□地産評論員 蔡琦雯

　　近日，多條新軌交線路迎來新“動作”，然而筆者走訪發現，軌交的利好雖然仍對一些區域的樓市成交有所助力，但總體來看，卻呈現出冷熱不均的態勢。有業內人士認為，雖然軌交對一個樓盤仍然很重要，但“靠近地鐵”已經難以成為撐起一個樓盤成交的全部理由。

　　三線利好

　　軌交成區域“賣點”

　　上週末，筆者來到寶山上海大學附近的某項目，該項目緊鄰規劃中的軌交15號線錦秋路站。項目現場購房者頗多，較為擁擠，目測有15組家庭前來看房。據售樓員介紹，自軌交15號線環評公示的消息傳出後至今，一個多月的時間裏平均每天要接待約10組購房者，週末甚至更多。“在今年的市場形勢下，這還是比較令人意外的。”該售樓員補充道。

　　除寶山外，在閔行、浦東的一些板塊，無論新房還是二手房市場，都將近期軌交規劃的一系列動作當做一大“賣點”。

　　閔行吳涇某樓盤售樓員表示：“目前離項目最近的只有軌交5號線，但是還需要乘坐公交約20分鐘才能到達，然而軌交15號線公示出來後顯示，項目步行至最近的站點僅需要15分鐘左右，所以我們現在也成了‘雙軌交房’了，來看房的人也有增多趨勢。”

　　周浦某仲介告訴筆者，早在今年初，軌交18號線將“通過”的消息傳出之後，周浦區域的二手房掛牌價格便“聞聲而漲”。現在對比來看，半年左右的時間，周浦的二手房掛牌價格上漲了2成左右。

　　事實上，這幾條軌交線路的相關消息，早在去年市場便已有所揣度。而從今年，特別是近期以來，可以明顯地感覺到，在樓市表現並不理想的情況下，軌交的新“動作”在一定程度上提升了開發商和二手房東的心理預期。

　　冷熱不均

　　軌交吸引力下降？

　　雖然軌交規劃仍被視作樓市的一大利好，但從受規劃利好影響較大的幾個區域近期的成交狀況來看，卻顯示出明顯的“冷熱不均”。

　　上海中原地産研究諮詢部數據顯示，從周邊二手房價格漲幅來看，對比今年全市二手房價格同比9.8%的漲幅而言，航頭、洋涇、東外灘板塊受利好影響明顯，與去年同期相比成交均價上漲了兩成以上，分別為23.8%、23.6%和20.3%。

　　對此，中原地産研究諮詢部總監宋會雍表示，航頭、洋涇和東外灘均屬於傳統意義上的“週邊板塊”，交通並不便利。新的軌交規劃可以説補齊了區域的短板，因此對其成交狀況影響較大。

　　然而規劃中的軌交15號線閔行紫竹園區站，雖然同屬“週邊板塊”，但軌交規劃的影響在這裡卻是另一番景象。

　　上週五，筆者來到閔行紫竹園區附近某項目，但是來現場看房的客戶比較少。據了解，雖然項目將於10月前後加推，但是目前的認籌狀況卻比較一般。據項目售樓員介紹，雖然軌交的規划算是一個利好，但卻無法彌補項目在其他配套方面的空白。比如其周邊雖然有不錯的教育資源，但項目的對口小學卻在吳涇鎮上，距離較遠。再加上今年樓市整體環境不理想，因此成交狀況一般。

　　類似的情況也出現在浦東碧雲板塊。德佑地産碧雲三店店員表示，碧雲目前主要以高端別墅和學區公寓為主，價格較高。而區域內的購房者出行普遍選擇開車，對軌道交通的依賴並不嚴重。而從近期一些購房者反映的情況來看，軌道交通站點要是離別墅太近，反而會影響小區的環境。

　　理性入市

　　軌交房不再“包打天下”

　　事實上，就在去年，軌交利好還曾帶給區域樓市明顯的提振作用。去年10月16日，軌道交通11號線花橋段開通試運營。線路開通後的一個月裏，補齊了交通短板的昆山花橋樓市“瘋狂”成交，房價平均漲幅在30%以上，更有個別項目價格翻了一番。

　　不到一年的時間，“地鐵一響，黃金萬兩”的置業規律在上海何以漸行漸遠？

　　德佑地産研究總監陸騎麟表示，昆山花橋的優勢在於不限購，而軌交的通車意味著，從交通成本上來看，花橋正式被劃入了上海生活圈。因此可以吸引大量在滬沒有購房資格的購房者。而從現在的情況來看，上海的軌道交通覆蓋率越來越高，一條軌道交通的規劃已經難以對區域造成決定性的影響。

　　除軌交的“密度”越來越大外，也有業內人士認為，今年樓市的大環境不佳，也是當下“軌交房”熱度下降的重要原因。

　　知名房産專家蔡為民指出，如今軌交對房價的影響已經有所改變，軌交線路的輻射效應明顯降低。這主要跟今年以來上海樓市的大環境有關。“今年樓市成交表現並不理想，”蔡為民表示，“在這種情況下，軌交規劃並非不再是‘利好’，只不過對於某些區域，難以起到‘雪中送炭’的作用。”

　　宋會雍也表示，今年以來整體樓市走勢堪憂，板塊樓市發展依然脫離不了整體樓市走勢，如果整體大環境不好，那麼有著利好影響的軌道交通對樓市刺激作用也十分有限。

　　然而，蔡為民同時指出，“軌交房”的時代並未過去。“一些遠郊板塊仍需主要依託軌道交通來激勵人口導入，刺激樓市發展，只是在當下，買家對未來走勢比較迷茫的情況下，置業步伐有所放緩。”蔡為民補充道。

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　　軌交15號線

　　7月8日，“串聯”市區西部5個區的軌交15號線啟動環評公示，據規劃將於明年動工，該線路起于寶山區錦秋路站，至紫竹高新園區，途經寶山、普陀、長寧、徐匯、閔行5個行政區。

　　軌交14號線

　　8月10日，軌交14號線走完環評程式，按預計工期，有望于2020年底通車運作。該線路為東西走向，由嘉定封浜至浦東金橋，途經嘉定區、普陀區、靜安區、黃浦區、浦東新區，橫貫上海東西五區。

　　軌交18號線

　　8月13日，軌交18號線一期啟動第二次環評公示，一期工程計劃2020年建成通車，該線路貫穿南北，途經寶山、楊浦、浦東新區3個區，自北向南經過的主要區域有五角場、楊浦濱江、龍陽路交通樞紐、周浦鎮、航頭鎮等。值得注意的是，18號線一期工程首次披露遠期還將向北延伸5站，進一步方便寶山居民出行。