李嘉誠家族“囤地致富”調查

　　在內地房企業績普遍低迷的上半年，李嘉誠旗下、以內地房地産市場為主戰場之一的長江實業（00001.HK）卻逆市飄紅，其半年報顯示，股東應佔溢利（即歸屬於母公司股東的利潤）等多項指標呈現上漲的態勢。

　　有分析人士指出，較早拿地，然後緩慢分期開發，坐等土地升值，是長江實業長期保持高收益、高增長的商業戰術，但這也令李嘉誠家族長期受到“囤地”的詬病。

　　“囤地”讓長江實業逆市飄紅？

　　亞洲首富李嘉誠任董事會主席的長江實業，近日發佈了2014年度半年報。報告顯示，今年上半年該公司股東應佔溢利為港幣213.45億元，每股溢利港幣9.22元，同比均增長59%。

　　這與內地房企的遭遇頗為不同。由於今年內地房地産市場銷售放緩，多家房企業績持續低迷。如萬科（000002.SZ）的半年報顯示，2014年上半年歸屬於股東的凈利潤為人民幣48.1 億元，較去年同期增長5.6%；龍湖地産（00960.HK）的半年報顯示，上半年股東應佔溢利為40.1億元人民幣，同比增長4.2%。這些內地龍頭房企的上半年凈利潤增幅均低於長江實業。

　　長江實業2013年年報顯示，該公司所有或參與的“開發中或待開發土地面積”達1182萬平方米。李嘉誠作為董事會主席，在長江實業2014年半年報中回顧上半年業務時表示，上半年，內地多個物業項目的住宅單位銷售或預售進展緩慢，部分城市銷售情況遜於預期。此外，長江實業2012年、2013年年報及2014年半年報顯示，2012年以來，該公司在內地只拿過一塊地。

　　那麼，長江實業2014年上半年多項指標逆市大漲的原因是什麼？一些業內人士表示，囤地是個中玄機。

　　中國房地産學會有關負責人在接受《中國經濟週刊》採訪時表示，長江實業進入內地進行地産開發的一個顯著特點，就是通過分期緩慢開發、變相囤地，坐享土地升值。

　　湘財證券地産研究員張化東曾向《中國經濟週刊》分析認為，長江實業的土地儲備主要集中于內地，這些地塊中絕大部分是在2007年以前取得的。由於拿地時間較長，中間採取“囤地”手段，其土地儲備均價處於較低水準，這樣就保證了將地塊的價值充分挖掘，從而實現項目利潤最大化。

　　長江實業也曾公開承認旗下的土地成本較低。其2009年年報稱，“由於現有土地的平均成本較低，集團有信心所持土地將帶來良好回報。”

　　多位業內人士指出，分期開發正是長江實業慣用的變相“囤地”手法。

　　不過，對於這一説法，長江實業近期向媒體回應稱：長江實業及和記黃埔在內地之土地發展項目均依國家法規進行，並不存在囤地之情況；長江實業及和記黃埔並沒有囤地的意圖，公司一直希望儘快完成發展及出售項目，以便回籠資金進行再發展。

　　用1/4個世紀來開發一個項目

　　長江實業2012年、2013年年報顯示，位於北京中央別墅區的譽天下項目為長江實業的銷售業績作出了一定貢獻。

　　記者了解到，早在1993年，長江實業就作為大股東之一開始參與譽天下所在地塊開發；2003年，長江實業完全擁有該地塊；2005年，取得北京市住建委頒發的施工證並開始建設，但不久便因故停工；2008年，重新開工。

　　長江實業2008年年報顯示，譽天下項目佔地面積為74萬平方米，建築面積為44.5萬平方米，分三部分分期開發，其中，第一部分預計完工時間是2010年，第二部分是2012年，第三部分是2014年。

　　而長江實業2013年年報顯示，譽天下項目未完工土地又被分為4個部分，分期開發，其預計最後的完工時間是2018年。這意味著，從1993年參與開發算起，這一項目的開發時間是25年，相當於1/4個世紀。

　　據了解，2008年譽天下的別墅上市時，價格為20000元/平方米，而今年譽天下別墅的最新價格為35000元/平方米。時隔6年，譽天下從600萬左右/套的經濟型別墅躍升為千萬元級別墅。

　　分析人士指出，通過10多年的囤地，中央別墅區的交通配套和區域環境都有了明顯改善，這大大提升了項目的土地價值。再經過10年的開發，中央別墅區可供開發的土地越來越稀缺，而且在房價不斷上漲的推動下，該區域地塊進一步提升了價值。

　　

　　

　　拿地9年，2/3的項目未完工

　　譽天下僅僅是長江實業被外界質疑的“先囤地坐等升值，再相機開發入市”策略的冰山一角。

　　長江實業2014年半年報顯示，長江實業2014年預計完成的地産項目中，絕大多數的內地地産項目是在2005年前拿地的。如長江實業預計今年完工的位於廣東東莞的海逸豪庭項目第E1及E2期，實際上，該地塊竣工時間一再調整，從最初的2001年一度拖至2017年，截至目前，該項目的開發面積只有三分之一。

