原標題：北京樓市供需比達1.9：1 買房市場來臨

　　北京新房市場買賣雙方的地位正在反轉。據亞豪機構的最新統計數據顯示，目前新房市場上的供應量和需求量之比達到了少有的1.9：1，市場完全由買方主導。

　　新項目蓄客成難題

　　去年此時，新房市場幾乎所有在售項目都在排隊搖號，每個樓盤都不愁蓄客，即便項目還只是個大坑，即便只有幾頁戶型圖，但仍然擋不住買房人的熱情。如今，每個新項目入市最發愁的就是蓄客，許多項目不得不開發了許多新的促銷方式，比如微信關注後派發現金紅包，向每一位介紹買房的人回饋現金等。但據記者了解，這些新措施對於成交的推動作用比較有限，並不能從根本上改變售樓處冷清的現狀。

　　據亞豪機構提供的統計數據顯示，截至今年7月25日，北京樓市共新增8320套房源，而商品住宅成交量卻僅有4299套，樓市總的供需比罕見地高達1.9：1。這意味著，每新增兩套住宅就只有一套能賣出去，而去年很多熱銷盤的供需比都是1：4，甚至1：5。“每天到售樓處後，我就直接不停地打電話，不管是去年甚至前年的來訪客戶，只要在售樓處留過電話的，我都要一遍遍地打過去；但10個電話中有8個沒説兩句就直接挂斷了，另外兩個也只是打聽了一下價格後，便表示沒有興趣。”記者跟隨房山某項目的置業顧問小劉參觀樣板間時，他表示，自己也沒想到，賣同樣的樓盤，價格也沒漲，但不到一年的時間市場變化這麼大。記者看到，除了工作人員外，前來看房的人廖廖無幾，寬敞的售樓大廳裏顯得十分冷清。

　　8月將有32個新盤入市

　　繼今年7月份36個樓盤入市後，8月份北京商品住宅供應量仍在高位徘徊。據亞豪機構的統計數據顯示，8月份北京共有32個樓盤計劃開盤，其中包括中冶·德賢公館、龍湖長城源著、京投銀泰琨禦府等11個純新盤，以及首開熙悅山熹園、路勁·世界城、北京城建·世華龍樾等21個老項目的後期。據統計，自今年3月以來北京樓市的供應規模開始上升，到了8月份，北京已連續6個月每月開盤項目數量超過30個，而去年月度開盤項目量僅為20余個。

　　亞豪機構市場總監郭毅認為，今年以來新盤供應量大增，一方面原因在於去年的土地成交量較高，在經過9—12個月的前期開發後，項目大多集中在今年上市；另一方面原因則是由於開發商當前普遍面臨一定的資金和庫存壓力。為降低資金使用成本，在市場風險中佔據更大的主動性，加速推盤、去庫存化成為開發商的必然選擇，預計未來幾個月北京樓市供應規模仍將繼續維持高位。

　　市場供應量的持續增加並未帶動樓市銷售量的回暖。郭毅認為，隨著多個城市放鬆或取消限購，對購房者的心理預期産生了一定影響，而北京依然嚴格執行的限購政策加大了剛需置業者的購房難度。此外，在資金壓力、自住房供應等多方因素的衝擊下，樓市供需雙方預期轉向，房企“讓利跑量”銷售策略漸成主流；而多數購房者在買漲不買跌心理的影響下，期待房價進一步下跌，這種觀望心理直接導致了商品住宅成交量的繼續回落。

　　改善型樓盤意外成為主力

　　以往樓市陷入低谷時，往往是剛需盤首當其衝以價換量，但在今年，這種趨勢卻發生了變化。記者發現，不少剛需項目降價也沒能刺激市場成交，相反，7月份北京中高端樓市成交量開始止跌回穩。據統計數據顯示，7月份以來北京總價達500萬元—1000萬元的改善型産品共實現成交221套，與上月相比上漲35%，佔全市總成交量的7%，市場份額也比與去年同期提升了2個百分點。

　　受此影響，房企行銷策略開始悄然調整，樓市供應逐漸向中高端改善型産品偏移，成為市場供應的主力。據統計，在8月份北京計劃開盤的32個項目中，有16個中高端改善型樓盤入市，多數項目每套總價均超過500萬元，而不久前據稱開盤當天便售罄的華潤·萬橡府同樣也是每套500萬元以上的高端樓盤。

　　為什麼中高端項目近期銷售情況良好？克而瑞房價北京測評中心首席分析師牟增彬認為，高價盤同樣採取了“定價基本符合市場實際”的策略，並沒有盲目提價。雖然近期有保利海德公園這樣均價近10萬元/平方米的項目入市，但這一價格仍遠低於此前的市場預期，適度的價格調整確實有利於項目去化。

　　“以價換量”倒逼房價下行

　　上半年北京樓市整體成交量的持續下行，直接導致商品住宅庫存量大幅增加。據統計，截至7月23日，北京樓市商品住宅庫存總量達到85674套，創下近19個月以來新高。

　　對於未來的房價走勢，郭毅對記者表示，現行的政策和信貸刺激對成交的促進作用都十分有限。下半年若無來自政策和信貸層面的重大利好，隨著進入市場的待售房源量的持續增加，房企在全年銷售業績以及融資成本上升的雙重壓力下，相信會有更多的房企將對剛需盤採取“以價換量”的高週轉銷售模式，倒逼房價進一步下行。

　　另外，隨著房企行銷策略的轉變，未來幾個月樓市供應“中高端化”的趨勢將會更加明朗。但是，由於産品類型和消費群相對固定，中高端樓盤供應量的大幅增加將會使改善型客戶群可選擇的范面更廣，導致改善型産品競爭加劇。新興區域的改善型樓盤銷售情況將面臨挑戰，預計部分項目的大戶型、改善型産品將出現滯銷，有可能進一步促使房價下行。