原標題：社科院專家：不動産登記，不會帶來“降價潮”

　　

　　摘自《不動産登記暫行條例（徵求意見稿）》

　　今年年初，在北京工作的白領張齊準備自己創業。急需啟動資金，就到銀行辦理房産抵押貸款。銀行方面説要查驗其房産真實性，讓他回去等消息。左等右等，不見回音。再去問，銀行解釋，由於需要到住房和土地兩個部門分別查詢，會耽擱些時間。張齊很無奈，為啥沒有一個統一的資訊平臺，能讓銀行迅速了解申請人的情況？

　　按照日前國務院法制辦公室公佈的《不動産登記暫行條例（徵求意見稿）》，今後我國將建立統一的不動産登記資訊管理基礎平臺。那時，像張齊這樣創業的人將不會再遇到這樣的無奈。

　　實行不動産統一登記後，哪些不動産需要進行登記？登記是自願還是強制？公民隱私如何保護？登記會對房地産市場帶來怎樣的影響……圍繞這些社會普遍關心的問題，記者進行了採訪。

　　登記的不只是房産

　　不動産登記採取自願原則，但不登記可能出現法律保護不足的情況

　　“不動産登記，首先要界定何為不動産”，中國社會科學院法學所研究員孫憲忠説，“實物形態的土地和土地上下附著的建築物、構築物、生存物等都是不動産。” 看似專業的不動産概念實際上和我們每個人的生活都息息相關，土地、房屋、草原、林地、海域等都屬於不動産範疇。簡而言之，不動産登記就是物權登記或是權利登記。不動産登記制度作為一項基本的物權制度，可以更好地保障不動産交易安全，有效保護不動産權利人的合法財産權。

　　哪些不動産權利需要登記？《徵求意見稿》規定，需要辦理登記的不動産權利有：集體土地所有權，房屋等建築物、構築物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權，以及法律規定需要登記的其他不動産權利。很顯然，並非只有房屋所有權需要登記。

　　不動産登記是自願的還是強制的呢？孫憲忠説，不動産登記屬於自願登記。但是，在他看來，這是一種“自願的強制”。因為如果不到登記機關登記，會使房産、土地等不動産權利歸屬和轉讓存在隱患。“不動産權利的擁有並非通過登記産生，但不動産交易作為一種權利的交易，交易過程中確認這些權利是否存在、如何發生變動，都要依靠完善的不動産登記。”孫憲忠解釋。

　　不動産登記後，私有財産情況會不會外泄？事實上，為了保護公民的個人隱私，《徵求意見稿》嚴格限定了登記資料的查詢範圍和查詢申請人。只有權利人、利害關係人、有關國家機關有權依法查詢、複製不動産登記資料。不動産登記機構、不動産登記資訊共用單位及其工作人員應當對不動産登記資訊保密。

　　小産權房是否可以申請登記呢？孫憲忠説，不動産登記是對物權的登記，前提是這些權利必須合法、有效。小産權房目前仍是違規建設的，按照“違法者則無權利”的原則，是不可以申請登記的。

　　辦證不用多跑腿

　　將用3年時間全面建立不動産統一登記制度

　　一個城市居民買了一套房，他的房屋所有權和土地使用權要分別去土地和住房兩個部門進行登記；一個農村居民同時承包了耕地和林地，他也分別要去農業和林業兩個部門進行確權。多跑腿，這是目前人們辦理不動産登記面臨的另一個無奈。

　　“這是由於我國的不動産是分散登記的，登記職責分佈在多個部門，甚至曾經在多個級別，都是各管一攤”，孫憲忠認為，作為計劃經濟的産物，多部門、多級別登記主要是為了加強行政管理。隨著經濟社會的發展，特別是市場經濟對歸屬清晰、權責明確的産權制度要求越來越高，分散登記的弊端越來越明顯。登記程式、標準各不相同，權屬證書五花八門，不僅增加老百姓辦證跑腿的成本，還會帶來交易風險。

　　據了解，目前在我國，建設用地使用權和集體土地所有權等由國土資源部門登記，房屋所有權等由住房和城鄉建設部門登記，林地所有權和使用權由林業部門登記，水面、灘塗的養殖使用權由漁業部門登記，海域使用權則由海洋部門登記。

　　去年底召開的國務院常務會議提出建立不動産統一登記制度。目前已明確，由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動産統一登記職責，未來要做到登記機構、登記簿冊、登記依據和資訊平臺“四統一”。各地則在中央統一監督指導下，結合本地實際，將不動産登記職責統一到一個部門。

