後限購時代:放鬆限購無起色 信貸才是開門鑰匙
- 發佈時間:2014-08-18 09:33:57 來源:北京晨報 責任編輯:羅伯特
放鬆限購第一城:沒有任何起色
作為打開本輪“放購”潮閘門的第一城,呼和浩特的樓市近來備受關注。可以説,她是一個樣本,更是一個標桿。然而,那裏看不到一點回暖的跡象。
“限購放開後,市場成交量和之前一樣。”在呼市從事房産仲介工作多年的馮先生告訴北京晨報記者,在當地,房地産,尤其是住宅已經沒有投資價值,限購不限購沒有什麼影響,買房人大多數都是剛需一族,而這部分需求非常穩定。
據馮先生介紹,在呼市,雖然也存在一些炒房人囤積的房子,但並不多,因此當市場比較疲軟的時候,也沒有出現大規模的拋售。雖然當前賣房的人比買房的人多,但價格也並沒有出現大跌,除非有特別緊急缺錢的人,否則不會輕易低價出售房産。在新房市場,目前仍有不少新盤推出,在售樓方式上,一些大型開發商依然採取捂盤惜售以及炒作熱銷場面等老一套做法。
在呼市金融系統工作的劉女士告訴北京晨報記者,呼和浩特樓市如火如荼的開發始於2006年,經過多年發展,目前均價在4500元以上的高檔住宅項目已經佔到了40%左右。雖然也有一些依靠正當合法經營積累財富的企業家,但這類人畢竟是極少數,呼市的消費能力根本不可能撐起這麼高的價格。
今年6月份,新華社報道了呼市房地産市場存在問題的消息,隨後呼市積極組織力量發出“呼和浩特房地産市場不存在泡沫”、“房地産市場健康”等信號,並邀請中央有關部門到呼市考察,召開媒體通報會,並舉辦以經濟適用房為主的住房交易會。對此,劉女士和她的朋友們均認為,這是地方政府在做的一場“秀”。
“市場供給已經遠遠超出市場需求,放開限購之後樓市也沒有任何起色,今年以來開發的諸多房地産項目面臨著嚴峻的考驗”。在劉女士看來,“呼和浩特房地産市場即將出現暴風雨。”晨報記者 孫春祥
杭州
準一線城市樣本:信貸才是開門鑰匙
杭州,這個東部經濟發達省份的首府城市,在地産界人士眼裏,她擁有的不僅只是美不勝收的西湖,還有一個像一線城市那樣的發展潛力。所以,杭州儘管被列為二線城市,但足可以擔當起二線城市的領頭羊,充當“準一線”的角色。
然而,就是這個“準一線”城市,卻在今年遭遇了滑鐵盧。早在2月份,杭州樓市就開始進入寒冬,樓盤降價與業主砸盤事件接踵而至,大批媒體記者趕赴杭州調查,其結論基本一致:庫存量太大,樓市已經消化不良。在經歷了近半年的苦苦支撐後,杭州終於在7月底放鬆限購,主城區140平方米以上戶型不再限購,蕭山、余杭兩區全面放開。
“高端物業有些交易量上升,但不是很大。”在杭州一家網路地産媒體工作的“老余”告訴記者,在杭州宣佈部分放開限購之後,市場成交量確實出現了一定程度的上升,其中有一部分是因為放開限購直接釋放的,但也只集中在140平方米以上的戶型。
“限購放鬆的效果不是很明顯,市場觀望仍然存在,釋放的需求量十分有限,所以在杭州業內,大家都希望限貸能夠放鬆”。“老余”表示,“限貸對樓市的影響是雙重的。看限貸放鬆的程度,一方面會在心理層面使得購房人的信心大增,另一方面還會使得被限貸誤傷的改善型需求釋放。”“老余”認為,只要市場信心恢復,買房人的購買力也得到實質性的提高,市場才會重新回暖。
在杭州7月29日宣佈放鬆限購後,市場傳出了招商銀行在當地放鬆限貸的政策,二套房首付比例可以最低降至三成,引發業內轟動。但隨後,媒體又從招商銀行方面獲得了否認的消息。坊間傳聞,招行執行二套房首付三成政策實際只執行了一天,之後迫於壓力而取消。
北京晨報記者了解到,在限購政策沒有改變的情況下,目前杭州當地開發商對於樓市的未來依然持悲觀態度,相關部門人士也認為,“杭州樓市的冬天才剛開始。”
晨報記者 孫春祥
冬天
尚未結束
真正的市場供需關係早已改變
限購取消真的有用嗎?一開始,似乎確實是管用的。
北京晨報記者梳理市場公開資料發現,7月29日杭州取消140平方米以上戶型限購後3天,杭州樓市日均成交比鬆綁前上漲了近八成;7月30日寧波宣佈取消90平方米以上戶型限購後,第二天成交141套,比30日成交多了60套,效果十分顯著。濟南7月份成交量環比驟增1.5倍,成都也有三成以上的增長。
只有激情退去,真正的市場常態才會顯現。上面的數據並不意味著放鬆限購就能為樓市帶來長久的成交量。市場調研顯示,成交量上漲,主要源於高端樓盤的一次性放量,市場上大多數的購房者依然在觀望,其他放鬆限購效果顯著的城市也並不多。
中原地産的調研報告指出,針對成都、福州、濟南、杭州等放鬆限購的13個典型城市調查顯示,放鬆限購對成交量有實際影響的只有5個城市,其餘8個城市成交量並沒有回升,甚至有所下降。杭州、寧波雖然短期成交回升,但長期效果仍有待觀察。
而北京晨報記者通過對各地業內及買房人的調查發現,信貸依然是限制需求擴張的一大瓶頸,限貸對樓市依然發揮著非常大的抑製作用。目前房産界正在呼籲放鬆樓市信貸,以期能夠徹底扭轉購房人的預期以及實際購買力。
然而,地方政府操控信貸的能力依然是比較弱的。業界傳言,招商銀行在杭州推出二套房首付四成的政策僅一天即夭折,雖然其中原因未知,但由此可以看出,金融系統對樓市的支援依然僅限于所謂的“剛需”,即使有的城市在二套房的認定上已經修改為認房不認貸,但基本局限于本地所屬的金融機構,四大國有銀行依然堅持執行原有政策。即使是暗中放鬆限購的城市,在銀行貸款上也沒有妥協。
種種跡象表明,真正的市場供需關係早已改變,哪怕依靠新的行政手段去刺激也於事無補。金融、地産不分家,貨幣放水的時代一旦終結,樓市自然要回歸其本來面目。晨報記者 孫春祥
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