廣州下半年迄今最激烈的賣地會將在今天下午上演。除了天河區東圃立交地塊，其餘八宗地塊掛牌起始價共90.81億元，均位於天河區黃雲路華美牛奶廠地段，包括7宗商住地塊、1宗商服地塊。

　　截至記者昨日發稿，已經至少有8家開發商報名參與競逐，幾乎每宗地塊都有開發商報名參與。

　　地價或難超15000元/平方米

　　據悉，華美牛奶廠位於天河區東部，珠吉路以西，緊鄰奧體中心、世界大觀、廣州科學城。作為廣州三舊改造項目，華美牛奶廠的最新規劃已于2014年6月獲得市規委會通過，據規劃，該地塊將改造為低密度住宅區，未來可新增70萬平方米的商品住宅，將容納2.36萬人口。

　　經緯行研究中心分析，這次推地是天河區自2007年以來單周供應宗數最多的一次，起拍樓面地價方面，7宗華美商住地塊當中，除1宗居住相容商住用地為1萬元/平方米，其餘6宗均為1.2萬元/平方米;天河區東圃立交地塊則為12058元/平方米。雖然9月末廣鋼地塊的批量出讓無驚喜，但十一之後的市場氣氛已經有所好轉，且此次的天河地塊比芳村地塊更“優質”，預計會順利出讓，溢價率也不會低。

　　中原地産研究部則預期，地塊合理價格區間為12000-15000元/平方米，價格會略高於此前的油制氣廠地塊和2013年富力東圃地塊，但不會高太多，超過廣鋼地塊最高價可能性較小;而土地成本控制在15000元/平方米內利於開發商未來樓盤定價銷售，項目地塊規劃前景很好，但現狀交通配套很差。奧體新城板塊新房均價2萬-2.5萬元/平方米，按開發期兩年，8%年增長率估算，兩年後項目首期産品售價最高30000元/平方米，房企要想實現20%的平均開發利潤，土地成本需控制在15000元/平方米以內。

　　此外，華美牛奶廠為廣州國際控股集團公司旗下企業，老東家直接拿地或聯合其他房企拿地優勢很多，廣州國際控股集團公司旗下子公司或新註冊開發公司或與其他房企聯合開發公司參與拿地。

　　而距離地塊最近的二手住宅主要有半山溪谷E墅、富力花園、盈彩美居、金碧世紀花園、景安花園及中海康城。這些住宅主要有以下特徵，大部分為電梯樓;樓齡均在20年以內;二手均價介於1.3萬-2.6萬元/㎡。

　　未來，牛奶廠地塊改善型産品的定位會影響奧體中心板塊人群的層次結構，提升板塊的綜合影響力，也會增強二手小業主的要價心態，相應的提升周邊二手樓價。

　　土地市場焦點還在一線城市

　　廣東省房協理事趙卓文分析，今年第一季度，北京賣地逾1000億元，廣州賣地近400億元，開局很好。但接著下來的第二季度和第三季度，市場急劇轉冷。第四季度，地方政府會加快土地出讓的節奏。目前的形勢是，三、四線城市土地多，價格便宜，但發展商意興闌珊。所以第四季度土地市場的焦點，還將在一線城市。

　　據本報記者不完全統計，截至目前廣州今年賣地總收入為590余億元，離800億元的年度目標還差約210億元。即使本月所有地塊都只能以底價成交，廣州也將超額完成年度賣地任務。