　　在今年3月召開的第一次不動産登記工作部際聯席會議上，國土資源部部長姜大明表示，將用3年時間全面建立不動産統一登記制度，用4年時間運作統一的不動産登記資訊管理基礎平臺，實現不動産審批、交易和登記資訊實時互通共用和依法查詢，形成不動産統一登記體系。

　　最近，國土資源部不動産登記局常務副局長冷宏志在接受中國政府網線上訪談時也透露，從2014年開始，力爭1年左右時間基本完成各級職責整合和基礎制度建設；2年左右時間逐步銜接過渡，統一規範實施；3年左右時間全面建立並完善各項制度；4年左右時間建立有效運作的不動産登記資訊管理基礎平臺。

　　登記不會帶來降價潮

　　登記順利完成可以為房産稅徵收做好技術準備

　　調查發現，對於不動産登記的“威力”，公眾首先寄望于其能夠平抑房價。甚至有房地産業內人士也提出，如果不動産登記實施，房價馬上會下跌的觀點。孫憲忠認為，不動産登記的主要意義並不是調控房價，而在於明晰産權，更有效地保護不動産權利人以及不動産交易當事人的合法權益，保障房屋等不動産的交易安全。

　　中國房地産學會副會長陳國強也提出，對於不動産登記與房價正向聯動預期不應過高。他分析，就房價本身來説，最終決定因素還是供求關係。不排除有些家庭或個人由於不願進行登記，而對部分房産做些處置。這雖然會使部分存量房源加速進入市場流通，有可能在局部區域出現供應增加導致的房價下行，但是對於不動産登記會帶來降價潮甚至房價崩盤的擔心則完全沒有必要。

　　不動産登記是否是今後開徵房地産稅的前提？不少業內人士對此持肯定態度。陳國強認為，不動産登記為徵收房産稅在技術條件上做了準備。如果登記順利完成，房産稅開徵就可以進入快車道了。他也坦陳，房産稅的出臺、徵收還需經過多道程式，短期內不會落地。

　　“從長遠看，推進不動産登記制度對房地産業的影響應當説是正面的，是房地産市場步入健康規範管理的前提。不動産的登記確權是個摸清家底的過程，尤其對農村住房市場而言。”陳國強説，黨的十八屆三中全會提出“完善産權保護制度”“賦予農民更多財産權利”等，都離不開不動産統一登記。目前農村住房市場的存量、規模都不亞於城市市場，但農村住房居住狀況、條件、具體面積等數據幾乎是空白，通過不動産登記既可以把這個量摸清，也有助於加強對農民財産權利的保障。

　　制度設計不能且行且看

　　應打消公眾“登記是財産大起底”的疑慮

　　專家強調，不動産是絕大多數國民的主要財産形式，不動産登記涉及每個家庭，要在明確根本目的是保障交易安全、保護權利人權益的前提下，做好制度設計、配套改革等工作。

　　——不搞另起爐灶。孫憲忠説，推動不動産統一登記並不是要重復登記，而是在已有成果基礎上進行吸納、整合，形成更加高效統一的物權登記體系。現有的各類不動産權證書會繼續有效，今後的登記工作不會影響現有證書的法律效力。

　　——配合正面引導。對於不動産登記，社會各方面會有不少的顧慮和不理解，陳國強建議，一方面不應回避矛盾，對於類似小産權房等問題如何處理要有明確的思路，另一方面應明確登記本身不涉及權屬來歷，並非“財産大起底”，打消公眾疑慮，讓他們積極配合登記。

　　——堅持便民利民。“不動産登記是對公眾的物權進行登記，並非行政管理手段，有關政府部門的觀念應當轉變。”孫憲忠説。今後應進一步厘清政府與市場的關係，通過整合登記職能，減少辦證環節，節省登記費用，更好地方便企業、群眾申請和辦理不動産登記。

　　——完善制度設計。陳國強説，因為不動産登記涉及家庭或個人的重要財産資訊，登記制度的設計就不能只著眼登記這一個環節。對於採集的資訊如何使用、管理，後續資訊如何更新等工作應在系統構建、啟動之前儘量完善，不能抱著“走一步看一步”的想法。

　　——做好配套改革。孫憲忠認為，從過去的多部門登記改革轉為統一登記，原來各部門登記機關的人員如何安置，未來是否要建立登記官制度、實行統一登記後如何建立人員培訓制度等，這些配套改革措施都需要儘早做出安排。

　　製圖：李姿閱