原標題：江中集團應否為少數業主的預期收益買單

　　法制網記者 郭宏鵬

　　“在紫金城商鋪顆粒無收的情況下，江中集團以自己虧損12個億以上的代價，來保證業主在收回投資的同時，年平均收益達11.8%，體現了江中的誠信和責任。”日前，江西江中集團給南昌紫金城購物中心900多位未退鋪的業主發出了通知，通知稱業主可以選擇保留商鋪，也可以選擇退回商鋪，江中集團都會給予積極配合，想退鋪的業主可在9月15日前提出申請。

　　南昌紫金城購物中心坐落于贛江之濱，交通便利，配套設施齊全。在房地産的黃金年代，地處南昌老城區的紫金城購物中心本應成為一個體量頗大的商業中心。然而，對外招商6年過去了，30萬平米的購物中心無人問津，撂荒至今。這一失敗的項目，讓江中集團與紫金城商鋪業主深陷糾紛，進退兩難。

　　為什麼紫金城購物中心項目會如此慘澹？制藥企業江中集團又為何會深陷與紫金城商鋪業主的糾紛當中？近日，《法制日報》記者對此展開了調查。

　　臨危受命 經營失誤陷入更大困境

　　2004年，上市公司江西紙業因連續三年虧損而遭遇停牌，面臨退市。此時的江西紙業還身負14億元的銀行貸款和2億元的社會債務，一旦退市，為其貸款擔保的江中藥業、三九宜工、鳳凰光學三家上市公司必將受到連累。

　　為避免江西紙業退市，南昌市政府希望江中集團兼併江西紙業。江中集團臨危受命，重組ST江西紙業，承接江西紙業所有債務，並且另外出資5.3億元，用於安置其4000多名員工，總計投入21.3億元。

　　南昌市政府為支援此次重組，在原江西紙業475畝的工廠用地上規劃了100萬平米的建築面積，交由江中集團開發利用。其中30萬平米商業，70萬平米住宅，紫金城購物中心項目應運而生。

　　紫金城購物中心於2006年建成。為快速回籠資金，江中集團將每一層的大鋪面分割成小塊出售給了3141位業主，業主再將鋪面委託給其全資子公司江西時商公司來運營，由時商公司從託管的第4年起向業主支付委託經營收益，保證十年合同期限運營總收益達到124%。江中集團為合同擔保。

　　從2007年起，江西時商公司不惜投入大量資金，聘請專業團隊進行招商運營，甚至採取三年免租的條件來吸引商家。但是，在與成百上千的大小商戶進行無數次的談判後，時商公司都無功而返。紫金城購物中心項目就如同一塊堅硬的骨頭，讓時商公司無從下口。時商公司因此陷入極大的困境，因為其支付給業主的委託經營收益，全部來源於借款。

　　“當初分割出售店舖是經營失誤。”江中集團董事長鐘虹光説，“産權過於分散，令前來洽談的商家望而卻步。他們擔心，十年合同期滿後，如果不是時商公司統一運營，他們將要與數千戶業主洽談商鋪租賃價格。”

　　無奈破産 少數業主不滿回購方案

　　在過去的4年間，時商公司已經向購買商鋪的3141位業主支付了5.137億元的委託經營收益。再加上幾千萬的運營成本，共花費5.6億元。如此鉅額的花費，讓毫無收益的時商公司陷入虧損黑洞，只能無休止地向母公司江中集團“吸血”。然而，2012年，江中集團的資産負債率已達94%，自身難保，根本無力繼續支援時商公司經營這個“爛攤子”。

　　如何解開産權過於分散的癥結，突破紫金城購物中心項目的困境？2012年12月，時商公司與江中集團共同致信所有業主，説明瞭紫金城購物中心遲遲不能開業的癥結所在，希望提前解除委託經營合同，並承諾以投資額的150%回購店舖。加上前期已經獲得的委託經營收益，經測算，退鋪的業主除收回成本外，還能獲得82.6%的投資回報，年平均收益11.8%。

　　當初為了鼓勵業主退鋪，江中集團還承諾，只要沒有退鋪的業主有收益，已退鋪的業主同樣享有。多數業主接受了回購方案，截至2014年7月，共有2226戶業主辦理了退鋪手續。江中集團收回商鋪累計支付12.68億元，其中溢價達到4.23億元，加上之前已經支付的委託經營收益以及重組江西紙業的花費等，江中集團的累計虧損已逾20億元。

　　然而，即使江中集團在不堪重負的情況下力所能及地保障業主的投資回報，卻仍有915戶業主不肯退鋪。他們要求時商公司繼續履約，直到合同期滿。

　　“從2007年到現在，投資6年多，回報才50%。如果我們當時買紫金城的商品房，才四五千一平方米，現在的均價已經過萬了，翻了一番，至少漲了100%。”一位業主對回購方案表示不滿。

　　這915戶業主，讓時商公司以回購商鋪的方式解決紫金城購物中心困境的努力功虧一簣。終於，早已資不抵債的時商公司被委託經營收益拖垮，被迫於2014年5月20日向法院申請破産。6月26日，法院裁定宣告破産，時商公司與業主簽訂的《委託經營管理合同》于7月20日解除。

　　擔保責任 代為履行還是賠償損失

　　時商公司的破産並沒有為《委託經營管理合同》畫上圓滿的句號，未退鋪的業主轉而要求江中集團承擔擔保責任，代為繼續履行合同。他們依據的是《委託經營管理合同》第五條：“在乙方（時商公司）不按本合同履行義務時，丙方（江中集團）必須代乙方履行本合同規定之責任”。

　　而江中集團則主張，“代為履行合同”應當是在合同仍然有效存續而債務人拒不履行合同義務的情況下觸發的，而《委託經營管理合同》因宣告破産依法解除，合同義務終止履行不屬於“不按本合同履行義務”，不觸發“代為履行合同”的前提條件。並且，合同依法解除後，不存在可履行或可代為履行的合同。

　　部分未退鋪業主還提出，時商公司進入破産程式後，《委託經營管理合同》中約定的後續年份收益應當屬於時商公司欠業主的債務，業主為債權人。

　　對此，江西省社科院研究員、法學博士楊秋林認為，“合同解除後給業主造成的損失應當為實際損失，我國法律明確規定了破産案件應當以實際損失為原則計算債權。本案中，業主主張的後續年份的租金收益在時商公司破産後已經不可能發生，不屬於實際利益，這一權利屬於未來的、期待的利益，不應當認定為破産債權。”

　　楊秋林博士進一步指出，合同解除後，江中集團的保證責任不是“代為履行合同”，而是承擔解約損害賠償的保證責任，其承擔的保證責任範圍不應超出時商公司的解約損害賠償責任範圍。

　　“紫金城購物中心項目失敗了，在殘酷的現實面前，江中集團做到了把投資的本金還給業主，還給業主不少的補償，而江中集團自身卻承受了巨大的虧損。但即使如此，仍然得不到諒解。如果企業並不是故意，確實是因為經營失誤而導致陷入困境，全社會能不能對失敗多一點寬容？”鐘虹光一臉苦澀 。