8月17日，龍湖長城源著開盤，首批400套房全部售完。資料圖片

　　

　　逾60億！根據記者不完全統計，這是上週末北京9盤齊開的認購金額。而其中多盤重現“日光”，在引發了小規模的樓市震動後，也創下了自5月中旬以來13周的推盤新高。樓市已開始走出觀望期了嗎？

　　？9項目帶來2400多套新房源

　　上週末開盤的9個樓盤，包括4個改善型項目京投銀泰·琨禦府、龍湖好望山、亦莊金茂悅、首開常青藤，2個剛需盤華潤橡樹灣、鑫苑·鑫都匯，商住盤合生世界村和CBD東舍，以及旅遊地産項目龍湖長城源著，共供應房源2405套，環比上周大增194%。

　　綜合開盤熱銷的項目來看，“高性價比”成為共同的標簽。無論是佔據優質地段的京投銀泰琨禦府，還是喊出“北京首個旅遊地産”的龍湖長城源著，或是以價格取勝的合生世界村等，都在開盤當天取得了不俗的戰績。

　　開發商銷售策略轉變

　　業內人士分析，當前購房需求開始“解凍”，一些高性價比樓盤最先受到關注，客戶到訪量開始上升，蓄客週期縮短，促成開發商推盤。

　　一位不願具名的業內人士指出，近期供應大增的另一個原因來自於開發商銷售策略的轉變。受到樓市上半年整體低迷的影響，多數房企的銷售業績並不理想，為打破僵局，一些開發商調整銷售策略，加大不限購、商住産品及優質改善型項目的供應量；甚至對直接與自住房形成競爭關係的剛需盤採取直接降價促銷，以爭取各層次的購房客群。

　　“自住房集中簽約也是這幾週樓市成交量維持高位水準的重要原因。數據的上漲並不代表真實的整體回暖。”亞豪機構市場部總監郭毅指出。據統計，上周自住房項目當代採育滿庭春MOMA共成交523套，佔全市總成交量的23%，居商品住宅成交排名首位。

　　同題問答

　　上週末，9個産品、特點各異的樓盤扎堆入市，均贏得熱銷。這些項目的負責人是如何看待項目熱銷及市場變化的呢？記者分頭采訪了其中的幾個樓盤負責人。

　　？性價比高、稀缺促成熱銷

　　Q：項目贏得熱銷，你認為項目的最大特點是什麼？

　　京投銀泰·琨禦府行銷負責人：我們樓盤最大的特點就是均好性，吸引買房人的因素有很多。像地段很稀缺，項目處於西三、四環之間，在雙地鐵交會點上；從景觀上看，毗鄰昆玉河，社區內也規劃了主題景觀；項目建築品質、戶型設計也很出彩，140-180平方米的主力三居，功能性、舒適度能滿足買房人需求。項目還贈送了標準為8000元/平方米的精裝修，性價比就更突出了。因為這種均好性，才有了京投銀泰·琨禦府開盤認購95%，熱銷24億元。

　　龍湖長城源著項目負責人：稀缺性。在不動産投資領域，總價低的項目往往在資源佔有方面稍顯薄弱，同質化比較嚴重，而長城源著天然享有的不可複製的資源，且定價在70萬-200萬元之間，甚至部分房源50萬元起，這一價格在市場極具競爭力。有不少客戶通過眾籌、公司購買等方式購買。

　　鑫苑·鑫都匯項目行銷負責人：鑫苑鑫都匯二期上週末開盤，認購金額近3億元，去化率在80%以上，正式蓄客的時間是兩周，有約70%的排號客戶成交，效果不錯。從區域來看，鑫都匯的地段很好，緊挨著地鐵，最大的特點就是做成了“價值剛需”，用更精巧的設計、更好的品質來滿足剛需的居住需求，比如項目層高做到了2.9米，而若是做成2.8米，能多出一層樓。我們做到了在區域內以同樣的價格提供更高品質的産品。

