全國人大代表盧天錫：建議儘快修訂《物業管理條例》

　　違法搭建沒有人管、路燈壞了沒人修、電梯停止運作遲遲不檢修……近些年，由於物業管理缺位、越位引發的糾紛事件頻出，且物業糾紛呈現出訴求多元化、矛盾激烈化的傾向。

　　去年以來，多地物業管理條例陸續出臺、修訂或徵求意見。據不完全統計，2018年至今有51個省、直轄市、省會城市和地級市開展了物業管理地方條例的立法工作。

　　2007年10月，國務院頒布實施了《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)，並先後於2016年1月、2018年3月進行了修訂，取消了物業服務企業資質管理相關規定，增加了建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制等內容。但是不到三年時間，關於修訂《條例》的呼聲再起。

　　“修訂後的《條例》雖然比原條例更合理、更完善，但在實施過程中，仍面臨一些社會反映強烈、亟待推動解決的突出問題。”全國人大代表、江西省住房和城鄉建設廳廳長、民進江西省委會副主委盧天錫在接受中新經緯客戶端專訪時説。　

　　作為住建系統的官員，在盧天錫看來，目前物業管理存在五大問題，主要表現在：一是項目承接查驗把關不嚴。雖然《條例》明確“前期物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗”，但在交接時往往出現因項目規劃和建設標準落實不到位、查驗把關不嚴，未充分考慮與後續物業管理有效銜接，房屋和配套設施“帶病移交”，導致業主遷怒于物業服務企業而拒交物業服務費等問題。

　　二是行業無序競爭日益加劇。物業管理市場優勝劣汰競爭環境尚未完全形成，行業準入門檻低，物業服務行業整體水準不高，市場主體魚龍混雜、水準參差不齊。以江西為例，截止2019年底，江西省物業服務企業近4000家，物業項目僅7000余個，每家企業平均管理項目不足2個。

　　三是物業收費定價機制不健全。物業服務事項缺少統一的物業服務等級標準，物業服務價格缺乏相應評判依據，尤其是由於前期物業收費定價在商品房預售許可前，缺少業主監督，不少前期物業招投標流於形式，開發商主導物業定價，且價格往往偏高，業主反映強烈。

　　四是業主自治作用發揮不充分。據了解，全國成立了業主大會的小區佔全部住宅小區的比例約為30%，難以發揮“民事民議民決”作用。業主委員會法律地位不明確，業主、業主委員會自我管理和約束監督機制尚未形成，部分業主以“物業服務不到位”為由拒交物業服務費；而部分物業又以“業主交納物業費不足”為由單方面中止部分服務，導致雙方的矛盾陷入惡性迴圈。

　　五是行業監管手段不斷弱化。相關職能部門物業管理職責不明確，住宅小區內執法難，尚未形成齊抓共管機制。基層管理部門力量薄弱，街道、社區未落實物業管理工作人員和工作經費，難以有效地開展物業管理日常監督。物業服務企業資質取消後，行業管理部門對物業服務企業的監管手段進一步弱化。

　　鋻於物業管理工作存在的上述問題，全國人大代表盧天錫建議從以下方面儘快修訂完善《條例》：一是健全項目承接查驗制度。進一步細化房地産開發項目規劃條件、建設標準和配套要求，建立商品房開發項目綜合驗收管理制度，明確住建、自然資源、應急救援、公安、教育等部門聯合對小區容積率、綠化率、車位配比、建築間距、外立面設計、全裝修標準，新能源汽車充電設施、垃圾分類設施、郵政設施、幼兒園設施設施等配套和交付標準等進行綜合驗收。建立商品房品質保證金制度，破解建設單位履行房屋保修責任不到位難題，避免産生開發建設遺留問題和矛盾糾紛。

　　二是推進行業誠信體系建設。建立健全全國統一的物業管理信用評價體系，規範物業服務企業和從業人員行為，促進物業管理市場規範發展。強化物業服務企業監管措施，便於行業主管部門和街道(鄉鎮)對物業服務企業實施有效監管。

　　三是完善物業管理招投標制度。加強對開發商選聘物業服務企業的監督，建立招投標平臺，設立相關罰則，防範前期物業招投標流於形式，規範物業服務收費行為，形成物業服務市場良好競爭機制。制定出臺物業服務等級標準，規範物業服務定價行為。

　　四是強化業主委員會法律地位。加強對業主大會和業主委員會的指導監督，規範業主大會召開程式、業主委員會委員産生辦法，明確業主委員會組織架構、工作職責、管理運作等要求。

　　五是明確物業管理部門職責。進一步明確城管、民政、公安、司法、價格等相關部門在物業管理工作中的職能，推動各職能部門執法進小區，著力解決住宅小區內業主違法經營、噪音擾民、亂種亂養、亂停亂放、私搭亂建等問題管理不到位、執法不力等問題，形成物業管理齊抓共管工作局面。

　　六是建立物業管理矛盾糾份調處機制。發揮社區居委會居委會在業主委員會組建和協調業主委員會和物業服務企業關係化解矛盾中的作用，建立物業矛盾糾紛調解平臺，構建社區調解、人民調解、行政調解、司法調解及仲裁、訴訟相互銜接的解決物業糾紛新模式。