正常波動將成樓市“新常態”

　　——訪中國房地産估價師與房地産經紀人學會副會長柴強

　　經濟日報記者 亢 舒

　　過去房價單邊過快上漲是不可持續的，上下雙向波動將是常態。房地産市場適度調整有利於經濟結構調整，有利於經濟持續發展，也有利於房地産業自身健康發展

　　當前，房地産市場出現明顯的下行趨勢。如何看待當前房地産形勢?未來走勢如何?應該防範哪些風險?政策走向和基調應如何確定?圍繞這些問題，《經濟日報》記者專訪了中國房地産估價師與房地産經紀人學會副會長兼秘書長柴強。

　　記者:如何看待當前房地産市場形勢?

　　柴強:從今年上半年新建商品房和二手房的成交量、成交價以及房地産開發投資增速、房地産開發企業土地購置面積、商品房新開工面積、房地産稅收等有關數據來看，不同城市的房地産市場發展方向基本上相同，均呈下行趨勢。應該説，當前房地産市場不是分化，而是整體下行。

　　記者:樓市會崩盤嗎?

　　柴強:長期看，房地産市場調整難以避免。這是因為，我國房地産市場自身及其外部環境與以前相比有了很大改變。

　　就內部環境而言，首先，房價的相對水準和絕對水準均已處於高位，短期內的上漲空間有限。其次，住房在總量上已不短缺，供求格局有所改變。

　　從外部環境看，商業銀行收緊房地産信貸額度，提高實際貸款利率，延長貸款審批週期。投資渠道方面，購房者預期未來房價上漲空間有限，在租金收益率低的情況下，房價不漲或少漲直接影響房地産投資回報。

　　總之，過去房價單邊過快上漲是不可持續的，上下雙向波動將是常態。從中長期來看，房地産市場適度調整有利於經濟結構調整，有利於經濟持續發展，也有利於房地産業自身健康發展。

　　房地産市場總體上不會大跌，更不會崩盤。原因在於，一是目前人們仍然偏好房地産，只是認為房價過高導致短期內上漲空間有限，當房價下跌到適當程度就會有人購買，一些降價的商品房銷售良好。二是我國還處在城鎮化快速發展階段，居民收入增長還較穩固，這些決定著還有較大的住房潛在需求。隨著房地産市場調整，不可避免會帶來某些“陣痛”，人們也有一個適應和接受的過程。

　　記者:應該如何看待房地産調整對經濟形勢的影響?

　　柴強:從房地産市場自身運作規律來看，房價一定會上下波動。房地産市場調整過程中，要兼顧多種不利因素疊加效應帶來的過多、過大的不利影響。

　　應高度關注房地産調整對GDP、地方政府、金融機構、房地産開發企業、社會穩定等的影響。目前而言，房價總體上應在可控範圍。在當前地方財政仍比較依賴土地出讓收入的情況下，房地産市場下行影響最大的是地方政府，房地産市場調整可能會加快暴露地方政府債務風險，對可能帶來的風險應早做準備，加強防範。

　　記者:您對房地産政策走勢有怎樣的判斷以及建議?

　　柴強:首先，應保持房地産市場調控政策相對穩定。應改變長期以來形成的房地産市場“政策市”，房地産開發週期長，市場預期很重要。因此，應讓市場參與者産生穩定預期，把主要精力放到研究市場上，根據市場規律作出決策。

　　其次，應著力促進新建商品房和二手房交易。要引導房地産開發企業適當降價銷售，以價換量;要適當減輕房地産交易環節稅收;要繼續支援合理住房消費需求，特別是對購買首套住房的貸款優惠政策，增加住房貸款額度，落實優惠貸款利率，加快貸款發放速度;在棚戶區改造中加大貨幣補償安置比例。

　　此外，應進一步強化房地産資訊化工作。目前我國房地産市場缺乏全面、準確的房屋狀況等基本資訊和真實的房地産成交價格資訊。建議開展住房普查，建立健全房地産基礎數據庫，解決房地産市場資訊不充分、不對稱、不透明等問題，並可為有關科學決策提供有力支撐。