■ 樓市觀察

　　棄房斷供、房貸風險的苗子已經出現，需要及時應對。相對來説，惠譽預警的樓市再起投機的可能較小，除非京滬穗現在就鬆綁限購政策。

　　8月7日，有媒體報道多地出現房主棄房斷供，銀行有房貸風險；同一天，惠譽評級發佈最新報告，要警惕中國房地産鬆綁限購之後投機再起。

　　這一切都來自於商品房限購鬆綁。迄今為止，全國46個限購城市中已有32個城市鬆綁，執行限購政策的城市僅剩14個。隨著全國樓市下行，估計剩下的14個城市中還會有繼續鬆綁限購的城市，大概最後堅持限購政策的也就京滬穗深等特大型城市了。

　　惠譽的説法有一定道理。

　　商品房限購，在一定程度上違背了自由交易的市場法則，它限制的是合法持有貨幣的交易對象和交易範圍。限購政策只暫時抑制了樓市正常的（剛需）和非正常的（投資投機）市場需求。一旦宏觀管理層放棄限購政策，被壓抑一時的市場需求就可能會反彈，房價重新上漲，起碼是中止或放慢房價下跌的速度。

　　事實是，自32個城市鬆綁限購政策後，幾乎沒有城市房價大跌。2014年7月，中國城市住房價格288指數——二手房價格60指數為1102.4點，較上月下降3.5點，環比下跌0.31%，同比上漲8.46%。根據監控的60個城市中，還有12個城市指數出現環比上漲。杭州跌幅比較明顯的，環比下跌也只有2.18%；北京則較上月下降11.7點，環比下跌0.96%，同比卻上漲10.31%。

　　中國目前投資渠道仍然有限，社會遊資數額卻極大。商品房，尤其是靠近京滬穗特大城市的二三線城市的商品房仍不失為一種可選擇的投資品。因此，在剛需支撐房價不跌的情況下，投資投機資本或者是剛需兼投資（改善型需求兼投資保值）資本可能會再次大量進入樓市。那時，惠譽預警的樓市投機不是沒可能再起。

　　現在雖有多地出現房主棄房斷供現象，但總數還很少，這種現象可能會多起來，形成銀行房貸風險的可能。現在各地房價雖只有微跌，但從全國樓市供求關係看，前景並不樂觀。

　　全國商品房今年庫存量一路攀升，截至今年5月末，商品房待售面積53402萬平方米，比4月末增加750萬平方米，可銷售面積持續下滑。許多一線大城市商品房庫存量待售一年至一年半，而樓市需求狀態更差的三四線城市有的商品房庫存量，在正常年月中也需銷售四五年甚至更長時間才能銷完。

　　三四線城市，就城市化影響商品房來説，現在已進入尾聲。因此從需求來看，三四線城市的商品房已不可能再掀狂熱了。

　　今年一再強調微刺激，説明今後不太可能大規模超發貨幣。這也決定了在供大於求的三四線城市的商品房不可能成為理想的投資品，同時也決定了這些城市的房價從長期看會持續下跌。

　　在樓市持續下跌時，棄房斷供的現象增多是免不了的。對於商業銀行來説，今後出現一定程度的房貸風險幾乎不可避免，這風險其實早在銀行把什麼樣的房貸都當作優質貸款時就已存在了。問題是如何縮小這個風險損失。

　　我以為，當棄房斷供大面積出現時，銀行要果斷出手，儘快低價拍賣掉砸在手中的商品房，一方面可儘量撈回損失，另一方面儘快讓房價回歸正常，促使樓市平靜下來。

　　棄房斷供、房貸風險的苗子已經出現，需要及時應對。相對來説，惠譽預警的樓市再起投機的可能較小，除非京滬穗現在就鬆綁限購政策。□鬱慕湛（財經評論人）