2014年上半年，中國房地産市場呈現出商品房庫存高企、房價下行趨勢漸顯、購房者觀望情緒加重等態勢，樓市預期和博弈優勢已悄然生變。國家統計局最新發佈的“2014年1-6月份全國房地産開發和銷售情況”顯示，全國樓市呈量價增速雙降的局面。在中國樓市進入下半場之際，新建商品住宅庫存再創歷史新高，加上市場成交繼續低迷，樓市供需失衡的局面已經顯現。

　　量價齊跌

　　1-6月份，全國商品住宅銷售面積42487萬平方米，同比下降7 .8%，相與去年全年下滑25.3個百分點；住宅銷售額25632億元，同比下降9.2%，降幅與去年全年相比，下滑35.8個百分點。世茂集團副總裁蔡雪梅表示，在2013年之前，房地産市場都是高歌猛進的；從今年3月份起，市場就變了，發生了一個“非常快速”的跌落，目前市場仍處於下行通道。“2013年8月之後，基本上政策因素對市場的影響效果就不顯著了，這是市場自發的調節過程。現在是供求結構發生了根本性的轉變，由量變到質變。”

　　住建部政策研究中心主任秦虹指出，今年上半年全國商品房的銷售面積之所以出現負增長，主要原因有三：一是去年同期的商品房銷量基數較高。“自住性需求是常數，去年賣多了，今年就賣的少。從銷售總量來看，仍然是一個不低的數字。”二是近期樓市“崩盤”論、房價將“斷崖式暴跌”等不對稱資訊讓購房者的觀望情緒日益加重。第三，信貸約束影響了購房行為的實現。今年以來，個人住房抵押貸款的收緊，使得購房者置業成本提高。一方面購買首套房不僅沒有優惠利率，反而要在基準利率基礎上上浮；另一方面，房貸額度緊張影響了剛需的置業需求。“現在市場需求主體是剛需自住型，如果沒有貸款支援，他們幾乎不可能買得起房子。因此，對房地産市場影響最大的還是貨幣政策和貨幣環境。”

　　在信貸收緊、資金壓力、自住房供應等多方因素的衝擊下，市場供需雙方的預判轉向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸佔上風。在北京市大興區的熱盤保利熙悅春天，3月份開盤時500套房源超三千人搶購但4月中旬開盤的二期，即便單價下降500元，仍然賣得不好。記者發現，一些房企再現“全民行銷”，“凡推銷成功人人都可提成”；個別房企高管微信群中發促銷資訊，“零首付”也“重出江湖”。

　　記者調查中發現，今年前5個月，20家標桿房企的銷售額不足去年全年的3成。6月以來，房企降價促銷的力度明顯加大，這也帶動了二手房價格繼續下行。由於多數買家看淡市場，二手房議價尺度明顯增大。

　　庫存“壓力山大”

　　截至6月底，上海易居房地産研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26218萬平方米，環比增長2.8%，同比增長22.9%。35個城市中，有29個城市庫存出現了同比增長現象。6月份，35個城市新建商品住宅存銷比為18.1，這也意味著市場需要用18.1個月的時間才能消化完這些庫存。

　　而在5月份，該存銷比數值為16 .4個月。其中，溫州以45 .1的存銷比居於首位，寧波以31 .4的存銷比排行第二。半年業績考核下，部分房企的打折促銷力度加大，但很多購房者依然不買賬，導致庫存去化壓力變大。存銷比保持了震蕩上行態勢。上海易居房地産研究院研究員嚴躍進認為，6月份庫存去化週期超過18個月，表明去化壓力空前大，這將壓制房價，預期未來幾個月多數城市房價將面臨下跌壓力。野村證券中國房地産行業研究主管高劍鋒亦表示，第三季度或將有更多開發商降價去庫存，最高可能出現同比20%的降幅。也就是説，由於出現了一定程度的供求錯配，中國樓市的供需格局已經生變。瑞銀最新發佈的《地産泡沫之憂》報告顯示，根據2010年第六次全國人口普查數據，目前中國居民的自有住房佔比達85%—88%，而在城鎮地區該比例約為75%—78%。城鎮住房建築面積達179億平方米，農村達206億平方米。這表明，不考慮住房品質的前提下，2010年時城鎮和農村戶均已擁有約1套住房。

　　克而瑞研究中心認為，誠然，隨著收入上升，居民確實存在升級到更好、更大住房的需求。但問題在於，2013年中國的房地産建設量已顯著高於該水準。換言之，中國房地産建設速度須在現有水準上“見頂回落”，才能消化庫存，而穩定後的建設速度將低於目前水準。

　　政府應在制度上有所作為

　　秦虹認為，從2011年開始，我國開始抑制投資和投機性需求，把原本是住房需求的那一部分資金買房子的資金變成了供給。“中國老百姓喜歡買房子，2011年之前沒有真正的抑制投資性需求，2011年開始抑制投資性需求。老百姓買房子就是為了投資。抑制投資性需求後，不能買房子了，這些錢就隨著房地産企業直接融資規模的擴大，都以私募基金、房地産信託、銀行的理財這種方式間接的投到房地産。過去是需求，現在變成供給。從這個角度來講，這可以大大扭轉供求關係，對抑制房價上漲的目標是有好處的。”

　　上海中原地産高級研究員龔敏説，在此背景下，有關部門應當破除阻力，摸清家底，在推動不動産登記制度、房産資訊聯網等制度的出臺方面有所作為。財政部財政科學研究所所長賈康認為，我國應加快房地産稅立法，以經濟手段置換行政“調控”，應是樓市分化之後政府和各方互動中的重要抉擇。“不宜簡單化地認為，房地産稅一齣臺就能抑制房價。實際上，房地産稅本身難以改變中國未來幾十年中心城市房價上揚曲線的大模式，但在發揮其他功能的同時，確實有利於減少一些房市泡沫，也有利於降低住房空置率，是促使房地産市場健康發展的重要制度要素之一。”賈康建議，家庭買首套房可考慮抵扣個稅。他認為，優化個稅制度設計，需強調“綜合計徵，分類扣除，年度結算”的改革方向，以利優化其調節社會成員收入的功能。還有一個值得重視的優化要領：按家庭徵收，以追求更具實質意義的公平。在目前僅按個人徵收個稅的情況下，同樣水準的收入，在家庭贍養系數不同的兩個納稅人之間很容易導致極大的不公平。更合理的制度設計，是合併計算家庭所有收入，再考慮每人平均收入水準的差異，區別對待。