□地産評論員 蔡琦雯

　　從房企已發佈的業績中報預告來看，上半年樓市表現並不景氣。房地産行業將如何轉向？2014年的下半場，房企又將如何應對？8月6日，以“下行通道中的房地産”為主題的2014博鰲房地産論壇在海南舉行。現場數百名經濟學家、行業精英以及金融學者深入討論了中國房地産行業的現狀與未來。

　　在宏觀經濟層面，中國房地産業協會名譽副會長朱中一表示，當前的房地産正在面臨階段性調整。即從宏觀趨勢來看，我國房地産行業也與宏觀經濟相對應，進入了增速的換擋期、結構的調整期和政策的完善期。

　　然而對於當下房地産進入“下行通道”的判斷，業內則普遍持保留態度。

　　交通銀行首席經濟學家連平對“下行”持贊同觀點，他認為短期而言，房地産市場肯定是在調整，這一點勿庸置疑。

　　而首創集團、首創置業董事長劉曉光則並不認同“下行通道”之説，他認為房地産只是可能進入了新的常態，有一些週期性的調整，也有一些分化，並不是下行。

　　與劉曉光類似，財政部財政科學研究所所長賈康更願意強調分化因素的影響，傾向於將盤整、調整、講市場分化，而不是簡單地説是下行。

　　而國民經濟研究所所長、中國社科院經濟學教授樊綱則更是一針見血地指出，“你得如履薄冰，擔心別人有一個新技術把你打垮，這才是市場經濟的正常狀態。過去那種阿貓阿狗都能賺錢的時代不正常。”

　　而從近期陸續發佈的上市房企年中業績報告來看，確實已經有越來越多的房企難以跟上行業大佬們的步伐，面臨“掉隊”風險。甚至去年銷售規模在300—700億元的“第二陣營”房企在今年也出現明顯分化，個別房企甚至跌出了TOP50排行榜。

　　對此，恒隆集團董事長陳啟宗表示，“在本輪調整中，可能會有一些開發商破産，但這其實並沒有什麼大礙，反而會教育下一批人在進到房地産領域之前好好地思考，你到底該不該進去。”

　　在談到“這一輪調整中，房企最怕什麼”的時候，房企代表普遍認為“缺錢”將是影響房企未來的最大障礙。

　　對此，德意志銀行亞太區投資銀行執行主席蔡洪平表示，現在對於銀行而言，反而不能過分保守，因為“皮之不存毛將焉附”。原本是存在的風險，銀行採取保守的姿態後，立馬就會變成暴露的風險，會更難處理。

　　對話博鰲

　　回歸平穩 健康可期？

　　現在是回歸正常增長的時代

　　現在我們要面對的，正是之前過熱之後的遺留問題”

　　市場的正常狀態是競爭、創新，是兢兢業業，是專注和專業。從這個意義上來説，房地産如果總是像過去這十多年一樣在那種亢奮、過熱的狀態下，拿塊地就能掙錢就太不正常了。

　　從這個角度講，調整也是應該的。除了供求關係的調整、區域性的調整，也包括産業內部優勝劣汰、兼併重組等類似的事情發生。

　　房地産現在面對的問題，包括産能過剩、影子銀行違約、銀行壞債等，甚至包括某些區域出現泡沫，所有這些問題都是過去兩次過熱的結果，一次是2004到2007年，一次是2009到2010年。現在我們要面對的，正是之前過熱之後的遺留問題。房地産必然面臨一個調整，面臨回歸正常的過程。有人認為現在是一個下行的時代，其實不然，現在是回歸正常增長的時代，是一個好時代。

　　有支撐，市場不會發生大變化

　　今年並沒有那麼壞，下降18%之後，還有10億多平方米的銷售面積”

　　當房地産投資增速低於固定資産投資增速的時候，一般經濟是下行的。從2000年到現在為止，基本上都是這樣的情況。今年房地産投資增長率可能下行，估計會小于10%。但即便如此，房地産對宏觀經濟也是正影響，只是增長的沒有以前多了而已。以去年全國13億平方米的銷售面積計算，估計今年即便下降20%，也還有10億平方米的銷售面積，這就相當於2012年的情況，規模還是很大的。