　　合生世界村項目負責人：合生世界村最大的特點還是在於價格低、不限購，因此吸引了很多剛需客群。上周，項目開盤的銷售均價為1.3萬元/平方米左右，非常適合初次置業的剛需客群。此外，從區域來説，合生世界村毗鄰亦莊開發區，有大量的購房需求，交通便利，而且目前周邊配套比較成熟。

　　？觀望源於限購限貸、市場預期

　　Q：你認為一段時間來導致購房者觀望的原因有哪些？

　　京投銀泰·琨禦府行銷負責人：樓市需求一直是被壓抑的，對於高端改善型樓盤來説，限購影響比較大；對於剛需和普通改善型樓盤來説，限貸影響比較大。同時還有對整個經濟形勢預期不樂觀的因素。房地産是一個“水漲船高”的市場，大的經濟環境就是這個“水”。整體預期不樂觀，買房人出手也就受到影響。

　　龍湖長城源著項目負責人：從價格、預期、政策等幾個常見因素考慮，最主要的還是限貸政策、市場預期。

　　鑫苑·鑫都匯項目行銷負責人：剛需是“短期觀望”，因為剛需買房是結婚、生子這類不能等的需求，他們買來自住，不看投資價值。但他們會擔心這個房子“值不值”，比如地段上是不是有硬傷，産品值不值這個價錢。而投資客戶和購買豪宅的客群會根據經濟形勢、信貸等波動來決策。

　　合生世界村項目負責人：市場預期是目前影響購房者觀望情緒的主要原因。畢竟人們買東西還是有個從眾心理。上週末幾個項目的開盤現場人數都有一定的回升，促成了熱銷局面。其次，項目品質也影響到購房者是否出手。目前買家越來越理性，買房子都要講究性價比，因此購房者對於品質也十分重視。最後才是價格，由於合生世界村是剛需盤，雖然受到了自住房的一定衝擊，但是我們分析後認為剛需客群的需求是一直存在的，價格並不是決定性的因素。

　　

　　

　　8月16日，京投銀泰·琨禦府以73000元/平方米開盤，當天認購95%，熱銷24億元。 新京報記者 侯少卿 攝

　　

　　不限購的公寓項目合生世界村上週末450套房源入市，目前已全部認購完畢。 新京報記者 吳江 攝

　　幾盤熱銷只是個信號

　　Q：你認為買房人現在走出觀望期了嗎？

　　京投銀泰·琨禦府行銷負責人：上周幾個樓盤的熱銷，並不代表整個市場的狀態，不是普遍現象，頂多是個信號。這幾個項目都有各自的特殊性。例如琨禦府的地段不可多得，長城源著是一個帶有旅遊度假性質的項目。説到市場情緒，要看到導致買房人觀望的因素都還在。不過，就琨禦府來説，需求還是較多的，我們計劃9月加推一部分房源。

　　龍湖長城源著項目負責人：從上週末的市場情況能夠感覺到有一定的信號反饋；但如果僅僅依靠這幾個項目的銷售情況，就判斷説開發商和市場的信心全面恢復，也並不客觀，因為接下來還是一個去存量的過程。無論是對於企業還是購房人而言，只要價格出現一定的下探，就是一個窗口期。

　　鑫苑鑫都匯項目行銷負責人：市場明顯更加細分，觀望不觀望是看産品，只要産品讓購房者覺得物有所值，他們就會出手。我們本來打算5號樓10月份再推，現在計劃提前在9月推。

　　合生世界村項目負責人：我覺得應該分開來看，從這一段時期的市場情況來看，投資客已經開始走出觀望，慢慢地進入了市場，希望能夠抄底。而對自住型購房者來説，其實只要價格能夠承受，他們該買房還是會買的。就上周我們項目開盤的情況粗略估計，投資和自住的比例大概各佔一半。

