頭條關注

　　7月起，新版《建築工程建築面積計算規範》（以下簡稱《新規》）開始實施，飄窗、陽臺、地下室等“偷面積”舉措行不通了，“贈送面積”將逐漸退出歷史的舞臺，這引起了市民的熱議。據了解，東莞目前暫沒出臺本地的相應的執行細則。

　　業內人士認為，取消“贈送面積”在樓盤行銷方式上有一定的影響，日後，開發商將重點打造産品，尋覓樓盤其他的溢價價值。另外，新規的實施規範了市場模糊地帶，為行業的規範作一個統一的標準，而買房者購房成本也不會因是否贈送面積而增加。

　　樓盤普遍存在“送面積”

　　樓市蕭條，“贈送面積”成為吸引購房者的利器，不少樓盤屢試不鮮。在走訪中，筆者發現大部分樓盤仍可“送面積”，尤其是Loft戶型和大戶型。當筆者提及新規時，樓盤銷售人員則表示“目前樓盤已經通過審批，還可以贈送面積，還沒通過審批的樓盤就沒有這個優惠了。”

　　“買一層送一層，超100%大贈送，精裝複式公寓，一層價格住兩層！”位於南城白馬城市立方拋出了“贈送一層面積”的廣告宣傳。為了一探究竟，筆者以購房者的身份暗訪該樓盤。

　　“相當於用一層的錢住兩層的房子。”該樓盤行銷人員為筆者推薦一套産權面積為53平方米（包括公攤）房子：“這套房子實際套內使用面積69平方米，其中一樓套內38平方米，這是有産權的，而二樓面積31平方米，則不帶産權。”

　　該行銷人員説道：“這種就是假複式，按照層高報高，現在國家不斷壓縮樓高，因為知道開發商在超面積，2013年，東莞住宅只能報建3.9米，我們按寫字樓4.5米的規格報建的，所以可以多建一層。”該行銷人員告訴筆者，該房子均價在9300元/平方米，若按照實際使用面積計算，該房子的均價才均價8900元/平方米。

　　由此可見，開發商為了更好地行銷樓盤，鑽政策規範的空隙，也反映了市場的不規範，遍佈亂象。

　　近年來，“贈送面積”的熱潮從地面上延伸到地下，向地下要空間。不少別墅項目推出“送地下室”的廣告宣傳。

　　隨後，筆者來到東城某別墅項目。據悉，該項目首批將推出300多平方米的雙拼、聯排別墅，一共6層，地上4層，地下2層。

　　“該項目的贈送面積很大，相當於買4層送2層，地下室2層都是贈送的。”該別墅銷售小姐介紹：“加上贈送的面積，340平方米的聯排別墅總面積達到739平方米，370平方米的雙拼、聯排別墅總面積達到928平方米。”

　　按照新規，地下室、半地下室應按其結構週邊水準面積計算。結構曾高在2.2米及以上的，應計算全面積；結構層高在2.2米以下的，應計算1/2面積。這意味著未來地下室將不能免費，也需要算價了。

　　“偷面積”變得更難

　　自今年7月1日起，新版《建築工程建築面積計算規範》正式實施，同時，舊版《建築工程建築面積計算規範》正式廢止。

　　對比兩個版本的規範，新版的政策在“送面積”上頗具殺傷力。在整理中，筆者發現其中的四類情況與購房者息息相關。

　　值得注意的是，開發商以往最常贈送、舊版《規範》中不算面積的飄窗，在新《規範》中有了明確要求：窗臺與室內樓地面高差在0.45m以下且結構凈高在2.10m及以上的凸（飄）窗，應按其圍護結構週邊水準面積計算1／2面積。

　　另外，在主體結構內的陽臺，應按其結構週邊水準面積計算全面積；在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水準投影面積計算1／2面積。舊規中，建築物的陽臺及其水準面投影面積的計算1/2面積。

　　而在地下室方面，新《規範》中：地下室、半地下室應按其結構週邊水準面積計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1／2面積。

　　除此之外，修訂的面積計算規定有近26條，極大的細化和改變了此前舊《規範》中的建築面積計算。

　　對此，瑞峰置業相關人員認為，2014年7月1日新版《建築工程建築面積計算規範》的正式實施，不僅將直接影響容積率的計算和工程造價的計算，更將大大影響開發商以往對戶型設計的思路和工程造價預算，所謂“偷面積”的方式將很難行得通了。

　　在售的“送面積”樓盤變得稀缺

　　常平世博天林湖行銷總監葉偉強認為，現階段，市面上在售的“送面積”的産品會變得稀缺，新規落地反而利好這類樓盤。另外，新規使市場更加規範化，“偷面積”變得艱難。日後房子在設計和規劃上有所調整，使其密度、容積率會有所改變，房子的品質感和舒適度會進一步提升。

