宋衛平“蝶變”

　　儘管宋衛平已“淡出”綠城，但在上海和杭州，卻仍然常常可以看到這樣的廣告牌——“宋氏綠城、絕版收藏”。

　　有人失笑了：孫宏斌太沒面子了，綠城已經是他的了。其實，孫宏斌是聰明的，他知道怎樣才能把綠城的房子以最快速度賣出去。

　　沒錯：宋氏、絕版。

　　多年以後，當人們回想2014年的商業故事時，宋衛平將綠城中國“托孤”孫宏斌，無疑會是抹不去的記憶之一。

　　而對於未來，一個宋衛平，還能在中國房地産市場攪起多大的波瀾？這是個問題。

　　至於答案如何，我們不妨拭目以待。

　　⊙記者 于兵兵 ○編輯 邱江

　　宋衛平，以極度追求建築品質為從業標簽，收穫了與這個時代並不相稱的大批擁躉。

　　他又毫不掩飾地批評行政調控給市場帶來的扭曲和創傷。蓋老百姓住得起的房子，還是蓋經得起時間檢驗的好房子，在某種程度上代表了行政調控和宋氏追求的矛盾。

　　悲哀的是，本應良性結合的兩類追求，被各自極端化了。最終，宋衛平做出了“自殺式”的選擇：不玩了。

　　57歲的宋衛平淡出綠城中國，只是中國樓市滄海一粟的故事。如果説它將作為中國房企經典案例被寫進歷史，那不是因為並購本身有多複雜，而是因為它濃縮了從2005年至2014年的十年調控之路上，房企的惑與痛，因為它代表了一部分人關於“建築之於中國”的價值求索。

　　如今，已近花甲的宋衛平能否開啟新的商業傳奇，這或許才是市場更為關注的。

　　“藍城”伊始，千頭萬緒：人事格局的確定，現有項目的推進，與綠城中國在代建、開發、管理等方面合作關係的厘清，都需要宋衛平為之投注精力。

　　在宋衛平刻意的低調之下，新的“宋氏出品”已經密集蓄勢。當然，所謂出品的概念已經不再局限于項目股權的多少，而主要指“藍城”品牌的使用和藍城團隊的操盤。值得強調的是，目前宋氏操盤項目中，不乏數個千畝大盤，且多與政府重點規劃相關，比如烏鎮雅園，比如安吉桃花園，其背後隱約可見宋氏未來對中國房地産市場的影響。

　　烏鎮雅園、安吉桃花園總規劃用地面積分別為5500畝和8300畝，總投資額動輒上百億。背後股東除了綠城中國外，一個是IDG、紅衫資本、雲鋒基金共同投資成立的雅達國際，另一個則是更加神秘的浙商領袖組織“江南會”，馬雲、郭廣昌等浙商領袖均現身其中。

　　更有消息稱，這兩個以養老養生為特色的超大型生態園區，其中有一個可能在股權上由綠城轉入藍城，宋衛平或代建和管理，或直接持股。總之，棄普通住宅，抓養老大盤，正成為“藍城”目標。而且，宋衛平絕非一個人在戰鬥，背後星光熠熠的投資人團隊，讓人不得不感慨：人品和人性，才是商戰的終極比拼。

　　經過多年賭性十足的激進式發展後，痛定思痛的宋衛平，二次創業堅定地選擇了“輕資産”模式——小比例參股，強勢操盤。代建、管理和品牌輸出，將成為宋氏“藍城”主要盈利模式。

　　未來，也許藍城樓盤銷售額仍可達千億，但“宋氏”盈收或將遠遠不及。不過，對於將産品本身視作最大“面子”，將社會禮譽作為至高追求的宋衛平來説，也許已經足夠。

　　對於宋衛平來説，這是一場新的賭局。風險在於股權比例小，法定話語權不強。挑戰是他必須將藍城團隊打造得更加不可替代，才能真正被投資人奉為“座上賓”。在一個沒錢玩不轉的産業裏，宋衛平要以“輕資産、輕負債”方式殺出一條“管理品牌”新路，並不容易。

　　新的轉機和閃閃的星斗，正綴滿毫無遮攔的天空，那是五千年的象形文字，是人們凝視的未來。

　　“賭徒”宋衛平，他需要證明，他需要“化蝶”。

　　“人物”

