央行降息 200萬房貸少還6.7萬

　　對於迫切期待走出“旱季”的樓市而言，被認為是一場“及時雨”。一段時間以來，房企行銷人對於“股民套現來買房”的美好憧憬，似乎更為可期

　　2015年母親節下午，北京的雨還未停，中國人民銀行(央行)就宣佈了一個不少人期待已久的決定：自2015年5月11日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。

　　金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.1%，一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.25%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.3倍調整為1.5倍；其他各檔次貸款及存款基準利率、個人住房公積金存貸款利率相應調整。

　　這組看似微小的數字，對於迫切期待走出“旱季”的樓市而言，被認為是一場“及時雨”。一段時間以來，房企行銷人對於“股民套現來買房”的美好憧憬，似乎更為可期？

　　樓盤：期待股民套現買房

　　房地産從業者從來沒有像今年這樣密切關心著股市，北京某豪宅項目操盤手馬燕就是代表。

　　“我跟網際網路行業和做投資的朋友説，你們別説網際網路和股市有多火，這些人賺了錢，最後還是來找我買房。”當本報記者問及北京豪宅扎堆的背景下去化是否存在壓力時，馬燕稱，以她接觸豪宅客戶的感受來看，制約這些企業家置業行為的主要原因，來自實體經濟，如果家族企業年盈利從三五千萬減少到1000萬，這些人往往不會選擇買房，這是造成去年以來她和她的豪宅行銷同行們壓力倍增的原因。

　　但她仍然很樂觀，原因之一就是如果股市持續走高，一部分經歷過股市週期的高凈值人群，很可能會選擇在相對的高點套現，而套現之後，買房仍然是富人們較為普遍的傳統資産配置方式。

　　馬燕的邏輯，在地産界並非孤例。北京房協秘書長陳志幾乎將近一週的大盤點位掌握到了個位數，他10日在位於北京南城的某售樓處接受本報記者採訪時説，近幾個月是房企在北京重要的推盤窗口，各項目正在以各種優惠吸引客流，與此同時，一旦股市進入慢牛時代，很多看短期收益的股民會從股市套現出來，這正好和企業推盤期吻合。

　　一些房企正在細密地觀察股民的這種動向，並悄然在行銷上動起了腦筋。北京萬科高端事業部負責人高廣漢告訴記者，今年年初之後連著兩三個月比較不錯的大盤走勢，一些有斬獲的人選擇在二季度陸續套現。

　　有助於延續樓市復蘇

　　“新常態下的持續刺激，有利於二季度樓市整體交易的活躍，未來樓市基本仍是量增價穩。”針對降息對樓市的影響，偉業我愛我家孔丹對本報記者表示，連續降息對於樓市而言有利降低購房按揭成本，有利於潛在的觀望的購房需求的釋放。他認為，隨著“3·30新政”刺激作用的逐步減弱，本次降息有望延續樓市的復蘇勢頭。

　　對於購房者而言，降息將直接降低其購房成本。

　　融360給記者的房貸數據顯示，目前北京首套房利率最低8.5折，上海首套房平均利率9.2折，廣州首套房最低利率重回8.8折，深圳首套房平均利率9.6折。可以判斷，銀行整體利率還是“居高不下”。

　　以貸款200萬20年等額還款為例，若是按照此次下調之前的基準利率5.35%計算，購房者需要還326.1萬。而當央行下調利率為5.1%時，購房者需要319.4萬，一下子節約了6.7萬元。

　　事實上，這不是央行在今年的第一次降息，在今年3月1日央行也曾降息0.25個百分點。也就是説，在去年底的購房商貸利率5.6%，同樣按照200萬20年等額還款，去年底購房者需要還款為332.9萬。這意味著去年底貸款200萬的成本比現在要高13.5萬元。

　　“更多的信貸投放也將給地産市場帶去更多的資金，加速市場好轉。”融360房貸分析師袁媛告訴記者，“可以看出2015年也將有一個比較寬鬆的信貸環境，肯定利於地産市場。”

　　自今年“3·30新政”過後，四個一線城市相繼出現了樓市熱潮。以上海為例，金豐易居&佑威聯合研究中心監控的數據顯示，2015年4月，上海市商品房成交面積172.09萬平方米，環比上月上漲46.51%。比去年同期水準上漲56.73%。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為不同城市在這一輪降息潮中將受到不同的影響。

　　“對於已經呈現出基本面復蘇態勢的城市來講，比如北上廣深一線城市，合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市，本次降息之後樓市需求進一步激活，房價上漲或提前來臨。”張宏偉告訴記者，“而對於供地量偏大與庫存量偏大的二線城市、大部分三四線城市而言，由於降準降息、“3·30新政”等政策疊加的推動作用，這些城市也將加速去庫存，這些城市的庫存去化週期將進一步縮短。”

　　張宏偉預測，從今年下半年預期來看，當前庫存去化週期在15~20個月之間的城市預計庫存去化週期將回落至15個月以下，短期市場基本面將回歸合理。其他城市尤其是庫存去化週期在20個月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力。