湖北恩施州來鳳縣在建的華龍城項目。

華龍村集團董事長龍華階

　　華龍村集團在湖北恩施圈地“造城”的模式，幾乎眾所週知。

　　知情人向長江商報記者透露，華龍村集團慣用的操作手法是利用新項目獲得銀行融資，借雞生蛋式地投入到項目中，成為運營該項目的主要資金來源。

　　9月22日起，長江商報記者深入當地、歷時一週調查發現，一旦新項目簽約或開工，華龍村集團便對外表現得十分高調，常以投資百億級的金額令當地人士咋舌。

　　這個對外號稱凈資産68.9億元、擁有管理人員2000余人的集團，依靠在恩施當地鑽營30年的能量，在每個巨無霸的項目中長袖善舞，相當順利。

　　然而，讓該集團避之不及的是，旗下項目快速擴張已讓其嘗到資金壓力，9月24日上午，華龍村集團董事長龍華階接受長江商報記者獨家專訪時透露，記者到訪前一天，集團才將欠發員工7個月的工資發放完畢。

　　龍華階認為，目前集團只負債6億元左右，資産負債率只有區區10%，仍是國內負債最低企業，但較不樂觀的是，因受來鳳項目“圈地風波”影響，相關機構已到府或高度關注，日子可能並不好過。

　　長江商報記者調查發現，恩施華龍村集團雖然已實施地産、酒店、養老等多元化發展，但真正能較大比例貢獻利潤的仍是資金密集型的地産項目，現金流需求較大。

　　當地金融界、地産界相關人士不無擔憂，習慣了借雞生蛋的資金運營模式，該集團要走出資金短缺低谷，仍需要較長週期。

　　大規模圈地瞄向湖南

　　以百億級投資金額吸引眼球，是恩施華龍村集團的慣常做法。

　　2012年7月4日，恩施華龍村集團與鶴峰縣簽約，在總用地面積約230公頃的土地上，投資68億元，5年內完成該縣康嶺新區設計基礎設施、市政工程、商住樓、酒店、醫院、老年公寓等所有建設項目。

　　同年6月2日，華龍村集團作為被招商企業，與來鳳縣簽約開發建設龍鳳新區華龍城項目，總投資約180億元，涉及酒店、療養院、醫院、老年公寓、各種專業市場、CBD商業中心、商住樓、旅遊觀光及娛樂設施等，用5年時間打造武陵山區乃至輻射全國的商貿集散中心和武陵山區休閒度假勝地，涉及土地亦是巨量級。

　　2013年1月16日，恩施華龍村集團與建始縣簽約投資100億元建設新城區建設，記者注意到，僅在該縣紅土坪片區開發合作面積就有400畝之多，總用地面積3000畝，建設週期5年時間，涉及市政建設、公共設施和商業開發等。

　　之後，該集團在項目上繼續推進，在與建始簽約後的4月24日，該集團又與巴東縣簽約投資100億元建設巴東縣城江北新區新型城鎮化建設項目，計劃用五年時間打造一個集居住、沿江景觀、醫療療養、老年公寓、學校，酒店、大型商業綜合體、民族特色步行商業街于一體，綿延6公里的景觀帶。

　　今年，恩施華龍村集團首次出省，深入湖南湘西州吉首市擬投資100億元簽約介入當地新城區建設。

　　此外，該集團還高調宣佈將在未來10年投資200億元建設佔地5000畝的中華西部醫療城。另外，在位於恩施市三岔鄉蓮花池村其投資建設佔地1萬畝的蓮花湖老年生態旅遊基地，還有投資50億元的華龍書院。

　　上述這些大手筆的投資舉動和産業佈局，無不令恩施當地業界驚羨。

　　多項目同時開工 “走鋼絲”

　　看似合理、多元化佈局的過程中，恩施華龍村集團投資項目消息此起彼伏，但是很少人知曉這種“造城”運動帶來的風險。

　　2014年4月，集團董事長龍華階接受媒體採訪時稱，公司總負債只有5億元。

　　9月24日，龍華階在接受長江商報記者採訪時稱，負債已升至6億元左右，負債率僅有10%，他笑稱集團仍是國內負債極少的優秀企業。

　　截至目前，能夠源源不斷給華龍村集團貢獻利潤的仍是旗下的地産項目，身處這種資金密集型的行業，一般對現金流要求較高。龍華階告訴長江商報記者，華龍村集團經過30年基本完成資本積累，5年前該集團沒有一分錢負債。

　　9月24日，他向記者介紹，到2013年底，銀行貸款是8.6億元，到“2014年10月感受到資金困難，比較艱難但能維持”。特別是去年年關前15天之內，支付4個億，作為綜合房企的華龍村集團在2015年感覺越來越艱難。這導致旗下部分項目開發速度不得不放緩。

