風頭躉

　　杭州

　　高庫存紅線

　　廣州

　　文/羊城晚報記者 張秀欽插圖/蘭蘭

　　當北京住宅庫存量直衝10萬套、當杭州住宅庫存消化週期長達20多個月的時候，廣州住宅庫存量仍保持正常的水準。

　　去年年底，廣州住宅庫存量為56548套，截至今年7月27日，庫存量為61795套，半年多時間只增加了5000多套。以廣州今年上半年的月均成交計算，廣州住宅區庫存時間僅為10.5個月，未觸及高庫存紅線。今年年初，住建部副部長齊驥在接受媒體採訪時表示，庫存量高於1年至1年半銷售量的可稱為“高庫存”。

　　與去庫存壓力不大相呼應，7月份，廣州降價樓盤減少，原先的降價“重災區”蘿崗，有樓盤新貨漲價幅度接近三成。

　　難道，在5月份、6月份成交有所改善的情況下，廣州房價已開始築底、回穩？業內人士對此仍持謹慎態度，認為到了9月份市場才會比較明晰。

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　　權威數據 廣州未觸及高庫存紅線

　　今年以來，住宅高庫存成為眾多城市的噩夢，那些限購鬆綁的城市，幾乎都和高庫存掛鉤。與眾多重要城市庫存狀況越來越糟糕不同，廣州住宅庫存一直處於較安全的水準。

　　去年年底，廣州住宅庫存量為56548套，以去年的月均網簽量來計算，消化週期只有7.3個月。今年成交有所下滑，但庫存增加的速度也不算太快，半年時間，消化週期從7.3個月變成10.5個月，與杭州等城市長達20多個月的消化週期相比，廣州消化庫存的壓力不大。據本刊統計，8月份，預計全市新增住宅供應量為6000套左右，剛好在廣州今年月均成交量的水準線上，也不會大幅增加庫存。

　　難怪，業內人士吳定金認為“庫存從來不是廣州樓市的問題”。吳定金錶示，現在部分城市的樓市存在“三高”：庫存高、供求比高、價格虛高，廣州只有“一高”——價格虛高，經過前一輪的降價之後，價格虛高的問題也有所緩解。

　　庫存沒有成為今年廣州樓市的問題，一方面和開發商減少供應有關，另一方面也和廣州樓盤較早降價有關。從搜房網的監控數據來看，今年3月份，廣州降價樓盤明顯增加，5月份出現降價高潮，降價對成交有一定的推動作用，5月份和6月份，廣州原十區一手住宅成交量都恢復到50萬平方米以上的水準。

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　　市場直擊 蘿崗有樓盤漲價近三成

　　降價推動銷售、減少庫存，開發商去貨壓力降低，一些原先大幅降價或者低開的樓盤，便可能提升價格，最近蘿崗有樓盤漲價三成推新貨。

　　7月中旬，蘿崗公寓項目壹品E·PARK首次開盤，均價約為1.3萬元/平方米，成交不俗，7月下旬加推新貨的售價已上升至1.4萬-1.5萬元/平方米，漲幅超過7%。同樣位處蘿崗的大壯國際廣場更“猛”：7月上旬首次發售時，平層公寓均價約為9000元/平方米，LOFT公寓均價約為1.3萬元/平方米；7月下旬推出二期，LOFT公寓均價不變，平層公寓的均價已升至1.15萬元/平方米，升幅接近三成。首期發售時，部分平層公寓單價低至“7字頭”，二期所有平層公寓的單價都在萬元以上，折後最低價為10269元/平方米。對於平層公寓的漲價，現場銷售人員表示“因為樓層不同”。不過，有買家對此並不認同，該買家透露，他有一個朋友此前買了一套10層27平方米的平層公寓，當時的價格是9500元/平方米，現在同樣樓層、同樣單位的最低價要1.1萬多元/平方米，有些要1.3萬多元/平方米。

　　對於蘿崗公寓項目的漲價，業內人士認為是“特殊情況”。“此前可能考慮到競爭激烈，部分樓盤降價以試探市場，且降得比較厲害。”合富輝煌首席市場分析師黎文江説，看到銷售情況不錯，第二次推貨時價格有所上升。吳定金也認為部分樓盤的漲價是因為此前“低開”。

　　壹品E·PARK有關負責人對這種分析基本認同，該負責人表示，壹品E·PARK的定位和蘿崗綠地中央廣場一樣，綠地開盤價約為2萬元/平方米，即使與漲價後的壹品E·PARK相比，還是高出一大截。

　　在目前的市場情況下，廣州漲價的樓盤有沒有增多的跡象？沒有。搜房網數據顯示，7月份，廣州漲價樓盤佔比為12.84%，與6月份的12%相比幾乎沒有變化；降價樓盤倒是明顯減少，7月份，廣州降價樓盤佔比為16.22%，比6月份的20%有所減少。

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　　專家分析

　　9月份市場或有新動態

　　7月份降價樓盤減少，早在人們意料之中。黎文江認為，6月份降價衝半年業績後，開發商在7月份、8月份會習慣性地觀望，這時候的降價樓盤減少、部分樓盤漲價，都是階段性的，9月份，市場又會出現新的動態，“9月份可能會有利率方面的鬆動，‘穗六條’中的限外、二套房首付成數也有鬆動的可能”。

　　平安證券分析師周雅婷對下半年房貸鬆動也有期待，周雅婷分析，下半年由於央行不斷釋放流動性及銀監會窗口指導，信貸環境將較上半年有所好轉，放款速度也將加快，這將令備受打壓的剛性需求有所回升。

　　黎文江表示，如果這些利好能兌現，廣州樓市會企穩；如果利好不能兌現，9月份開發商只有降價，以此對衝利率提升帶來購房成本的提升。

　　相比黎文江的謹慎，部分業內人士仍看跌後市。亞太城市房地産研究院院長謝逸楓認為目前廣州房價並未企穩，一方面是房貸政策並未放鬆，大部分需求無法釋放；另一方面是成交量大幅下降，市場供求關係逆轉。

　　吳定金認為，廣州樓市的問題在於成交，廣州成交還沒有出現根本性的改善，下半年降價範圍擴大是大概率事件。

　　相關連結

　　近3成經濟學家看跌一線城市下半年房價

　　國家統計局中國經濟景氣監測中心今年6月份進行的中國百名經濟學家信心調查顯示，對於北、上、廣、深四個一線城市，與上半年的房價相比，21%的經濟學家預期下半年房價“上漲”，50%預期“持平”，29%預期“下跌”。

　　對於省會城市，6%的經濟學家預期“上漲”，39%預期“持平”，55%預期“下跌”。對於其他城市，僅有1%的經濟學家預期“上漲”，17%預期“持平”，82%預期“下跌”。總體來看，經濟學家預期多數地區的房價仍呈下行態勢，不過，對一線城市房價的走勢預期分化。

　　（整理/張秀欽）

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　　廣州樓市熱點板塊

　　一手住宅存量及新貨調查

　　詳見B14、B15