傳言已久的青島限購放開政策日前終於塵埃落定，限購取消後，對青島樓市將會帶來什麼樣的影響呢？

　　從當前市場看，短時間內變化不大，但從各售樓處現場看，到訪客戶明顯比以前有所增加，而至於成交如何，有待時間進一步驗證。

　　日前，就限購取消對樓市的影響，記者採訪了島城內外房地産界人士，“不會有太大影響”幾乎是大部分被採訪者的共識。

　　價格不會有太大變化

　　“限購放開給市場帶來的更多是精神作用，可能會拉動青島樓市的成交，但成交量也不過會有10-20%的增長，至於價格，不會有太多變化。”島城房地産界人士龍江告訴記者。

　　在龍江看來，之前中央出臺的“三限”政策，目前只有限購放開，而最為至關重要的“限貸”都目前為止都沒有動靜，錢袋子上不去，購房者就不會有能力消費，特別是這幾年以來房屋價格沒有上漲，也就無法製造出更多的財富，普通購房者的購買能力有限。也正因為此，他認為，未來樓市的價格不會有太大變化。“未來的市場是否會出現成交量大幅增長，關於在於開發商如何看這個政策”，龍江認為，無論何時，看大開發商怎麼幹跟著幹是沒錯的。

　　至於限貸是否也會同限購一樣會放開，龍江認為短時間內不太可能。“限購放開畢竟是地方手段，而限貸則是中央政策，至於短期內中央是否會放開信貸政策，我個人認為不會。”龍江説。

　　房企“以價換量”的最好時機

　　易居(中國)控股有限公易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱認為，隨著近期各城市限購放開，市場信心開始恢復，消費者的觀望情緒有所好轉。在這個時點房企繼續使用“價格”策略的話，就會讓消費者感覺到“抄底”購房，因此這段時間是“以價換量”的最好時機。

　　限購放開後，丁祖昱給出開發商三個建議，一是趁熱打鐵，趁著放開限購的東風效應迅速調整價格，會有意想不到的收穫；第二，剛需降價，剛需在當前市場中仍然壓力巨大，不要對剛需市場迅速改善抱有太大幻想，剛需項目價格調整仍應堅決；第三一步到位，當前降價一步到位不能扭扭捏捏，“以銷定價”才能取得效果。丁祖昱認為，誰抓住了當前時間窗口完成“以價換量”，誰就將打贏了2014年下半年行銷攻堅戰的第一仗。

　　豪宅短期內成交會大幅上升

　　限購政策放開後，短時間內，青島豪宅的成交量會大幅上漲。青島房地産界人士張百忍認為，之前有很多豪宅賣出，但是由於受限購影響，並沒有進行簽約，現在限購放開了，這些購房者肯定會短時間內進行簽約。但等這批集中簽約過後，豪宅會重新進入平淡期。

　　對於市內三區、嶗山區144平方米以上房屋放開限購，張百忍表示影響甚微。“市區放開限購的是144平方米以上，買高總價住宅的購房者還是佔少數，限購之前海邊的豪宅就賣不動，放開限購144平方米以上沒有意義。”

　　張百忍表示 “目前影響青島市場最大的因素是供需不對稱，尤其是郊區，典型的供大於求。放開限購更多的是心理上的影響，對樓市的實際影響不大。”

　　郊區的作用大於市區

　　對於主城區144平方米以上房子放開限購，青島科威國際不動産總經理孫傑表示，“聚集改善型購房者的市南區，成交量應該會有所上升，但是價格應該會保持現有的狀態，因為畢竟並沒有放開‘限貸’。”

　　“按照濟南的案例來看，放開限購對於市場的刺激應該會比較大。尤其城陽和黃島，這些是現在青島庫存量最大的地方，”孫傑分析認為，這兩個區全面放開限購，是為了解決庫存問題，相當於市場的“強心劑”。

　　“城陽區和黃島區有很大一部分剛性需求的住房項目，會吸引一批外地購房者。”孫傑預計，放開限購以後這兩個區域可能不僅不會漲價，反而會順勢促銷，所以限購的放開對於這兩個區域的作用也遠大於對於市區的作用。

　　對城陽市場是個利好

　　“限購放開，對於城陽區域而言是絕對利好。”島城某地産公司行銷負責人告訴記者，從放開的政策看，主城區只是144平方米以上戶型放開，其中包括剛性需求最集中的李滄區。

　　該負責人認為，在144平方米戶型放開限購的影響下，從開發商角度會逐漸加大144平方米以上的戶型比例，由此導致李滄區未來的樓市發展必然會慢慢向大戶型轉移。

　　當前李滄的房價已經突破萬元線，如果大戶型比例再逐漸加大而購房者消費實力又沒有發生什麼變化的情況下，勢必會有越來越多的剛需購買者繼續向北轉移，集中到目前剛需的另一個集中營城陽。不僅如此，由於城陽完全放開限購政策，所以未來市場需求會大幅增加。

　　主城區去化壓力將明顯降低

　　對限購有條件放開，青島銳理數據公司總經理馬光明表示，剛需集中的李滄，及剛改集中的新市北，價格在城市主流客群承受範圍之內，當前去化週期不足一年，本身去化壓力就不明顯，隨著144平方米以上戶型限購取消，壓力將更加緩解。而市南、嶗山由於價格較高，客群以多次改善和投資為主，成為限購最大受害區。目前雖然去化週期較長，但該兩區庫存量並不高，隨著144平方米以上限購取消，該兩區去化壓力將有明顯降低。

　　城陽區本身就是一個活力存量區，存量高，同時去化也快，當前去化週期僅次於李滄區。隨著限購的取消，區域壓力將進一步低，未來將成為李滄之後第二緊俏區域。

　　高新區和黃島區雖然也在本次限購取消範圍之內，但高新區城市配套尚不成熟，産業及産業人口導入尚需時間，而黃島區解除限購，短期會有所刺激，但由於受通勤成本的限制，以及近年來價格的大幅提升，要解決長遠問題，仍需提升本土客群數量和品質。至於原本表不限購的郊區市場，隨著七區限購鬆綁，客群回歸是必然，尤其是投資客群的回歸，近郊區域將陷入惡戰。

　　本版撰稿 鞠培霞