　　此外，記者了解到，恩施華龍村集團目前持有的固定資産多是土地和房産，在現在的經濟環境中，若要尋求變現，恐有不少難度。

　　一週以來，長江商報記者深入來鳳縣、建始縣以及恩施華龍村集團總部所在地恩施市調查了解到，除巴東簽約項目因地質等原因擱淺，其他縣市均有住宅項目持續推進。

　　對於華龍村集團來説，土地資源是其獲取利潤的關鍵，但是多個項目同時開工也導致這個集團走鋼絲的風險日益增大。

　　據當地行業人士向記者分析，住宅項目建設一直被華龍村集團放在項目第一位，前期投入也不少，在前期售出住宅産品後能為其緩解資金流壓力。

　　值得注意的是，華龍村集團在多個縣市的項目投資計劃較大，一旦住房産品去庫存週期延長，勢必會影響後期項目建設。

　　也就是説，華龍村集團的意圖是利用住宅的銷售收益來補貼後續的諸如酒店、醫院等配套的建設。

　　“一旦住宅銷售速度下降，集團面臨的財務壓力會逐漸增大。”當地一位業內人士對記者稱。

　　記者調查發現，在多個住宅項目中，華龍村集團實施了一種低價策略，以建始華龍村項目路為例，標價每平方米3100元左右的住宅産品與當地房價均價差距不大，按揭可以享受每平方米200元的優惠，如果全款則再享受每平方米200元的優惠，實際單價在2700元/平方米左右，一套120平方米的住宅産品的優惠幅度則達到4.8萬元，這與當地的樓盤優惠差距甚大。

　　不僅如此，來鳳華龍城住宅項目均價2600元/平方米左右，當地最好的龍鳳夏威夷樓盤均價3500元/平方米左右，一度遭業內同行打壓。

　　龍華階得意地對記者稱，縣城樓面地價成本是400元左右，基本上每個平方米賺四五百左右，控制利潤20%空間。

　　記者了解到，華龍村集團來鳳住宅項目開發投資8億元左右，陸續回籠資金僅5億元。

　　記者調查發現，在所有住宅項目中，低價是該集團長期的策略。換言之，做出此讓利的目的無疑是快速完成回款。

　　公開資料顯示，2014年9月9日，華龍村集團蓮湖花園3期、西湖花園2期開盤，吸引超過6000名置業者參加，開盤三天銷售1260套，金額6.8億元，去化速度驚人。

　　開融資公司減緩資金壓力

　　9月24日上午，在自稱僅購置黃花梨傢具一項就耗資億元的華龍大酒店一樓接待室裏，龍華階面對記者泰然自若，針對記者的質疑和和氣氣地回應，言語之間，不斷用自帶的手帕擦拭臉龐，48歲的龍華階難掩倦意。

　　在經歷了去年年關前集中支付4億元工程款項以及拖欠員工半年工資事件之後，從今年2月份開始，龍華階就著手醞釀自己可以掌控的融資平臺。

　　今年8月19日，華龍資本開業。據了解，華龍資本共有6位股東，但這家發起人為華龍村集團的融資平臺，幾乎是為自己量身定做。

　　記者調查發現，華龍資本註冊於今年8月6日，註冊資本1.1億元，分別為劉曉順、董碧階、王芝甫以及黃鈺4位自然人股東，此外，恩施龍家公園有限公司為企業法人股東。

　　恩施龍家公園有限公司控股股東為恩施華龍村置業有限公司，持有股權42.64%，註冊資金3.6899億元，成立於2007年5月9日，其餘股權為龍禁、龍震和龍瀚持有，後三人為龍華階三子。恩施華龍村置業有限公司持股股東亦為龍氏三人。

　　記者調查發現，自然人股東中，劉曉順為湖北華龍村茶葉有限公司的第二大股東，也兼任鶴峰華龍村置業有限公司法人及自然人股東，還是恩施華龍村集團副董事長，是龍華階長期合作夥伴。

　　不僅如此，自然人股東董碧階為恩施市廣通運業有限公司法人兼執行董事、總經理，王芝甫則是恩施藍坤環保有限公司及恩施市廣城市政建設有限公司負責人，而華龍資本總經理陳可忠在2008年創辦恩施民豐小額貸款公司。

　　上述多人的業務範圍與龍華階的項目有交集。

　　龍華階直接向記者證實，搭建這個平臺的目的就是解決集團供應商的融資需求，間接減緩集團旗下項目的資金壓力。

　　華龍資本的業務已經向縣市鋪開，記者獲取的一份資料顯示，華龍資本目前推行的類似理財産品已經向社會發售，其中“龍財寶”的投資模式顯示，存5萬元5年期，年收益率高達18%。華龍資本一位內部人士向記者透露，一般5萬元起投，投資期限6個月到5年不等，收益率在10.8%至18%區間，如果中途提前收回也會有千分之五的收益，也就是“一萬塊錢50元，比銀行定期高一些”。

　　“這些和銀行理財産品差不多，由我們公司直接收款，直接刷卡至建行賬戶。”該人士表示。

　　這種年收益率遠遠高於銀行存款收益，在恩施當地農行系統一位中層幹部看來，收益率高得嚇人，華龍資本進行類似理財産品銷售有點不太正常，有涉嫌非法攬儲的嫌疑。

　　記者調查了解到，客戶存入的資金被華龍資本稱為“受託資産”，由恩施金源融資擔保有限公司對華龍資本的受託資産管理業務進行擔保，即設立投資人投資收回第三人承諾制度，相當於商業銀行存款保險制度，在商業銀行開立專用賬戶託管公司所有資金，託管銀行對賬戶資金往來進行監督。

　　湖北恩施州來鳳縣在建的華龍城項目。