　　記者選擇了長江實業2005年年報和2013年年報，對長江實業在內地的土地儲備、開發情況進行了對比。

　　之所以選擇2005年，一是2005年正是長江實業在內地大規模拿地的年份，土地越多，越具有代表性；二是2005年後中央不斷加大打擊囤地力度，幾乎每次樓市調控都劍指囤地，在這種背景下更能了解長江實業的開發技巧；三是2005年至今，近9年的時間，一般來説，已經足夠開發完一個地産項目了。

　　長江實業2005年年報顯示，當年長江實業在內地共有29個項目，大多數項目的估計完工時間是2006、2007、2008年。而長江實業2013年年報顯示，這29個項目中，只有10個項目處於已完工狀態；有18個項目處於未完工狀態，且最終完工時間普遍調整為2015、2016年左右；另有一個項目重慶南岸，具體開發資訊不詳。

　　這意味著，長江實業2005年的土地儲備項目，經過八九年的開發，還有近2/3未完工。而在18個未完工的項目中，有6個項目的開發完成比例為零，僅僅處於剛剛開發或尚未開發的狀態；其中，有4個項目的土地面積甚至出現了增長。如武漢江漢區老浦片項目，2005年長江實業的土地面積為2.95萬平方米，2013年則增為3.52萬平方米。同時，該項目的權益建築面積也從原來的6.63萬平方米，增加為7.35萬平方米。

　　有業內人士指出，項目增加建築面積的原因在於修改了規劃。一個房地産項目從申請修改規劃到最終落實，一般會經過規劃專家組論證、規劃部門出具意見等環節，需要一定的時間，因此，修改規劃往往不僅會為開發商帶來額外收益，還成為了一部分開發商延緩項目開發時間的重要手段。

　　而從個案來看，長江實業2005年年報顯示，廣州國際玩具禮品城項目佔地面積為32.13萬平方米，處於“計劃中”的狀態，其完工時間估計為2007年12月，這就是説2005年時該項目還沒有開工。

　　而長江實業2013年年報顯示，該項目的部分物業估計將於2014年12月完工。這意味著，2005年至2013年，該項目並沒有任何一部分開發完成。2013年年報同時還顯示，該項目將於2017年6月完成所有開發，這一時間比2005年預計完工的時間晚了整整10年。

　　

　　“囤地”嫌疑籠罩李嘉誠家族

　　《中國經濟週刊》記者發現，即使是長江實業已經完工的項目，也有著較長的開發週期，如上海馬橋項目，一度也遭遇囤地質疑。

　　2005年2月，長江實業與和記黃埔（00013.HK）購得上海馬橋地塊，目前該項目處於已完工狀態。但是在實際開發中，該項目開工時間不斷延期，其竣工時間由長江實業2005年年報公佈的2007年，推遲至一期項目2009年竣工、二期項目2011年竣工，比預定完工時間晚了數年，受到市場的廣泛質疑。

　　2006年，東莞市開出了最大一筆土地閒置罰單，罰金高達近8000萬元，涉事房企正是長江實業旗下的東莞冠亞環崗湖商住區建造有限公司，該企業的開發項目“海逸豪庭”面積達1938.3畝的土地閒置了8年。

　　

　　2013年長江實業內地地産項目一覽表；分期緩慢開發、變相囤地、坐享土地升值的商業戰術，令李嘉誠家族長期蒙上了囤地的陰影。

　　事實上，李嘉誠家族控制的企業中，並不是只有長江實業因為囤地而遭受到政府部門的處罰。

　　2010年3月11日，北京市國土局發佈公告稱，北京啟夏房地産開發有限公司（下稱“北京啟夏”）旗下的朝陽區工體北路4號地塊，因超過出讓合同約定的動工時間，且未及時申請延期，擬對其處以地價款1%的罰款，同時暫停北京啟夏及原股東香港盈科集團（下稱“盈科”）及其下屬公司在北京市土地交易市場的交易行為。

　　盈科是李嘉誠兒子李澤楷旗下的公司。朝陽區工體北路4號地塊于2006年1月23日被盈科以5.1億元人民幣拍得，北京啟夏為盈科的子公司，負責開發該項目。拿到這一地塊之後，盈科遲遲沒有動工。直到2009年8月底，盈科以8億元將北京啟夏及其所有地塊轉讓給了瑞安建業，凈賺數億元。

　　2010年，國土資源部公佈了全國房地産用地的閒置情況，其中有媒體曝光了一份1457宗閒置土地黑名單，李嘉誠旗下的和記黃埔地産(北京朝陽)有限公司持有的逸翠園2H1、2H2地塊位列黑名單中。

　　公開資料顯示，該項目于2004年8月31日簽訂土地出讓合同，約定開工時間為2005年2月27日，約定竣工時間為2006年10月31日。但和記黃埔2006年至2009年的年報顯示，逸翠園項目預計完工時間一直在調整，分別為2008年、2010年、2012年、2011年，逐年改動。如果按照合同約定的竣工時間，逸翠園項目已“囤地”近4年。和記黃埔地産(北京朝陽)有限公司相關負責人曾在接受《中國經濟週刊》採訪時表示，這是由於政府原因造成的閒置，但不願透露更多情況。截止目前，上述地塊仍處於開發狀態。記者 劉德炳