　　宋衛平是個“人物”。他的獨立思考和完美主義與生俱來，這也是綠城之所以成為綠城的根本原因。

　　1957年，宋衛平出生於浙江紹興嵊縣。有人説，命運由八字造就，起碼從年份來看，它代表的時代背景，就足以對人的性格産生影響。1957年這一年，黨內整風運動如火如荼。1959年至1961年，中國遭遇史無前例的三年自然災害。儘管那時的宋衛平少不更事，但他説，那種影響，無處不在。

　　到十四、五歲的時候，宋衛平經歷了人生最關鍵的精神成長期。“有一天我忽然發現，人們的現實境遇和課本上講的不一樣。我想知道為什麼。”於是，他拋開所有教科書，開始龐雜而廣泛的閱讀，希望從歷史裏尋找答案。“到二十四、五歲時，我基本形成了三個關係維度的思考：人與自然如何和諧相處的關係，人與社會上其他人的關係，人與自我，也就是自己精神世界的關係。以後，再遇到什麼事，我把它放到這三種關係中，交織再理順，就明白了。”

　　小時候的另一些細節對他的做事風格也産生了影響。他回憶説，上初中的時候，他答物理試卷，題目都是對的，但物理老師問他，“這個等號為什麼就寫不對稱，不是上長下短就是上短下長。這本來是可以寫好的呀。”這個細節，讓他印象深刻。現在的宋衛平，只是把本來可以做好的事情，一件件做好而已。就這麼簡單。

　　難怪綠城業主常説這樣一句話，如果以後買房子，我可能就等“藍城”的房子了。理由也很簡單，這個整天閉著眼睛想事的老頭，我的房子可能遇到的所有問題他都幫我想了。

　　大學畢業後的宋衛平，履歷已經廣為傳播。他做過舟山黨校的老師，不滿于缺乏信仰和價值觀的人站在講臺上講信仰，憤然辭職下海。他在海南經商業績平平，回到浙江另立山頭。37歲這一年，也就是1994年，他以15萬起家，開始做房地産開發。12年後，綠城中國在香港聯交所上市，募集資金26.63億港元。又過了8年，宋衛平宣佈將持有的絕大部分綠城中國股份出售，淡出這個他一手創建的地産帝國。在這20年裏，宋衛平和綠城，成了中國房地産最特立獨行的品牌，他以不惜成本地做品質聞名天下，他以激進的拿地風格屢屢當上“地王”，在持續十年的樓市調控中，他的企業被戲稱“調控量身定制對象”，幾度命懸一線，又奇跡生還。

　　“我只是一個普通人，做了200多個樓盤，看似還不錯。僅此而已。”宋衛平説。

　　當然，很多人認為宋氏出局是商業的必然。他太追求完美，成本全面失控。他又太過強勢，經理人團隊多執行，少創新。另外，由於歷史原因，綠城合作方眾多，最終形成了諸侯混戰的局面，協調性差。

　　儘管問題眾多，宋衛平卻一招征服天下，那就是精品。“什麼叫精雕細琢做精品，房子本來就應該是這樣的啊，我們只是把應該做到的做了而已。你去看看日本、德國的房子，之精緻，之嚴謹。我們還差得遠呢。我們的民族，把本來就應該做好的事，做到的東西，看成了過度，那還怎麼和人家競爭。”宋衛平急迫的語氣中，又有一絲淡淡的哀傷。

　　宋氏困局

　　都説宋氏困局和他的賭性有關。這話沒錯。

　　2008年，對綠城而言是一個戲劇性的年份。上半年，政府上調存準率，收縮流動性，同時出臺7090政策（新建住房90平方米以下套型，必須達到開發建設總面積的70%以上），對綠城這樣的豪宅開發商形成重創。年中，綠城凈資産負債率一度高達117%。就在風雨飄搖之際，從9月開始，政府“反手”雙雙下調存準率和貸款利率，契稅下調、首付比例下調等政策隨之紛紛出臺，中國樓市在短短數月內急速加溫。這時，樂觀的宋衛平出手了。2009年8月的一天，一身紅衣的宋衛平現身杭州土地拍賣現場，一塊出讓面積只有3萬多方的新華集團地塊，因位置極佳，被宋衛平看中，第二輪直接加價5億元，樓板價高達18588元/平方米，溢價率達到72%。“有一點貴，後期操作難度大，因為只有更好的産品才能對得起這麼好的地。”宋衛平説。

