8月1日，中國海外(00688.HK)公佈2014年年度中期業績報。2014年上半年實現凈利潤188億港元，同比增長42.7%。其中股東應佔利潤為130.2億港元，同比上升18%，凈利潤預計繼續保持行業第一。

　　中國海外主席兼行政總裁郝建民透露，中海上半年完成53%的銷售目標，毛利率達35.7%，毛利率在百億規模以上房企中保持領先地位。

　　而上半年，華南片區的銷售額對於中海的貢獻力度最大，其中，中海深圳的九號公館項目則是典型代表，創造了豪宅市場高週轉的新玩法—拿地一年內一期別墅售罄，緊接著半年內二期售罄，三期在2014年內推出，單盤預計拿地兩年內銷售額突破80億元。

　　單盤銷售額兩年累計望超80億

　　資料顯示，2012年11月底，中海地産以20億元，力壓佳兆業、天健以及萬科、招商組成的聯合體，競得尖崗山商住地塊，成為當時的深圳地王，即為深圳中海九號公館宗地。

　　該地塊還捆綁了深圳當代藝術館與城市規劃展覽館的建設運營管理權，該兩館項目屬市政公益項目，對民眾免費開放，由中海地産無償承建並負責運營20年。深圳中海九號公館宗地開創了土地公開招拍挂的新模式，如果算上承建深圳當代藝術館與城市規劃展覽館的建設及20年運營的費用，綜合成本達48.6億元，折合樓面地價高達26689元/平方米。

　　然而，中海並未囤地以待更高售價。“我們從2012年11月28日拿地到2013年11月3日一期開盤，不到一年的時間就把土地的費用收回來了，一期開盤賣了20多億元。”深圳中海九號公館項目行銷負責人告訴時代週報記者。在拿下該項目用地後，中海進入快速開發的節奏。深圳九號公館項目所在的尖崗山地塊也很快進入建設階段。拿下該地塊未滿一年，2013年11月3日即正式開盤入市。

　　中海相關人士介紹説：“一期、二期差不多賣了35億元，今年內九號公館單盤銷售額兩年累計有望衝刺80億元。”

　　中海豪宅高週轉的秘密

　　中海內部人士告訴時代週報記者，中海地産從拿地到開盤控制在8-12個月，深圳九號公館別墅項目，預計從拿地到基本銷售完畢，僅兩年時間。中海豪宅項目是如何做到快速週轉的？

　　九號公館項目行銷相關負責人説，在設計環節，為了縮短週期，深圳九號公館項目分三次做定位。先把一期別墅快速地動起來，在一期即將面市時，對二期進行定位，然後再做三期。滾動開發，而不是一步做到位。一方面可以縮短設計時間，並且根據客戶反饋來調整後面的設計。

　　“豪宅做到高週轉，關鍵是在行銷環節做到了創新。這個就是一對一精準行銷的好處。很多樓盤之所以庫存去化慢，就在於對客戶搜尋的時間比較長，而且搜尋成本比較高。而中海地産本身品牌力強，往往能夠實現一期老客戶帶動二期新客戶來看盤的行銷效果，加上項目的稀缺性，購房者入市的節奏就會加快。”上海易居房地産研究院研究員嚴躍進認為。

　　高週轉與高利潤兼得

　　“中海之所以能實現較高的毛利率，重要原因之一就是週轉的速度很快。”中海九號公館項目行銷負責人告訴時代週報記者。

　　復旦大學地産運營研究所所長蔡為民告訴時代週報記者：“別墅的建設速度本來就很快，如果沒有內部裝修，半年就可以蓋好。大多數開發商是故意放慢速度，因為過去別墅總是在比較偏僻的地方，需要時間慢慢完善配套。對於深圳中海九號公館項目而言，該項目有前海概念，交通便利，擁有極佳的山水資源，並與周邊別墅樓盤共用成熟配套，具備快速開發、快速銷售的條件。”

　　中國豪宅研究院院長朱曉紅認為，深圳中海九號公館以低於市場預期的價值快速入市，也是為了能快速回籠資金，這顯然是中海應對當前市場下行之道。

　　高週轉往往與薄利多銷，較低的利潤率相伴，但中海地産卻能連續10年保持行業利潤冠軍，為何？一位長期跟蹤中海地産的業內人士分析稱，原因有兩點：其一是，中海做到了規模與利潤的均衡增長；其二是，成本費用控制得好，中海2013年中報顯示，其三費費率僅為4.2%，比其他4家千億級房地産企業的三費費率水準6.9%低2.7個百分點，省下的成本一年就是幾十億元的利潤。”