導語:從最初的試探到中央的默許，短短一個多月，限購版圖迅速瓦解。然而，樓市這匹野馬，在地方政府放開韁繩之際，卻並未朝著前方狂奔。現實的殘酷性顯然戳破了無限權力至上的地方政府政策作用力。為何政策失靈了?

　　從試探到默許下的瓦解

　　從取消限購已不再是新聞到不取消限購才是新聞，中國樓市依舊充滿傳奇。

　　6月26日，自呼和浩特率先打響取消限購第一槍後，到上週末哈爾濱宣佈全面取消限購。短短一個半月，高達37個城市不同程度退出了限購的歷史舞臺。截至目前尚未取消或者鬆綁限購的城市僅有9個，包括北上廣深四大一線城市，以及三亞、珠海、南京、銀川、西寧等二三線城市。

　　通過梳理限購版圖，限購雖時間短暫，但歷經三個階段。一是試探政策階段，早前佛山、瀋陽和長沙等地鬆綁限購的舉動的均被叫停，即便標桿意義的呼和浩特，也歷經一波三折。均可理解為對政策的試探，因為限購紅線被視作“分類調控”不可觸碰的紅線。通過先放風，以便觀察市場情緒。在遭遇民眾的強烈抵觸，輿論譴責後，地方政府被迫無奈叫停。由於中央反映冷淡，這又加大了地方政府再次試探動機。

　　二是“只做不説”階段，與其接受輿論的炮轟，還不如低調行事。各地在學習呼和浩特和濟南的“取經”上，採取了避其鋒芒的策略，遮遮掩掩的通過微網志、口頭等非官方文件形式悄悄放鬆。三是全面放開階段，這期間既有中央的默許，也有輿論對限購放鬆的疲勞，全面放鬆由此被撕開。

　　從限購放鬆城市的特點來看，又可分為分為三類:第一種是較為赤裸裸的全面取消、中止限購的城市。如呼和浩特、濟南、溫州、海口、昆明、長沙、太原、合肥、南昌、哈爾濱等城市。這些城市絕大都數以省會城市為中流砥柱。

　　第二種是半限半購狀態的城市，這其中又分為對重點區域限購，如鄭州，在市內五區、鄭東新區購買住房不再需要提供住房套數、納稅和社保等情況證明;也分為對購房面積的限制，如蘇州、杭州取消90㎡以上住房限購;還有混合限購，既劃定區域又設限面積大小。比如青島、寧波、廈門、杭州等。這些城市主要集中于沿海地區或者房價稍高的城市。第三種是雖未證實發文，但口頭上通知，實際上“名存實亡”的城市，比如長春、大連、石家莊、烏魯木齊、徐州等。

　　而仍然堅守限購的9個城市中，銀川和西寧內陸城市由於範圍和力度本來就很小，再加上人口凈流入較少，房價上漲壓力本來就小，因此是否取消限購意義不大。北上廣深四大堡壘城市，相當長時間供小于求的邏輯很難打破。剩下的三亞、珠海、南京之所以行動遲緩，其實，這些沿海城市價格本來就不便宜。

　　 針尖上的芭蕾表演秀

　　如期説限購的瓦解是地方政府一步步試探的結果，倒不如説是針尖上的芭蕾表演秀。因為樓市決策在任何一個國家都是走鋼絲般的政治遊戲，所有決策者都知道，弄垮這個行業並不難，重新扶起來卻如登天。

　　一方面，中國樓市經歷需求——投資——投機階段的變遷，如今則進入瘋狂的龐氏融資階段。由於我國房地産業高度依賴於銀行體系，而直接融資又不發達，這直接導致地産商不惜以高利貸來維持經營。於是，房企杠桿率水準居高難下，目前上市房企杠桿率水準達到80%左右。

　　與此同時，房奴不惜以三代人的儲蓄甚至生活費來還貸，銀行不惜以凈資産的股權價格來發行優先股以保證存貸比和放貸順利進行。這些瘋狂舉動的背後，都是地價樓價永恒上漲論。事實上，銀監會目前披露的數據顯示，截至二季度末，中國的銀行業金融機構總負債為156萬億。銀行債務之高，杠桿水準之大，已成為不可承受之重。一旦抵押品如土地和房産出現大幅貶值，諸多人將面臨破産。目前資金斷供現象就是在發出警示信號。

　　另一方面，在惟GDP的指揮棒下，由於房地産投資一直維繫宏觀經濟增長的主要動力，導致中國房地産市場從未“真跌”過。特別是2013年，房地産投資增速對於穩定GDP增長功不可沒。但與去年前7月房地産同比名義增長為20.5%速度相比，今年前7月，全國房地産開發投資50381億元，同比名義增長13.7%。房地産持續下滑已成為宏觀經濟不可承受之重。

　　如果放任房地産價格下跌，不僅對上游産業鏈傳導負面預期，給傳統水泥、玻璃、有色等行業等實體經濟造成較大壓力，而且將對銀行的貸款資産形成巨大衝擊。之所以前段時間興業銀行叫停房地産夾層資本，以及銀行的背叛房地産這位多年盟友，就是源於銀行控風險考量。當銀行覺醒了，已然下滑的房地産投資收益及巨大的風險敞口又憑藉什麼去博得盟友的歡顏?

　　可以説，限購瓦解既是博弈下的産物，也是為體制機制改革贏得時間和空間必然結果。通過緩跌來釋放房地産泡沫風險，更符合政策的邏輯，而非啟動新一輪房地産泡沫。如果泡沫被吹大，只會讓針尖變得越來越細。

　　掣肘政策的發揮空間變大

　　然而，樓市這匹野馬，在地方政府放開韁繩之際，卻並未朝著前方狂奔。即便各地限貸催熱的銷售回暖潮，也只是曇花一現。統計局數據顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有64個，持平的城市有4個，上漲的城市有2個。環比價格變動中，最高漲幅為0.2%，最低為下降2.5%。

　　從庫存週期來看，據機構統計，目前十大城市存銷比為60周，近期有所下滑，仍處於近3 年高位，其中一線城市存銷比為51 周，二線城市存銷比為68 周，總體來看二線城市庫存較高，去化週期較長。

　　現實的殘酷性顯然戳破了無限權力至上的地方政府政策作用力，且政策失靈未來也成為一種常態。這並不是意味著政策權力本身作用削弱，而是政策掣肘的發揮空間越來越小。因為目前的房價與2008年已非相提並論，基礎價格至少翻了一番。也就是至少需要8萬億以及逾百萬億的信貸增量來推動樓市。如此救市之舉，即便成功，後果肯定是可怕的惡性通脹。

　　此外，政策一紙令完全可以吹大投機者擊鼓傳花的泡沫遊戲。但是造成貧富懸殊的最大因素，不是作為增量財富的工資收入分配不公，而是存量財富的住宅漲速過快和持有不均。對任何決策者來説，貧富懸殊都是可怕的社會腫瘤。當下，這個腫瘤的最大誘因，就是房價上漲過快，住宅持有過於集中。

　　貧富懸殊越大，顯示房價收入比比值越高。這意味著有效需求能力越低。有分析指出，能支撐市場安全邊際的收入房價比與租金售價比越來越離譜地進入外太空，甚至出現荒誕的“宇宙峰值”。儘管這種比如過於誇張，至少説明過去中國式房價的“奇怪浪漫”已難以持續。

　　事實上，美國過去200年來，樓市的週期是21年，即上漲七年，下跌七年，低位盤整七年。

　　結語:一旦樓市下跌趨勢形成，絕非小恩小惠就可以阻擊樓市失速。政策作用力失靈則是自食其果的結果。(文/劉鋒)