　　這樣的拿地風格持續了一年左右，2010年末，綠城負債爆髮式增長，資産負債率達到91%。2011年，綠城拿地樓板價平均為6500元/平方米左右，同期萬科的拿地均價是2700元/平方米。在此成本基礎上，一類企業無疑是要建百姓買得起的房子，另一類則必然做的“不是誰都買得起的房子”。

　　正是這樣的高地價、高定位的産品類型，再次把宋衛平逼入死角。從2011年開始，政府重拳調控樓市，全國40余個城市，全面限購限貸。2011年底，宋衛平將上述新華集團地塊35%股權出售，由此走上賣項目求生之路。到2012年6月，九龍倉進場，注資51億港元，同時持有24.6%股權，成為綠城第二大股東；融創中國進場，與綠城成立合資公司，收購綠城旗下9個項目。2013年，樓市全面回暖，卻沒有給綠城帶來本質的扭轉。2014年6月，在全國限購解除前夜，宋衛平售出大部分綠城股份，將綠城第一大股東之位讓予孫宏斌。

　　宋衛平説，與其一次次請朋友出手解圍，不如一槍頭賣掉了事。

　　當然，這裡面也有一些其他突發因素的促動，比如他曾經設想的將綠城建設等代建業務併入上市公司的提議未被股東認可等。但從根本上來説，宋、孫這一賭，孫宏斌賭的是限購很快解禁，豪宅會再迎春天；宋衛平賭的是輕資産模式將更吻合他的精品路線——讓更強的投資方承擔週期性資金壓力，他才能更集中精力，把産品做成孤品。

　　如何解讀宋衛平的賭性，其實見仁見智。如果沒有限購，宋衛平高價拿地只建豪宅的打法，是否會發展至此，已經無法驗證。當然，也可以説，宋有很多先天不足，比如他對成本控制的不敏感，比如他在行銷狼性和效率上的短板等。宋衛平説，他其實從來沒想過要把企業做這麼大。沒錯，以他這種精雕細刻的風格，他只需要把“宋氏出品”做成“孤品”即可，何必圖多？

　　如今，限購大禁已解，豪宅市場部分回溫，綠城産品系列，首當其衝。蘇州綠城桃花園，被宋衛平稱為“亞洲最好的中式園林別墅”，近期售出1.66億總價的獨棟別墅；各地豪宅銷冠榜單上再現綠城身影。

　　“對於綠城項目，由老客戶推薦成交的佔比多數在30%-40%，最多80%。客戶不會糾結是否買綠城，只會猶豫何時買綠城。這就是品牌的價值。”杭州一位房企高層稱。

　　“我不能給你最低的價格，只能給你最高的品質。我寧可為價格解釋一輩子，也不願為品質道歉一輩子。”宋衛平説。

　　“藍城”啟航

　　對宋衛平而言，綠城已然“翻篇”，他的現實與未來更為人關注。在這個“第一賭徒”手裏，到底是一手糟爛牌，還是一支潛力股？

　　今年9月，目前中國最受矚目的養老地産項目“烏鎮雅園”將首期交房。宋衛平，可能借此機會再次進入媒介視野。這次，他不再是上市公司董事長，不再是屢屢衝撞房地産大環境的樓市第一“賭徒”。他是中國養老地産的領軍人物，是這個充滿商機和前途的細分市場的擎旗者。

　　也許今天，擺在宋衛平案頭最重要的工作，仍然是將藍城和綠城的關係進一步厘清。據説，剛剛結束的綠城上半年工作會議上，宋衛平同樣做了重要講話，但這次講話普遍被認為是宋衛平的告別演説。

　　幾乎同時，宋衛平主持召開了藍城集團籌備會議，初步確定了公司高管架構及主營業務範圍，地産開發、房産代建、養老地産及生態農業被重點提及。據了解，未來藍城仍有資本市場公開上市的可能。

　　從目前已經確定加盟藍城的幾員大將，可以看到藍城毫不遜色的人才背景。傅林江，原綠城中國執行總經理，將赴藍城任執行總裁一職，分管運營工作；原綠城房産建設總裁許峰，去藍城任總裁一職；綠城産品執行官王科，將擔任藍城執行總裁，分管産品工作。

