商業物業項目。與此同時，各大商家為了搶奪“金九銀十”旺市市場，提前釋放優惠資訊，客戶“爭奪戰”提前打響。

　　根據主辦方收集數據顯示，此次商鋪節各大參展商家從不同層面、以多種方式，競相釋放給力優惠，打造空前的“淘鋪”盛世。其中，多家地産商家推出清盤鉅惠，以東原和華潤地産為例，東原·翡翠明珠清盤最大折扣可達交8萬元抵40萬元；而單價2萬元起即可入住華潤萬象街商圈商鋪。作為市場熱銷旺鋪和即將開盤新鋪，金舖節上也將呈現鉅惠。如金融街·融景城寫字樓房源團購優惠最高可達80萬元；同景國際廣場交5萬元即可打8.8折；而即將於本月開盤的東原·九城時光最高可享受交10萬享9.3折優惠。除了實實在在的價格策略、折扣優惠，不少地産項目還通過首付分期降低投資準入門檻。例如，重慶浩廣商業分期首付10萬元便可做旺鋪房東。此外，金舖節還將涌現一些市場稀有的商業投資項目。如綠地保稅中心和重慶·中國進口食品城都位居保稅港內，享受保稅港區優厚國家戰略紅利。作為稀缺的專業市場商鋪，重慶·中國進口食品城將推出交4萬元抵15萬元團購優惠。

　　另悉，本次活動除了開發商開出了眾多罕見力度優惠之外，活動主辦方也為投資者準備了相當豐富的大禮包，助“利”眾投資者開心“淘鋪”。

　　重慶晚報記者 王皓旭