　　富通地産東莞公司總經理助理梁蘭淩表示，新規對樓盤的銷售影響不大，開發商同樣有應對的方法，樓盤的行銷可以從其他方面選取溢價值，如戶型設計、建築的品質、房子的品質、園林景觀、規劃佈局等。

　　中原地産策略研究中心總監車德銳認為，7月新規的落地會成為臨界點，對通過開發審批的項目而言，各項建築指標已經定下來了，規劃也審批通過，即使新規落地，對項目的本身沒什麼影響，而對未通過開發審批的項目會造成一定的影響。

　　瑞峰置業相關人員認為，對於房企來説，目前項目自身擁有“超大贈送”的賣點可以結合政策新規放大宣傳，讓購房者意識到“機不可失時不再來”的緊迫感與危機感。從開發商以往的銷售情況來看，帶贈送面積的戶型産品較為受到購房者的青睞。這次新規的實施，未來市場“贈送面積”這張行銷牌將變得越來越不好打。

　　市場模糊地帶將變規範

　　“沒有了‘送面積’，買房的成本是否增加？”計劃在中堂買房的王女士説：“我在中堂某樓盤看中了一套3+1的房子，總面積約97平方米，贈送13平方米的面積，該房子價格在6900元/平方米。”

　　筆者為其算了一筆賬，該房子的産權面積是97平方米，均價是6900元/平方米，加上贈送的面積，總面積達110平方米，均價達7200元/平方米，單價高出300元/平方米。

　　“羊毛出在羊身上，”車德銳認為，房價是由市場決定的，不會因為是否贈送面積而增加購房成本。若市場走好的情況下，開發商贈送面積可以趁機調高價格；若市場冷淡的情況下，開發商不能贈送面積，或會降低價格促銷。另外，若贈送面積的話，開發商會算進房價裏，單價會變高。除此之外，送面積的樓盤一般容積率會虛高，密度也會變大，人們的居住的舒適度有所下降。

　　合富輝煌東莞公司發展研究中心副總經理李興旺表示，免費送面積的歷史過去了，溢價的空間變少了。開發商利用“贈送面積”來提升樓盤附加值，所以面積也不是白送的，開發商或會將贈送的面積分攤後再折算單價。

　　李興旺認為，開發商將縮水陽臺、飄窗等當作可送面積，實際上是把一些沒有多少使用價值的邊角空間以贈送的名義向購房者推銷，新規的實施有助於規範市場模糊地帶，為行業的規範作一個統一的標準，有利於規劃房地産行業的發展。

　　開發商會尋找

　　其他溢價值替代

　　■專家

　　新規實施下，新一輪的産品何時可以上市？車德銳認為，從項目的圖紙設計、報建審批、項目施工、拿預售證買樓至少需要一年半的時間。新品陸續上市後，項目之間會互相競爭。新品贈送面積變少，其附加值或會變少，開發商會尋找産品其他的溢價價值。

　　車德銳認為，未來樓盤的戶型設計會以中規中矩的方正戶型為主，重點打造産品的功能品質，如園林景觀、規劃佈局、戶型設計、建築的品質、房子的品質等；從轉變來説，樓盤從贈送面積的戶型的設計到功能分區合理性的規劃，將來樓盤或從細節上取勝，從廚房、朝向等細節方面考慮；從開發商的方面來説，開發商可以加強産品的打造、行銷的服務環節和産品的展示功能，把這些溢價的價值呈現給購房者。

　　這些年送的面積

　　■連結

　　贈送面積是開發商“打擦邊球”的做法，贈送的面積也不會寫進購房合同，但是某些樓盤推出的甚至高達100%的贈送面積，難保不讓人不心動。

　　據悉，東莞最早的贈送面積是小複式戶型，利用層高的優勢，做出兩層小複式的戶型，上一層的層高往往低於2.2米，在驗收的時候可不計入建築面積，開發商就以此為賣點吸引購房者。

　　2004年-2005年，這種高贈送的戶型風光無限，受到購房者的青睞；2005年7月，相關部門出臺相關政策規定住宅層高不得超過4米，這種小複式受到一定的打擊。2006年－2007年，開發商打出了“絕版小複式”的廣告，又火了一把；2009年3月，東莞市城建規劃局發佈了《關於調整我市建設項目規劃方案面積計算規定的通知》（東規發〔2009〕8號），其中規定“居住建築每戶的陽臺面積之和（含入戶花園、戶內花園等）超過戶內建築面積20%的部分，應按全面積計入容積率”這一規定，大為規範了開發商贈送面積。