　　據介紹，藍城絕大部分資産由綠城建設劃轉構成。綠城中國2013年年報顯示，宋衛平和曹舟南分別持有綠城建設34.6%和27%的股份，上市公司綠城中國持有綠城建設35%股權。而宋衛平與曹舟南的關係可謂緊密戰略夥伴。

　　曹舟南，原綠城中國執行董事，在加盟綠城之前，他是綠城集團最大的合作夥伴之一浙江鐵投的副總經理。浙江鐵投是浙江省屬的特大型國有企業。傅林江在加盟綠城之前，是浙江能源集團的高層。可見，從政府資源來説，宋衛平從不缺乏。

　　宋衛平個人持有的另一個公司是綠城控股集團有限公司，該公司由宋衛平、壽柏年及夏一波（宋衛平妻子）全資持有，主要涵蓋足球、醫院、酒店、學校等房地産産業鏈延伸領域的諮詢管理業務。根據2013年綠城中國年報，綠城中國與綠城控股在2012年1月續簽了一系列協議，包括物業租借、廣告服務、綜合服務、物業管理、教育服務、健康管理、醫療服務等。截至今年年底，共涉及上市公司應付費用數億元。

　　除了這些資産外，宋衛平也許正在和孫宏斌談判關於部分現有綠城資産轉為藍城的計劃。據稱，綠城中國在安吉桃花源項目上的股權有可能轉歸藍城。而這個項目，被業內很多人稱為收益前景良好的巨無霸型項目。

　　安吉桃花源是宋衛平設計的小城鎮産品係的代表，其特點是和地方政府、大型投資方合作，低價拿地，片區開發。從大眾買得起的小面積低總價産品入市，回籠資金。依託自然環境和良好的配套服務，引入養老養生、商務休閒、農業休閒、高爾夫，國際度假酒店等，打造生態居住度假旅遊項目。

　　作為《臥虎藏龍》拍攝地的安吉，規劃了8300畝大型度假休閒社區，引入悅榕莊這一頂級酒店和高端高爾夫球場。宋衛平，是這個名為安吉桃花源的核心操盤手。據説，安吉桃花源積蓄的意向購房客戶遠超很多綠城項目。值得關注的是，這一項目中，綠城中國所持股份只有15%。而江南會這個江南最高級別的企業傢俱樂部，在項目中持有相當比例的股權。

　　另一個目前仍由宋衛平掌控的項目是烏鎮雅園。據了解，綠城中國在該項目上持有50%股權，未來雖不太可能轉為藍城，但可能宋、孫默契在先，宋衛平以建設和管理者身份，全權操盤烏鎮雅園項目。銷售人員透露，即便是藍城籌備的關鍵時期，宋衛平也常親臨烏鎮，對項目之重視程度可見一斑。

　　必須提及的是烏鎮雅園的另一個大股東“雅達國際”。雅達國際由IDG、紅杉資本和雲鋒基金三家頂級私募共同成立，旨在專注投資養老及健康服務業。截至目前，烏鎮雅園是雅達國際的唯一投資項目。

　　官網顯示，烏鎮國際健康生態産業園是2012年浙江省重點建設項目和浙江省服務業重大項目，項目總規劃用地約5500畝，分為核心區和拓展區兩部分。産業園將投入資金約100億元，成為中國功能最全、設施最先進、模式最多樣、規模容量最大的康復醫療、休閒養生特色園區。其中一塊自助養老居住區，建築面積48萬平方米，佔地500畝。這就是宋衛平負責開發的烏鎮雅園。

　　除了房地産項目外，社區在建的雅達國際康復醫院是由德國專業醫療團隊運營的酒店式高端康復醫院，主要提供神經系統病患和亞健康人群健康管理。而宋衛平最為得意的老年教育品牌“頤樂學院”也將在下月于烏鎮雅園開學。

　　雖然普通的養老地産利潤只有房地産項目的三至五成，但因為依託良好的大規劃背景和政府支援，宋衛平看到了以輕資産撬動大板塊的可能。“宋氏”養老地産一旦順利推進，無疑將是未來很長一段時間，中國養老地産的系列標桿之作。