放鬆限購第一城：沒有任何起色

　　作為打開本輪“放購”潮閘門的第一城，呼和浩特的樓市近來備受關注。可以説，她是一個樣本，更是一個標桿。然而，那裏看不到一點回暖的跡象。

　　“限購放開後，市場成交量和之前一樣。”在呼市從事房産仲介工作多年的馮先生告訴北京晨報記者，在當地，房地産，尤其是住宅已經沒有投資價值，限購不限購沒有什麼影響，買房人大多數都是剛需一族，而這部分需求非常穩定。

　　據馮先生介紹，在呼市，雖然也存在一些炒房人囤積的房子，但並不多，因此當市場比較疲軟的時候，也沒有出現大規模的拋售。雖然當前賣房的人比買房的人多，但價格也並沒有出現大跌，除非有特別緊急缺錢的人，否則不會輕易低價出售房産。在新房市場，目前仍有不少新盤推出，在售樓方式上，一些大型開發商依然採取捂盤惜售以及炒作熱銷場面等老一套做法。

　　在呼市金融系統工作的劉女士告訴北京晨報記者，呼和浩特樓市如火如荼的開發始於2006年，經過多年發展，目前均價在4500元以上的高檔住宅項目已經佔到了40%左右。雖然也有一些依靠正當合法經營積累財富的企業家，但這類人畢竟是極少數，呼市的消費能力根本不可能撐起這麼高的價格。

　　今年6月份，新華社報道了呼市房地産市場存在問題的消息，隨後呼市積極組織力量發出“呼和浩特房地産市場不存在泡沫”、“房地産市場健康”等信號，並邀請中央有關部門到呼市考察，召開媒體通報會，並舉辦以經濟適用房為主的住房交易會。對此，劉女士和她的朋友們均認為，這是地方政府在做的一場“秀”。

　　“市場供給已經遠遠超出市場需求，放開限購之後樓市也沒有任何起色，今年以來開發的諸多房地産項目面臨著嚴峻的考驗”。在劉女士看來，“呼和浩特房地産市場即將出現暴風雨。”晨報記者 孫春祥

　　杭州

　　準一線城市樣本：信貸才是開門鑰匙

　　杭州，這個東部經濟發達省份的首府城市，在地産界人士眼裏，她擁有的不僅只是美不勝收的西湖，還有一個像一線城市那樣的發展潛力。所以，杭州儘管被列為二線城市，但足可以擔當起二線城市的領頭羊，充當“準一線”的角色。

　　然而，就是這個“準一線”城市，卻在今年遭遇了滑鐵盧。早在2月份，杭州樓市就開始進入寒冬，樓盤降價與業主砸盤事件接踵而至，大批媒體記者趕赴杭州調查，其結論基本一致：庫存量太大，樓市已經消化不良。在經歷了近半年的苦苦支撐後，杭州終於在7月底放鬆限購，主城區140平方米以上戶型不再限購，蕭山、余杭兩區全面放開。

　　“高端物業有些交易量上升，但不是很大。”在杭州一家網路地産媒體工作的“老余”告訴記者，在杭州宣佈部分放開限購之後，市場成交量確實出現了一定程度的上升，其中有一部分是因為放開限購直接釋放的，但也只集中在140平方米以上的戶型。

　　“限購放鬆的效果不是很明顯，市場觀望仍然存在，釋放的需求量十分有限，所以在杭州業內，大家都希望限貸能夠放鬆”。“老余”表示，“限貸對樓市的影響是雙重的。看限貸放鬆的程度，一方面會在心理層面使得購房人的信心大增，另一方面還會使得被限貸誤傷的改善型需求釋放。”“老余”認為，只要市場信心恢復，買房人的購買力也得到實質性的提高，市場才會重新回暖。

　　在杭州7月29日宣佈放鬆限購後，市場傳出了招商銀行在當地放鬆限貸的政策，二套房首付比例可以最低降至三成，引發業內轟動。但隨後，媒體又從招商銀行方面獲得了否認的消息。坊間傳聞，招行執行二套房首付三成政策實際只執行了一天，之後迫於壓力而取消。

　　北京晨報記者了解到，在限購政策沒有改變的情況下，目前杭州當地開發商對於樓市的未來依然持悲觀態度，相關部門人士也認為，“杭州樓市的冬天才剛開始。”

　　晨報記者 孫春祥

　　冬天

　　尚未結束

　　真正的市場供需關係早已改變

　　限購取消真的有用嗎？一開始，似乎確實是管用的。

　　北京晨報記者梳理市場公開資料發現，7月29日杭州取消140平方米以上戶型限購後3天，杭州樓市日均成交比鬆綁前上漲了近八成；7月30日寧波宣佈取消90平方米以上戶型限購後，第二天成交141套，比30日成交多了60套，效果十分顯著。濟南7月份成交量環比驟增1.5倍，成都也有三成以上的增長。

　　只有激情退去，真正的市場常態才會顯現。上面的數據並不意味著放鬆限購就能為樓市帶來長久的成交量。市場調研顯示，成交量上漲，主要源於高端樓盤的一次性放量，市場上大多數的購房者依然在觀望，其他放鬆限購效果顯著的城市也並不多。

　　中原地産的調研報告指出，針對成都、福州、濟南、杭州等放鬆限購的13個典型城市調查顯示，放鬆限購對成交量有實際影響的只有5個城市，其餘8個城市成交量並沒有回升，甚至有所下降。杭州、寧波雖然短期成交回升，但長期效果仍有待觀察。

　　而北京晨報記者通過對各地業內及買房人的調查發現，信貸依然是限制需求擴張的一大瓶頸，限貸對樓市依然發揮著非常大的抑製作用。目前房産界正在呼籲放鬆樓市信貸，以期能夠徹底扭轉購房人的預期以及實際購買力。

　　然而，地方政府操控信貸的能力依然是比較弱的。業界傳言，招商銀行在杭州推出二套房首付四成的政策僅一天即夭折，雖然其中原因未知，但由此可以看出，金融系統對樓市的支援依然僅限于所謂的“剛需”，即使有的城市在二套房的認定上已經修改為認房不認貸，但基本局限于本地所屬的金融機構，四大國有銀行依然堅持執行原有政策。即使是暗中放鬆限購的城市，在銀行貸款上也沒有妥協。

　　種種跡象表明，真正的市場供需關係早已改變，哪怕依靠新的行政手段去刺激也於事無補。金融、地産不分家，貨幣放水的時代一旦終結，樓市自然要回歸其本來面目。晨報記者 孫春祥