　　■ 業界視角

　　觀望仍在回暖尚早

　　新京報：這週末北京三個樓盤熱銷，是不是説明市場開始有回暖的趨勢？還是由於房企對項目進行了價格調整，讓房企與購房者之間尋求到了一個新的契合點？

　　陳志：上週末市場上熱銷的幾個盤都是非常有特點的，這幾個盤要麼是價格比較低的剛需盤，要麼是位置品質比較好的改善盤，加上此前都蓄客了一段時間，因此這些樓盤的開盤熱銷並不能簡單地説成是市場回暖的表現。北京市場整體的交易量並沒有大幅度上升，因此市場之後的表現還需要再看看。

　　新京報：之前的銷售策略主要以打折促銷為主，而這一輪開始則有明降的項目出現。我們是否可以説，市場上房企的銷售策略比之前是否有了些新的變化？

　　陳志：開發商的銷售策略主要還是以銷售為目的。如果銷售目的無法達成，那麼開發商肯定會調整其銷售策略。目前市場上來看，開發商還是以走量為主，但是直接提降價，打價格牌的開發商並不是太多。

　　新京報：從最近一段時間的銷售情況來看，一方面是一些價格低的剛需盤和位置好的改善盤好賣。另一方面也有很多項目在降價，甚至是直接打出了價格戰。這是不是説明，目前的市場是否已經出現了分化？

　　陳志：市場的分化一直存在著。今年由於受到了自住房的衝擊，市場上的分化比較明顯。尤其是對剛需項目來説，影響很大。從目前來看，購房者還沒有看到太多的利好，因此他們的觀望情緒並沒有改變。

　　●北京房地産業協會秘書長陳志

　　改善型需求“大出手”

　　據記者統計，7月下旬至今北京樓市共有19個中高端改善型樓盤入市，在全市總供應量中佔比近55%，累計供應房源2371套。隨著中高端樓盤的扎堆入市，潛移默化中改變著北京樓市的供應結構。近期，隨著二手房市場的逐漸復蘇，中高端項目的去化速度正在明顯加快。據開發商公佈的數據顯示，上周入市的中高端改善型項目去化率均在80%以上。位於海澱區的純新盤項目京投銀泰·琨禦府以73000元/平米的均價在8月16日首次開盤，當天認購率即達95%，而位於朝陽區的首開常青藤則推出均價42000元/平米的兩棟樓王，儘管開盤價格較上一期上漲17%，當天仍然售罄。另外，位於順義新城的龍湖好望山以及位於大興的亦莊金茂悅當天去化率也超80%。

　　某房企負責人表示，無論是以大換小，還是為了孩子上學、老人養老，這類迫切的升級改善型購房需求，在今年以來表現十分突出，尤其是進入7月份以來，改善型項目的銷售勢頭非常好。

　　降價促成交 未現整體回暖

　　隨著近期自住房項目集中網簽以及剛需房持續降價帶動購房客群入市成交，進入8月份以來，北京樓市成交量持續維持高位水準。據亞豪機構調查數據顯示，上周（8.11-8.17）北京商品住宅共成交2267套，環比上漲12%；成交總面積達21.5萬平方米，環比上漲11%；成交價格為21219元/平米，環比前一週基本持平。

　　“8月份樓市周成交量的持續上升，主要在於個別項目低價入市或大幅降價，甚至個別已經降至同區域的歷史成交低位，市場底部的契機已經出現。部分持幣觀望的購房需求出於抄底心態試探性入市，帶動樓市成交有所復蘇。”亞豪機構市場總監郭毅指出，近期降價或平價入市的項目，均取得了不錯的銷售成績。

　　據悉，上週末，不限購的公寓項目合生世界村入市，已全部認購完畢；平價入市的剛需項目鑫苑·鑫都匯，上週末開盤當日的去化率超80%。對此，業內人士認為，從目前的市場成交情況來看，成交量主要集中在降價及低於預期開盤的項目中，市場並未出現整體的趨勢性回暖。

　　部分持幣觀望的購房需求出於抄底心態試探性入市，帶動樓市成交有所復蘇。——郭毅

　　上周（8.11-8.17）北京商品住宅共成交2267套，環比上漲12%；成交價格為21219元/平方米，環比前一週基本持平。

　　從目前來看，購房者還沒有看到太多的利好，因此他們的觀望情緒並沒有改變。——陳志