澳大利亞購房門檻日漸降低 越來越多中國內地年輕買家出於投資考慮購置澳房産

　　近兩年海外投資人群有日益年輕化的趨勢，以往大多數以四五十歲的人群為主，他們主要是出於子女讀書和海外發展的需求而購買房産，而現在因為澳大利亞購房門檻越來越低，三十多歲的年輕買家也越來越多，有不少是出於投資考慮的。

　　文/圖：記者 劉麗琴（除註明外）

　　日前，一場名為“澳房盛宴”的澳大利亞房産推薦會在四季酒店舉行，有六七十個澳大利亞的樓盤項目在現場推薦，而現場人氣大旺也説明澳房産投資熱度極高。

　　國內投資渠道狹窄催谷

　　有業內人士認為，在國內房産投資受到打壓的情況下，境外房地産投資或成為未來的投資趨勢。第一太平戴維斯中國董事長、投資及銷售部主管劉德揚認為這主要可以歸結為以下原因：第一，中國政府鼓勵中國人民海外旅遊，這會讓更多的人在海外市場看到投資機遇；第二，中國人的儲蓄率很高，這意味著中國人有足夠的現金用於投資；第三，中國市場目前投資渠道有限，而且現有的投資渠道投資回報偏低。單從住宅市場來看，住宅的租金回報率通常在2%~3%，而銀行貸款的利率高達6.9% ~7%，這之間存在很大的差距。

　　一直以來，海外房地産投資主要集中在住宅公寓。澳大利亞樓市之所以火熱，是因為房産投資的門檻和購買成本相比過去降低了不少。

　　目前首付僅需10%左右

　　在澳大利亞投資公寓門檻約四五十萬澳元，折合人民幣約三百多萬元，而目前澳大利亞首付只需10%左右，這意味著拿出30萬元就可以買一套房子。

　　在澳大利亞買房，首付款先支付到第三方監管賬戶，房款的利息屬於業主。在交房前的2～3個月內，買房人準備貸款材料辦理貸款手續，海外人士可貸額度為房款總價的70%～80%，不過需向貸款機構支付評估費、檢查費等。交房時，律師跟隨驗房，審核通過後，再交尾款，尾款可以是10%的現金和80%的貸款，貸款可通過租金還貸。比如在雪梨，一套房子的租金就可以還清月供。此外，在五年內可以只還利息不還本金，購房持有成本不算高。澳大利亞沒有房産稅，自住房屋賣出不需要繳納增值稅，投資房屋若在一年以內賣出，增值稅為增值部分的50%，一年以上賣出可減免到增值部分的25%。若房屋出租，則需向代理仲介公司繳納的服務費為年租金的6%～7%。

　　風險

　　第四季度大批新房上市

　　澳法律規定，當地人（公民和綠卡持有者）、留學生和普通外籍人士買房的制度是不同的。不持有澳大利亞PR或CITIZEN（公民）身份的人士，都屬於海外投資人士，只能購買一手物業。通常持有163簽證的人士，每個家庭只能購買一套，而且此物業不能出租，只能自住。在163簽證到期時，房子必須出售，否則將會被政府罰款，嚴重的還將追究刑事責任。據加成移民總經理晏承志介紹，根據澳主要發展商的報告，今年第四季度將會有大批新房上市，供應量增幅驚人，因此買房需謹慎考慮。

　　投資收益

　　不少房産租金回報可達7%

　　國人熱衷買澳大利亞房産，還是因為投資回報不錯，不少房産租金回報可達7%。

　　業內人士表示，海外購房以投資為目的，一定要拋開個人喜好，通過對國際通行的房産投資數據和指數分析的結果來判斷房子是否值得購買，租售比、空置率、房價收入比和失業率都是重要的參考指數。租售比是月租金與房價之間的比值，因為澳對每年的新房供應量有控制，因此地段優越的項目容易出租，目前，澳租售比是1:222，屬於健康發展狀態，國際標準通常是1:200~1:300，這個比值意味著若把房子出租，在無貸款的情況下，200至300個月內能收回房款，這個比值越高，説明房價中的投資需求越大，目前中國租售比在1:400以上。空置率則是某一時刻空置房屋佔房屋總面積的比率，一般5%~10%之間是合理區，2013年澳房屋空置率是2%。

　　此外，還要對目標城市的購房區域進行劃分，其中最關鍵的是區域內的人口構成、租賃和自主比、二手房的價格水準和銀行對該區域房産的價值評估，這些數據代表了房子的真實價值。

　　投資提醒

　　海外人士只能買一手樓

　　鋻於澳大利亞二手房市場僅對本國公民開放，即海外投資者僅能購買澳大利亞的一手房，而一二手的差價在10%~20%。此舉讓人忍不住擔心，日後當今天的一手房轉向二手房市場，會否出現供應井噴而價格下滑的可能。

　　對此，高力國際華南區董事總經理林國東表示，澳大利亞政府對當地新房供應量一直有所控制，而且受到移民家庭數量的增加，尤其是華人“移二代”迅速增長的置業需求，當地二手房市場的剛性需求還是比較強勁的。

　　“雪梨、墨爾本、布裏斯本、珀斯等一二線城市的住宅和寫字樓仍有可投資的空間，CBD寫字樓的租金回報率約6%。住宅的租金回報率稍遜一些，扣完稅費和物管費，約4%~5%。但不排除個別片區的供應量偏大，投資者出手還需謹慎。”林國東指出，以雪梨市中心的優質住宅物業為例，目前全新住宅的價格普遍在14000~15000澳元/m2，地段稍差一些的約10000澳元/m2，也有個別項目衝到20000澳元/m2。市場上最受投資者歡迎的40平方米小戶型，門檻價約50萬～80萬澳元/套。（王雯倩）

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　　中國富人

　　舊金山扶貧換綠卡

　　據美國媒體《世界郵報》網站日前報道，數百位中國富人正為獲得綠卡，涌向美國舊金山投資開發，撒下數億美元，幫當地貧民區脫貧。

　　報道稱，未來的15年內，舊金山造船廠項目將開發舊金山市唯一被認為是“極度貧困”的兩個社區。《世界郵報》強調稱，造船廠是由數百位有錢的中國投資者出資創建的。而另外還有數據表明，每4位成功拿到美國投資移民簽證的人當中，就有3位是中國公民。

　　然而，早有分析指出，因為EB-5簽證很大程度上是為銀行不願提供貸款或美國投資者拒絕投資的高風險項目提供融資渠道，所以，有些項目存在風險，申請人應謹慎投資，以免遇到爛尾項目。（整理：記者 陳白帆）

　　投資英國

　　或為教育或為生意

　　除了美國、澳大利亞，英國房産投資也相當火熱。

　　據第一太平戴維斯中國董事長、投資及銷售部主管劉德揚介紹，英國的房産投資人群主要有三類：“第一，越來越多的父母把他們的子女送去英國讀書，他們通常會投資住宅改善子女的居住環境；其次，作為經濟、金融的中心，在英國有生意往來的中國人很多，在英國置業為他們在英國開展業務提供便捷；最後，準備移民英國的人群，也一定會在英國購置住宅。這三類人群成為英國住宅投資的主力人群。此外，一些國內大型房地産企業如綠地、中國投資有限責任公司(CIC)等，也已經開始在英國投資寫字樓。”