　　今年影響房地産市場的因素中，經濟持續增長沒有變化，雖然現在下行了一個臺階，但還是增長的，沒有從正變成負；城鎮化沒有發生變化，人口結構沒有發生大的變化，還是需要大量住房的；居民消費越來越多用於住房消費趨勢也沒有變化。這幾年人口調查中，從年齡上可以看到，家庭消費中住房消費比重是逐年增加的，這也沒有變化。有這幾個支撐，市場不會發生大的變化。

　　“下行”只是暫時現象

　　大的趨勢一定是不會變的，應該是波浪式往前走”

　　今年房地産市場的狀況跟經濟結構有很大的關係，地産的走勢與經濟的走勢、結構變化有很大的相關性。經濟很好，老百姓收入很高，房地産市場肯定會很活躍，反之房地産就不會很活躍，會出現一些問題。但是突然改變中國的經濟結構，讓中小企業變得很有生命力，也是不可能的事。

　　經濟在高速增長的時候，地産也隨著經濟往上走，當經濟往下行的時候，地産適當地下行也是正常的，而且這個時候出現了分化。一些城市價值高，房地産還繼續堅挺；一些城市價值低，房地産就下來了；哪些地區過去上了一大批項目，房地産就下來了；哪些控制得很嚴，就維持原來的狀態。所以，這種情況下出現下行，應該是短期的一個小趨勢，而且也是正常的。

　　總的來講，經濟在下行，房地産也出現了下行的趨勢和走向，這都應該是暫時的。大的趨勢一定是不會變的，應該是波浪式往前走。

　　中國房地産步入“新常態”

　　比較成熟的市場都是有上有下的”

　　房地産的週期性本來就很強，所以下行、上行並不奇怪。短期來説一般的市場，特別是比較成熟的市場都是有上有下的。房地産以往的十幾年基本上是上行的局勢。到了今天，這個局勢可能不在了。目前來看，當下的中國房地産處在一個大發展期之後的小週期裏。

　　目前也是中國的房地産市場第一次出現了一個比較正常的情況。第一，價格不要暴漲，慢慢上升就好了；第二，價格也不要大跌，大跌也是很麻煩的事情；第三，交易量要比較平穩，不能大批量收縮。今天的情況比起以往20年來任何時期都要更正常，沒有看到房地産價格再飛升，也沒有看到它大跌，現在的價格比起三年前還是高的，成交量也還可以。

　　總的來説，對於未來我是比較樂觀的，我認為現在的住房市場更健康，而且繼續健康發展的機會相當大。

　　下半年仍然有所“期待”？

　　“目前房地産市場正在調整，但調整程度還不夠徹底。”萬科董事長王石在今年6月時曾公開表示。雖然王石對當前的市場並不樂觀，但是大部分房企對下半年的市場並未完全喪失信心。

　　萬源房地産開發有限公司行銷策劃部經理羅德表示，近日三四線城市都傳來了限購鬆綁的消息，雖然上海還未有任何動作，但是在整個大環境下，下半年的市場肯定會有所回暖。

　　市場“回暖”預期加劇，最先反映在了土地市場上，數據統計顯示，就上海而言，今年7月上海土地市場共計出讓各類地塊38幅，合計191.35萬平方米，環比上月漲幅達376.72%，同比上揚23.59%。同時，7月土地總成交金額138.36億，環比上漲76.85%。

　　從具體地塊性質看，7月純宅地成交有11幅，合計59.82公頃，環、同比分別上漲253.34%和97.56%，成交金額為74.59億元。若剔除動遷配套用房，商品住宅用地則成交有9幅，相比上月增加9幅，與去年同期相比增加5幅。

　　值得注意的是，北京金隅、重慶同原、中國電建地産、廈門源昌四家房企是首次在上海拿地，進入上海住宅市場。

　　7月底以6.59億元擊敗共同競地的另外10余家房企，最終投到青浦區地塊的廈門源昌城建集團有限公司下屬企業上海源昌當時在現場舉牌頗為積極，而其相關負責人更表示，該價位並未達到預先定的心理價位，公司對於上海的房地産市場充滿信心。

　　除政策層面外，近期銀行的一系列表現也在為房企的信心加碼。某央企代表告訴筆者，從近期來看，房貸有一定的放鬆跡象，因此相信下半年市場會有“復蘇”跡象。