全國政協委員張力：房企融資新規下 應從“三端”發力促發展

　　住房問題關乎國計民生，房地産市場的健康發展仍然是政府2021年工作的重要內容之一。在2021年的政府工作報告中，大城市住房問題、長租房市場的規範等問題均被提及。

　　事實上，從強調“房住不炒”總基調以來，我國金融政策調控也開始隨後跟進。2020年8月，我國房企“三道紅線”融資管理新規正式實施，按財務指標劃定企業等級，執行差異化債務管控。12月31日，中國人民銀行、銀保監會又聯合發佈《關於建立銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度的通知(銀發〔2020〕322號)》，啟動房貸“五檔分類”控制模式。

　　對此，全國政協委員、富力地産集團聯席董事長兼總裁張力表示，上述政策均為防範金融風險、系統風險的必然舉措，有利於淡化房地産金融屬性，引導行業向健康、長久、安全的方向發展。房地産企業積極響應國家號召，堅決擁護調控政策。談及在融資新規下如何更進一步促進房地産健康發展時，張力則提出，可以從資金端、土地端、監管端三方發力。

　　張力表示，首先在資金端，應細化“三道紅線”指標(如對“凈負債率”“剔除預收款的資産負債率”“現金短債比”指標的臨界值設定不同的範圍)，適當增加管控“檔”位，允許金融機構對企業融資實施差異化管理，一定條件下允許“檔”位調整，這樣可以防止調控過急爆發大範圍金融風險；同時可根據企業的信用等級和誠信表現，適度優化預售資金監管，允許信用等級及誠信度高的企業在預售資金監管方面取得相應優勢；放開持有性物業融資約束，如放開優質商業地産物業的REITs(一般指房地産信託投資基金)限制，鼓勵、支援酒店、商場、長租公寓等通過REITs等方式實現退出；支援綠色建築、裝配式建築的發展，提高相關融資支援；鼓勵銀行定向支援舊村、舊城和舊廠改造等城市更新業務的發展，提高參與城市更新項目企業的貸款可得性。

　　而在土地端，張力則建議增加土地供應，加快完善程式。具體建議是：集中供地時，提高土地供給量，加強集中管理，降低土地市場競爭力度，從而穩定土地價格；土地高溢價城市可設立“限地價+搖號”等土地競拍制度，並對參拍企業進行穿透式股權審查，篩除“馬甲企業”，規範土拍市場秩序；適度優化純住宅土地的招標評分制度(如上海)，增加非頭部優質企業的參與機會；鼓勵民營企業參與到“城市更新”、“租賃用房”、“一級開發”等項目的開發建設和運營中來，並適配金融資源支援有能力有實力的民企參與此類項目，發動更多社會資源加快改造。

　　最後是監管端。張力認為，可建立風險預警機制，強化渠道監管。如可建立城市及片區房價預警機制，設立漲跌幅度閾值及時預警，並嚴查非法哄抬房價行為；同時強化對仲介機構及渠道商的監管，避免出現壟斷情況，促進行業合理競爭和健康發展。